如何认定哪些情形属于，非因买受人自身原因未办理过户登记？

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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了同时具备四种情形才能排除强制执行，即：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

前三个条件比较客观，而最后一个条件“非因买受人自身原因未办理过户登记”相对主观一些。

具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：

①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；

②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；

③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。

具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：

①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；

②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；

③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。