城镇居民购买农村宅基地签署合同具有法律效力吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某华、周某云向本院提出诉讼请求：

1.判令确认原告张某华与李某运于1993年10月17日签订的《购房协议书》无效；

2.判令本案诉讼费由二被告负担。

事实和理由：张某华和周某云为夫妻关系。余某刚与李某运(2004年过世）原系夫妻关系，余某越为余某刚之女。张某华与李某运于1993年10月17日签订了《购房协议书》。

该协议中约定，张某华将位于北京市顺义区一号宅院内的北正房四间及西厢房四间卖给李某运，房价肆万元整。

另有李某运自张某华处购买房屋时其并非本村集体经济组织成员，即非本村的农业户口，余某越、余某刚亦非本村农业户口。根据农村房屋买卖中房地一体的现实情况，且根据我国法律、法规之规定农村宅基地属于农村集体经济组织所有，宅基地土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本经济组织成员无权取得或变相取得。

张某华与李某运的《购房协议书》虽已实际履行多年，但违反了国家法律、法规的强制性规定，应认定无效。故二原告特将此事诉至人民法院，请求法院依法裁判。

被告辩称

被告余某越、余某刚共同辩称，涉诉房产权属已经权威机构认定，如有异议，起诉人张某华、周某云应起诉权属认定机构。就是说，张某华、周某云起诉的对象不对，我方不够应诉的资格。

在这次棚改中，在我方提供了足够多的法律证据之后，是某镇政府，B村村委会（含村民代表)，北京H公司，北京F公司，以及管理公司组织的资产评估公司、拆除公司等六方认定小组认定、并一致通过的。

之后，2017年11月14日，棚改指挥部H公司与我方签署了拆迁补偿协议。我方根据拆迁程序，己于2017年11月21日，将房屋腾空交房，棚改指挥部收房验收，并于当日予以拆除。

从那一天起，此房产已不属于我方，且房屋已经不存在了。

张某华、周某云如果不服这一认定，对此房产权属有异议，可以找这六家权威机构（主要是三家：某镇政府，B村村委会和北京H公司）去起诉。

当年我们这宗房产交易有效的法律文书，是盖有顺义县人民政府，某乡人民政府，B村村委会三级政府机构大印，和完成这宗房产买卖我方所缴纳的完税收据。

在国家没有颁发集体土地使用证之前，鉴证农村房产权属的老房契，也在我方的手中。是以上这些法律文书，确认了我们当年房产交易的真实、公正和有效性。

完成这宗房产交易，房产权属转移到李某运（余某刚）的名下，另外，依照村委会要求，在我方缴纳了800块钱的宅基地使用费（变更费）后，B村村委会给我颁发了标注为1993年10月的集体土地使用证。

协议合同有它的严肃性，全社会必须信守合同。我们经三级政府、三任书记签署鉴证的房产买卖法律文书，包括买卖双方签署的房产买卖协议，都是在《土地管理法》颁布之前的1993年完成的。

国家和北京市有关法律条文明示，在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村宅基地、房屋转让的可作为特例，应该认定合同有效。

实际上的情况是这样的，从国家层面上说，1999年才开始有“城镇居民不能买农村宅基地”这一说法。但是，一直到2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》(国发2004年28号文件）出台，才开始明确禁止城镇居民在农村购买宅基地。

这还包括在同年颁布的，国土资源部下发的2004年234号文件。这一规定的出台，距离我们当年这宗房产交易已经过去十多年了。

这一时间上的界定，是判定我们这宗房产交易及合同协议有效的依据。

民法通则第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间为两年。根据民法通则第137条规定，诉讼的时效期间，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但是从权利被侵害之日起，超过20年的，人民法院不予保护。

我们这宗房地产交易是卖房者张某华、周某云自愿的，根本谈不上自身权利被侵害。而且，在完成交易后，直到今日，张某华、周某云还因买房又卖房、一户多宅、棚改拆迁，获了大利。

所以没有权利被侵害，那追诉期早已过时。

我方曾经对房屋有过翻建。

他们与我方接洽卖房时，农村还没有颁发土地证。就是买卖房产意向书、协议达成了，也还没有发证。是在1994年年底、1995年初，农村集体土地使用证在北京郊区县才开始发放。

