论文提要：
因房屋租赁纠纷引起的腾房案件中，房屋的出租人通常要承担对腾出物品的保管义务，在司法实践中，笔者发现有时出租人为承担保管义务所付出的代价过于巨大，本文将从公平正义的角度对租赁合同纠纷腾房案件中出租人对承租人物品保管义务的公平性进行分析。
一、司法现状
腾房案件是司法实践中比较常见的一类执行案件，其中因房屋租赁纠纷引起的腾房案件占了相当大的比例。这类案件的形成原因是一般分为一下几类：
1.房屋租赁期满出租人和承租人未签订新的租赁合同，出租人要求承租人腾房，承租人拒不腾房；
2.承租人在租赁期间欠缴租赁费，出租人依法解除租赁合同，出租人要求承租人腾房，承租人拒不腾房；
3.其他原因导致出租人依法解除租赁合同的，承租人无正当理由拒不将房屋腾空。
承租人拒不腾房的行为导致出租人无法将出租房屋再次出租或者正常使用。使出租人的合法权益收到侵害。实践中出租人的一般通过诉讼手段来寻求司法救济：首先出租人起诉承租人要求承租人腾房，法院判决承租人腾房的判决书生效后，承租人仍拒不腾房的，承租人才可以向法院申请强制执行。
案件进行到执行阶段后，真正的腾房行动才算刚刚开始，可是在此之前房屋被承租人的物品占据出租人的房屋已经长达数月之久了，这几个月的租金损失只能先行由出租人承担。
即使进入执行阶段之后，出租人任然要承担对承租人被腾出物品的保管义务，在人民法院执行法官依法对房屋内物品清点并摄录取证完毕之后，出租人需将承租人在房间内的所有物品转移至他处妥善保管。
腾房过程所产生的人工费、车辆使用费、以及被腾出物品的保管费用都要由出租人先行垫付，这笔费用对出租人来说也是一笔不小的负担。
虽然，从法律层面来讲，出租人的租金损失和腾房费用可以向承租人追偿，但是执行实践中出租人这笔损失无法获得全额清偿的风险仍然是存在的。
二、问题的提出
基于以上司法实践，笔者发现一个问题，在此类腾房案件中出租人和承租人承担的义务十分不平衡，出租人要承担因房屋被承租人物品占据而无法继续出租或使用该房屋所造成的经济损失，要承担因腾房和保管承租人物品锁产生的相关费用，即使该经济损失最后由法院向承租人追回，但是出租人对房屋的自由处分权所受到的侵害还是无法得到补偿，出租人为此案件所付出的时间成本等也无法得到补偿。
而承租人所承担的义务仅仅是支付出租人要承担因房屋被承租人物品占据而无法继续出租或使用该房屋所造成的经济损失和因腾房和保管承租人物品锁产生的相关费用，而这笔费用也常常因承租人无支付能力而得不到清偿。
这一现实情况，显然违反了“公平正义”这一基本的法律原则。
三、问题的分析
下面笔者来分析一下此类腾房案件中所出现的几个问题：
第一个问题：出租人在租赁合同结束或依法解除后是否可以要求承租人将房屋腾空并交还出租人?
答案很简单:根据合同法的相关规定，是可以的。
第二个问题：承租人拒不腾出房屋的时候，出租人是否对承租人物品有保管的义务？
司法实践中一般认为，出于对物权保护的原则，出租人对处于自己控制之内的他人物品，有保管的义务。但这种保管义务只是基于物权法的推定义务，而不是基于双方的意思表示，因此这种保管义务是无偿的，出租人不能因保管行为而向承租人收取费用，同时除非因故意或重大过失也不用因保管物的损失向承租人承担赔偿责任。
第三个问题：承租人拒不腾出房屋的时候，出租人对承租人物品的承担的保管的义务是否过重？
笔者亲历过一起腾房纠纷，承租人李某租赁出租人王某市中心一栋门市楼开五金店，租赁期间，承租人李某长期拖欠房租，租赁合同到期后出租人王某不同意续租并要求承租人李某将房屋腾空。
接到王某腾房通知后李某拒不腾房，王某遂将李某诉至法院，法院判决李某腾房，腾房判决生效后，王某向法院申请强制执行。
经过法院的依法强制腾房，将李某的五金店所以物品清点登记造册，打包封箱后，用四辆卡车运往王某郊区的一栋闲置的门市楼内。
从通知腾房到法院依法强制腾房完毕，前后共经历了数月时间，出租人王某才拿回了自己的门市楼。
王某为腾房所付出的成本分为三部分：
一、腾房的直接成本即腾房当天的人工费和车辆费人民币数千元；
二、从起诉腾飞到腾房完成的数月期间门市楼的租金收益；
三、现在用于存放李某五金店物品而无法继续出租郊区的门市楼所造成的损失。
以上三项就是在目前的司法实践中出租人王某为履行对承租人物品的履行保管义务所付出的代价。这些代价为什么要由王某承担？
通过上面一个案例，我们发现，承租人拒不腾出房屋的时候，出租人对承租人物品的承担的保管的义务显然过重。这明显对出租人是不公平的。
四、问题的解决方案
针对这个问题，笔者提出的解决方案是：承租人拒不腾出房屋的时候，出租人对承租人物品的承担的保管的义务可以免除。
为什么可以免除呢？笔者提出四点理由：
1.出租人的这种保管义务并非基于经双方意思表示一致而签订的保管合同，而是基于物权法的推定义务，且是无偿的，即表明出租人不能通过保管行为而获取额外利益，根据对等原则，出租人也不应因保管行为而承担额外的损失或帽承担损失的风险；
2.在承租人拒不腾出房屋的法律纠纷中，承租人拒不腾房的行为主观上具有恶意，客观上给出租人造成了损失，出租人是无过错方，承租人是过错方，法律不能因承租人的过错而是出租人承担额外损失；
3.承租人对物所有权是一项法律所保护的权利，出租人的财产免收额外损失权也是法律所保护的一项权利，法律不能为保护一项权利而牺牲另一项权利；
4. 在承租人拒不腾出房屋的案件中，承租人是才是对出租屋内物品负有保管义务的第一义务人，承租人拒不腾房的行为实质是一种不作为，出租人对承租人物品的保管义务是基于承租人的不作为而产生的，因此在腾房纠纷中不能因一方的不作为而使另一方承受损失。
“公平正义”原则是法律的基本原则,腾房案件中将对承租人物品的履行保管义务赋予出租人实质上是对有过错方的一种变相的放纵,使之获得了对出租人的合法加害权,这种保管责任的划分本身就与“公平正义”原则相悖,因此笔者认为: 承租人拒不腾出房屋的时候，如果出租人对承租人物品的履行保管义务时所需的付出超出出租人合理的承受范围，出租人的保管义务应该免除。
出租人的保管义务免除之后，那意味着今后的腾房纠纷中，出租人可自行将承租人的存放在出租屋内的物品清楚出出租屋，因此所造成的一切损失应由拒不腾房的承租人自行承担。
这样，不仅可以使出租人的利益的到有效的保护，而且尽快的腾空房屋，使出租屋尽快进入市场流通，是资源的得到最大限度的利用。
这样做，承租人的利益肯定有受到侵害的风险，但这是过错方应承受的必要惩罚。承租人权益承担受到侵害风险的起始点始于承租人怠于履行自己对物品的保管以为，如果对此情形不做考虑，只是简单的将保管义务强行加诸于出租人，那么这就使承租人拥有了以自身过错对出租人实施合法加害的权利，这显然是违反“公平正义原则的”。
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