开发商对房屋地基下沉所导致损害赔偿责任的承担认定

裁判要旨

一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于房屋毁损、灭失的风险转移，系指房屋受地震、水火灾、战争等不可抗力因素造成的风险，而不是指房屋内在的质量问题，房屋虽已交付买受人居住使用，但房屋内在质量问题非因不可抗力引起的风险，不随房屋交付使用而转移；

二、根据《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；”

，中华人民共和国建设部发布的《住宅建筑规范》规定普通房屋的设计使用年限应不少于50年，本案开发商在建造时就应保证该住宅楼在正常的合理使用年限即50年内能正常居住使用，包括对楼房的基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程质量的保证；

三、明珠公司与盖某签订的《房地产开发资质挂靠协议》系明珠公司所提供格式合同，其中所作“乙方（盖某）独立承担安全生产责任；

独立承担开发建设过程中可能出现的工伤事故及附带经济责任。乙方独立承担与本项目开发建设有关的其他法律或经济责任。甲方（明珠公司）对此不负任何连带责任。”

及“乙方对龙凤苑住宅小区项目项下的产品（如出售的房产等）独立承担质量保证责任。”等类似约定，为明珠公司免除其责任、加重盖某责任的条款，该格式条款的约定应属无效。

开发商明珠公司作为出卖人在商品房买卖合同上加盖公司印章，足以证明明珠公司系商品房买卖合同一方当事人，对于所造成的房屋质量损失应与实际开发商盖某承担连带赔偿责任；

四、本案原告以其与出卖人签订的商品房买卖合同为依据要求出卖人在房屋的合理使用年限内承担房屋质量问题，而非以存在侵权行为为由主张财产损害赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定，当违约责任和侵权责任竞合时，当事人有权选择依照法律规定要求对方承担违约责任或者侵权责任的权利。

基本案情

2007年4月12日，盖某与明珠公司签订《房地产开发资质挂靠协议》，约定盖某以明珠公司名义进行龙凤苑住宅小区的项目投标、房屋开发建设及施工等活动。

后盖某将承包的龙凤苑小区E#商住楼发包给庆阳市建筑安装工程有限责任公司施工，并于2008年10月竣工，该楼房共建成六层、三个单元，其中第一层为商业用房，二至六层为住宅用房，住宅房屋共30套。

2008年5月19日，蔡某与明珠公司签订房屋买卖合同，约定蔡某购买龙凤苑小区E#3单元2层202室建筑面积为95.69m2的房屋一套，明珠公司在合同上加盖公司印章，盖某在明珠公司委托代理人处签字，后盖某以明珠公司的名义向蔡某收取水暖电接口费、报户费及购房款，出具加盖明珠公司第二项目部印章的收款收据，并向蔡某交付房屋。

随后蔡某对所购房屋进行地面铺瓷砖、粉墙、吊顶等装修，装修完毕后居住使用。2011年，该房屋地基基础开始下沉，墙体出现大量裂缝，蔡某及其他业主便向盖某及明珠公司进行了积极反映。

2012年6月14日，龙凤苑小区E#商住楼在庆城县城建局完成工程竣工验收备案。

2014年6月，在业主的要求下，盖某委托甘肃省建筑科学研究院对龙凤苑小区E#住宅楼进行安全性检测鉴定，2014年7月22日，甘肃省建筑科学研究院根据检测结果及计算复核，作出以下综合判断“

1.该住宅楼的结构安全性评级为Csu级；

2.该建筑物场地位于人工回填区与自然沟壑交接地段，经人工堆填整平，为大面积填方区，属欠固结土，且地基处理深度不满足现行规范要求，积水渗入使建筑物基础下部地基土产生湿陷变形，导致地基下沉、墙体裂缝等危害；

3.该建筑物目前已出现地基基础不均匀沉降、墙体裂缝等危害，相邻柱基的沉降差已超出现行国家规范的要求，建议进行监控，有异常应立即疏散住户并研究处理。” 

2015年10月9日，经龙凤苑小区E#楼住户与盖某、庆城县住房和城乡建设局三方进行协商后，共同委托甘肃土木工程科学研究院（以下简称土木工程研究院）再次对该住宅楼进行鉴定，鉴定内容主要为对该住宅楼地基下沉、墙体裂缝产生的原因进行检测及评价该住宅楼的现状，经检测鉴定后，土木工程研究院的鉴定结论及建议为：“（一）E#商住楼安全性评为Csu级，即其安全性不符合规范要求，显著影响整体承载，应采取措施，且有少数构件必须立即采取措施。（二）造成E#商住楼楼地基下沉、墙体裂缝的主要原因是