本院查明

张某华与周某云系夫妻关系。李某运与余某刚系夫妻关系，余某越系二人之女。李某运于2003年3月30日去世。李某运、余某刚、余某越均非北京市顺义区B村集体经济组织成员。

1993年10月17日，李某运（买方）与张某华（卖方）签订《购房协议书》，内容为：张某华在顺义县一号院落，北房四间、西房四间，卖给李某运。

房价肆万元整。院中五棵树，连同地面上建筑全归买方。立此房契时，款额壹次付清，双方愿意，立字为证。后张某华将涉诉买卖宅院交付给李某运，李某运付清房款4万元。

双方均认可涉诉买卖宅院系登记的土地使用者为周某云。现涉诉买卖宅院已经拆迁，宅院上房屋已被拆除，拆迁补偿补助款已经由余某刚、余某越领取。

诉讼中，余某刚、余某越提交顺义县人民政府买卖房产印契复印件，加盖有顺义县B村村民委员会、顺义县某乡人民政府印章的买卖房屋草契复印件，缴纳税款的收据及发票复印件，证明涉诉《购房协议书》有效，李某运缴纳了相应税款。

张某华、周某云不认可该部分证据的真实性、证明目的。

余某刚、余某越还提交土地使用者登记为李某运的集体土地建设用地使用证复印件及顺义县B村村民委员会出具的收据复印件，证明李某运购买涉诉宅院后支付给村委会800元办理集体土地建设用地使用证的变更并取得了集体土地建设用地使用证。

经本院核实，土地使用者登记为李某运的集体土地建设用地使用证的原件在拆迁单位处；北京市顺义区B村村民委员会认可收据的真实性。

余某刚、余某越称土地使用者登记为李某运的集体土地建设用地使用证系书记（当时任北京市顺义区B村村长、现任北京市顺义区B村书记）通知李某运领取并将该证发放给李某运，张某华、周某云不认可土地使用者登记为李某运的集体土地建设用地使用证的真实性。

本院到北京市规划和国土资源管理委员会调查涉诉两份集体土地建设用地使用证所涉档案，查询到土地使用者登记为周某云的宅基地登记卡，未查询到土地使用者登记为李某运的宅基地登记卡。

裁判结果

确认原告张某华与李某运于一九九三年十月十七日签订的《购房协议书》无效。

房产律师靳双权点评

根据相关法律规定，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

本案中，虽然余某刚、余某越提交了土地使用者登记为李某运的集体土地建设用地使用证，但法院到相关行政主管部门并未查询到该证的档案，且余某刚、余某越亦未提交证据证明该证系经过合法审批而取得，而张某华、周某云不认可该证的真实性，故法院难以以该证确定李某运、余某刚、余某越享有使用涉诉买卖宅院宅基地的权利。

税收征收管理机关与宅基地审批机关的工作职能存在差别，我国对不动产确权或登记有专门的国家机关负责管理，不能以缴纳税款作为认定房屋产权确权的依据。

即使余某刚、余某越提交的顺义县人民政府买卖房产印契，加盖有顺义县B村村民委员会、顺义县某乡人民政府印章的买卖房屋草契，缴纳税款的收据及发票真实有效，亦不能以此作为其取得涉诉宅院房屋所有权的依据。

《购房协议书》签订于1993年10月17日，虽然当时的法律对涉及农村房屋买卖的效力无明确规定，但房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。

国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

李某运、余某刚、余某越并非北京市顺义区B村集体经济组织成员，其不享有对该村宅基地使用的权利。因此，李某运与张某华签订的《购房协议书》虽系契约双方的真实意思表示，但由于该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故双方之间签订的合同因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。

本案为合同效力确认之诉，并无法律规定该类诉讼适用诉讼时效，余某刚、余某越抗辩张某华、周某云起诉超过诉讼时效，法院不予采信。

经法院询问，余某刚、余某越明确表示不要求就合同无效的后果在本案中一并处理，故相关问题可另行解决。张某华、周某云的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。