我国法律对城镇居民购买农村宅基地房屋是如何规定的
1、宪法
《宪法》第十条第四款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖,宅基地使用权转让需依照法律规定的原则,宪法本身并未对此作出明确规定。
2、法律
《民法典》(2021.1.1生效)第三百六十三条 【宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用】宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。
《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律,第八条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”
第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积,不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
此条规定确立了宅基地“一户一宅”的原则,并承认了农村房屋可以买卖和出租,但对农村房屋购买方的主体资格并未作出明确规定。
该条对农村房屋买卖时宅基地使用权是否同时流转亦未作明确规定。
第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
该条的立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设,而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质,其仍属于农村建设用地的性质。
故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。应该说《土地管理法》对城镇居民购买农村宅基地房屋但未改变宅基地作为农村建设用地的性质的行为并没有明确规定是无效的。
3、行政法规和部门规章
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定:“依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。”该条规定规范的是物权行为,而非规范属于债权行为的买卖合同。因此,宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件,未办理过户登记不影响买卖合同的效力,只要买卖合同符合合同的有效要件,合同即为有效。
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北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。) 原告诉称原告张某华、周某云向本院
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农村宅基地买卖是怎样规定的一、农村宅基地可以有条件的转让农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的,多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件,并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。可见,我国法律虽然原则上规定一户只能拥有一处宅基地,但是考虑
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我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态,但国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋,因此,在法无明文规定的情况下,城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时,因为农村房屋买卖涉及农村集体土地的所有权和使用权,而农村集体土地权利具有身份性,限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用权转让,城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让,这种现象应受到严格限制。综上,城镇
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