1、该场地为大厚度填土场地，回填厚度差异大，密实度及湿陷性不均一，为不均一地基，地基处理标准偏低。

2、该楼北侧中间地段地基土含水率较高、湿陷下沉造成的。（三）建议对E#商住楼进行监测，对各种管网进行定期检查，做好防排水措施。……（四）考虑到E#商住楼地基存在严重的“先天不足”和安全隐患，地基加固处理的难度较大。若要进行全面加固处理，应先对地基基础进行加固处理，……”

2018年3月21日，蔡某向本院提起诉讼，同时提出房屋价格鉴定申请，经人民法院委托兰州立正价格评估咨询有限责任公司（以下简称立正价格评估公司）对其所有的龙凤苑小区E#3单元3层202室住宅楼的重置费用和装修价格进行鉴定评估，鉴定结论为重置费用478450元、房屋装修费57420元，共计535870元。

原告提起诉讼，请求法院依法判令：

1.解除原、被告签订的商品房买卖合同；

2.被告赔偿原告房屋重置费478450元、房屋装修费57420元，并承担原告另行购置房屋过渡期间的费用10000元；

3.本案的案件受理费、鉴定费等诉讼费均由被告承担。

裁判结果

甘肃省庆城县人民法院于2018年12月17日作出甘肃省庆城县人民法院（2018）甘1021民初1101号民事判决：

一、解除蔡某与明珠公司、盖某签订的商品房买卖合同；

二、明珠公司、盖某于判决生效后三十日内向蔡某赔偿房屋重置费用478450元、房屋装修费57420元，共计535870元；

三、驳回蔡某的其他诉讼请求。案件受理费8972元，鉴定费3500元，由明珠公司、盖某负担案件受理费8807元及鉴定费3500元，共计12307元，蔡某负担案件受理费165元。

法院认为

本案争议焦点在于明珠公司、盖某作为龙凤苑小区E#住宅楼开发商一方是否对楼房出现的地基下沉、墙体裂缝所导致的损失负有过错并承担赔偿责任。

首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于房屋毁损、灭失的风险转移问题，系指房屋受地震、水火灾、战争等不可抗力因素造成的风险，而不是指房屋内在的质量问题，盖某根据上述司法解释所作房屋已交付买受人使用故而风险已移交买受人承担的辩解意见在本案中无适用的事实根据，不予采信。

其次，根据《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；”

，中华人民共和国建设部发布的《住宅建筑规范》规定普通房屋的设计使用年限应不少于50年，则本案所涉龙凤苑小区E#住宅楼作为普通的框架式商用住宅楼，开发商在建造时就应保证该住宅楼在正常的合理使用年限即50年内能正常居住使用，包括对楼房的基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程质量的保证。

但2015年10月土木工程研究院所作鉴定报告判断，龙凤苑小区E#住宅楼安全性为Csu级，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》的规定解释，即该房屋部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，属局部危房。

明珠公司及盖某作为开发商与出卖人，所出售房屋在合理使用年限内出现地基下沉、墙体裂缝的现象，被鉴定为Csu级危房，则出卖人在保修期限内，应对产生的相关质量问题及造成的损失承担责任。

明珠公司与盖某辩称造成房屋损失的原因系第三方侵权，非房屋质量问题，其作为房屋出卖人无违约行为。对此本院认为，本案原告以其与出卖人签订的商品房买卖合同为依据要求出卖人在房屋的合理使用年限内承担房屋质量问题，而非以存在侵权行为为由主张财产损害赔偿，同时根据土木工程科学研究院所出具鉴定报告对地基下沉、墙体裂缝原因的分析，该住宅楼建造场地为大厚度回填场地，回填场地为自重湿陷性黄土场地，湿陷等级为Ⅳ级，湿陷性下限深度33.0m，地基不均匀，而原设计地基处理按Ⅲ级、下限深度按15.0m考虑，地基处理标准偏低。

可以看出该住宅楼的地基在建造时就存在不均匀的特殊情况，开发商在建造时应将其特殊性考虑在内并作出充分完善的加固防范处理措施，但在实际的建造设计中，开发商所作地基处理低于相应标准，在楼房地基的建设处理中存在明显过错，故对明珠公司与盖某的辩解意见不予采信。

且房屋出卖人与其所称实际第三方侵权人之间的关系，属于出卖人另行主张权利的问题，与本案无关。

再次，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

之规定，明珠公司与盖某签订的《房地产开发资质挂靠协议》系明珠公司所提供格式合同，其中所作“乙方（盖某）独立承担安全生产责任；

独立承担开发建设过程中可能出现的工伤事故及附带经济责任。乙方独立承担与本项目开发建设有关的其他法律或经济责任。甲方（明珠公司）对此不负任何连带责任。”

