农业农村部发文：城镇居民、工商资本可租赁农村宅基地20年！

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导读：2019年9月11日，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，为《土地管理法》修改后的农村宅基地管理工作指出了大方向。

《通知》指出，农村村民一户只能拥有一处宅基地，对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置；

鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，租赁合同的期限不得超过二十年。那么，这一全新发文将对未来农村宅基地的管理工作带来怎样的影响呢？

【要点一：再度明确“一户一宅”原则】

《通知》中强调的“一户一宅”原则是几十年来《土地管理法》的明文规定，不曾有过丝毫动摇。

宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

在明律师认为这里面有两层意思需要广大农民注意：

其一，在农村占地建房必须依法获取审批，不能想建就建、随意占地建房。大量的农村“存量无证房屋”便是由此而来，新规显然要努力遏制这一非正常状态，避免新增农村违建的出现。

故此，大家一定要严格树立法治意识，切勿在未经乡镇政府批准的情况下擅自占地建房，更不能认为“村长口头同意了就能建，别人能建我也能建”了。

其二，对宅基地超占面积和“一户多宅”问题进行认定和处置。也就是说，历史原因形成的“超占面积”和“一户多宅”同样是非正常状态，而不是理所当然的，更不会被直接“合法化”。

若将其认定为合法合理存在，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；若将其认定为不合法，则仍可能面临责令改正、收回宅基地使用权甚至限期拆除违法建筑等处置。

而究竟如何“认定和处置”，现行法律法规并无明确规定。原国土资源部于2016年发布的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中的有关规定或可作为重要的参考，有需要的农民朋友可以自行搜索出来看一看。

总之，“一户多宅”全部“转正”是不可能的，大家切勿放任这种情况的存续，而要积极收集证据，争取补办证件将自己所建的房屋彻底合法化。

【要点二：城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营，租期不得超过二十年】

《通知》对《土地管理法》中“鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”的新规定进行了进一步的深化，提出了如下内容：

通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。

合同到期后，双方可以另行约定。

在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。

闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村。

在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式，引导规范转让行为。

转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。对进城落户的农村村民，各地可以多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。

这里面包含两方面重要内容。一是城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，租赁合同期限不得超过20年。需要指出的是，在此前一些“三块地”制度改革试点地区已将城镇居民参与“共建共享”宅基地上房屋时所能获得的宅基地使用权签到了70年。

此番新规出台会对此前的改革试点措施产生怎样的影响，仍需要拭目以待。

同时，宅基地使用权能否跨集体经济组织流转也是一个值得关注的问题。此前一些地方也已经在这方面作出了突破，新规是否能与之衔接同样是个问号。

二是对闲置宅基地的整治和进城落户农村村民的“自愿有偿退出”，必须遵循村民自愿原则，不得强制。《通知》显然对个别地方存在的“村民自治”帮拆、收回宅基地使用权等不当做法持否定态度。

《通知》中还有如下规定：要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

严格控制整村撤并，规范实施程序，加强监督管理。

显然，实践中一些地方以宅基地制度改革为名热衷于“折腾”的做法与此次《通知》精神严重不符，是需要立即加以纠正和制止的。

在明律师最后想提示广大农民朋友的是，在《土地管理法》刚刚修订，“三块地”制度改革持续推进的重要历史转折点上，对于大家而言是机遇与挑战并存。

无疑，参与改革就要承担一定的风险，在法律法规尚未“到位”的情况下，“自下而上”的积极作为仍是有其必要性与合理性的。

在明律师也将为大家持续关注各部门配套新规的陆续修改、出台，并第一时间为大家做说明。（王小明/文）