及“乙方对龙凤苑住宅小区项目项下的产品（如出售的房产等）独立承担质量保证责任。”等类似约定，为明珠公司免除其责任、加重盖某责任的条款，应属无效。

且在双方签订的商品房买卖合同中，明珠公司作为出卖人加盖公司印章，盖某在明珠公司委托代理人处签字，结合当事人陈述及其他证据，足以证明明珠公司系商品房买卖合同一方当事人，对于所造成的房屋质量损失应与实际开发商盖某承担连带赔偿责任，本院对其公司不承担责任的辩解意见不予采信。

另根据当事人陈述及当庭出示的证据显示，本案所涉龙凤苑小区E#住宅楼出现地基下沉、墙体裂缝、不适宜居住的安全隐患已属不可否认的客观情况，则蔡某作为商品房买卖合同的买受人，其购买房屋用于居住使用的主要目的完全不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”

之规定，其诉请解除与二被告签订的商品房买卖合同并赔偿损失，合法有据，予以支持。同时，房屋的重置费用指房屋在估价时重新建造与旧有建筑物的建筑技术、工艺水平、建材价格、人工及运输费用等因素相同或相似的情况下，重新构建与原有房屋具有同等效用、状态的建筑物所必要的费用，包含重新购置房屋所必须支出的地皮费用，故立正价格评估公司所出具的鉴定结论对于房屋重置费用的评估应为合理费用，本院对明珠公司及盖某称房屋重置费用应剔除地皮费用的辩解意见不予采信。

综上所述，明珠公司、盖某应对龙凤苑小区E#住宅楼出现的地基下沉、墙体裂缝所导致的损失向原告进行赔偿，具体数额应以立正价格评估公司出具的价格鉴定结论书为准，应向蔡某赔偿房屋重置费用478450元、房屋装修费57420元，共计535870元。

对于原告所诉请房屋过渡期间的费用10000元，本院认为在所购房屋不适宜居住之后，各住户根据自身不同情况对于另行支出住房花费的需求不尽相同，原告对于该笔损失费用的产生是否为必需、是否实际发生及相关的计算方法，未提交明确证据加以证明，应予以驳回。

案例评析

一、开发商与出卖人未能交付符合安全居住标准房屋的违约责任

在实践中，房屋作为关系群众最直接、重要利益的不动产，其安全与群众的生命财产安全息息相关。房屋虽已交付买受人居住使用，但出卖人与开发商仍应对房屋的质量问题承担责任，普通商用住宅楼的合理使用年限为50年，则楼房的基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程的最低保修期为50年，本案中，开发商所售房屋在最低保修期内出现地基下沉、墙体裂缝的严重质量问题，被鉴定为Csu级危房，安全性不符合规范要求。

在商品房买卖合同中，开发商向买受人交付安全的、能够满足正常居住使用要求的房屋系其一方的主要对待义务，应以该主要对待给付义务为核心，来判断房屋的开发商与出卖人的违约责任。

结合本案鉴定报告中对地基下沉、墙体裂缝原因的分析能够看出，本案中的住宅楼建造场地有其特殊性，为大厚度回填场地，且为自重湿陷性黄土场地，其湿陷等级与下陷深度的程度要求在建造时要按照更高的地基处理标准进行建造，但在实际的建造施工中，开放商一方未能根据该特殊性对地基处理作出充分完善的加固防范处理措施，所作地基处理标准明显低于该场地湿陷等级及下陷深度应作的相应标准，并作出充分完善的加固防范处理措施，其后导致房屋在正常使用居住年限内出现地基下沉、墙体裂缝等损害后果，开发商与出卖人明显构成违约，且系导致买受人购买房屋的目的完全不能实现的根本违约行为，则买受人享有法定解除权，可以依法解除合同并要求对方承担损害赔偿责任。

二、在加害给付致损的情况下，违约责任和侵权责任的竞合问题

通常当事人基于合同享有的债权和合同履行利益之外的其他绝对权益，会分别在合同法和侵权责任法里得到保护，但在因合同一方不适当履行义务而给对方造成损害时，会产生此一加害给付行为同时侵害了当事人以上两种权利，导致同时产生违约责任和侵权责任的后果。

此时为更好的保护按约履行合同义务一方行为人的利益，我国《合同法》第一百二十二条对受损害方的选择权作出了明确规定，即“受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”

当然两条救济途径所对应的举证责任和救济结果也不相同，在司法实践中，行为人可以对相关因素作出综合判断后，选择提起违约之诉还是侵权之诉。

本案中，因明珠公司、盖某未按约交付符合安全居住标准的房屋，给买受人蔡某造成损害时，蔡某选择以商品房买卖合同为依据要求对方承担违约责任，而非以存在侵权为由主张财产赔偿赔偿，符合法律规定。

相关法条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。

《中华人民共和国建筑法》第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《中华人民共和国合同法》第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。