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业主因停车难拒交物业费法院认定开发商有权对外出租车位

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来源：中国法院网|作者：刘凌雄魏昆

小区开发商将地上规划中的有产权停车位另行租赁给第三方，业主认为此举导致小区内车位紧张拒缴物业费。近日，江西省南昌市西湖区人民法院调解了一起物业服务合同纠纷案件，法官释明有产权车位开发商有权随意处分，最终在法官的调解下，业主当庭缴纳了拖欠的物业费，物业公司自愿撤回了起诉。

原告系南昌市西湖区某小区的物业公司，被告何某是该小区的一位业主。原告诉称被告自2017年7月到2020年10月期间，拖欠物业费1.9万元。

经原告多次催缴，被告均以各种理由拒绝，不缴纳物业费。为此，原告诉至法院，要求被告支付物业费1.9万元及滞纳金3.2万元。

在庭审过程中，何某认为原告没有履行相应的义务，并将小区内的车位随意租赁给第三方某商场，导致车位非常紧张，造成业主停车不便。

对此，原告提交相关照片、规划材料等证据证明，被告所指的车位为部分规划中的有产权地上停车位，并非规划外占用小区公共道路的公摊停车位。

该停车位的产权归开发商，开发商可租可售可增，随意处分。法官了解了案件的来龙去脉后，考虑到事情原由比较清晰明确，便征询了原告、被告双方的调解意愿，当庭进行调解。

法官释明，根据民法典相关规定，小区开发商将地上规划中的停车位另行租赁给第三方，系其自由处分行为，并无过错，且与原告物业公司无关。

被告欠缴物业费是事实，且没有正当合法理由，依法应承担相应的违约责任。随后，法官尽量做物业公司的工作，物业公司谅解何某拖欠物业费的行为，并同意放弃其滞纳金的诉请。

最终，在法官的细心的调解下，被告何某将所欠物业费当庭一次性缴清，物业公司也撤回起诉，双方握手言和。

是否经过规划部门的审批决定车位的权属

经办法官庭后表示，民法典按照是否经过规划对车位、车库的权属认定规则进行了区分。民法典第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，车位的权属一般看是否经过规划部门的审批。

具体而言，一般分为以下几种情况：

第一种有产权车位，即满足了立项和规划条件，办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。该车位的开发成本未列入业主公摊，开发商自己承担了，因此由开发商享有所有权，可以随意处分，即可出售，可出租，亦可买房送车位。

小区业主通过同开发商签订《车位买卖合同》并按约定支付价款后，是可以办理产权转移手续的。如本案中小区开发商出租给第三人的车位，便属于有产权车位。

因开发商有权随意处分，被告何某以此拒缴物业费无事实和法律依据。

第二种是公摊车位，即开发商利用小区建筑区内规划建设的车位以外的诸如业主共有的道路或者其他场所建设的地上及地下停车位，属全体业主共有，开发商不可随意处分。

因为该车位的开发成本列入业主公摊，业主在买房时已承担了开发成本，因此由业主共有。此时，开发商及物业就不得随意出租给他人，否则将损害业主的合法权益。

这种车位是不能出售的，买方也没办法办理产权。

第三种是人防车位，此车为占地为人防工程所用，系利用人防空间建设的车位，产权归属于国家。在非战争时期，“谁投资，谁使用”，不允许买卖。

开发商对人防车位只享有使用权，所以开发商可以向承租人约定一定的出租费，但是不可以出售，即使有人买了，也办不了产权。

同时，民法典还规定了业主对规划内的车位和车库享有优先权。根据第二百七十六条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”之规定，业主对规划内的车位和车库应享有优先购买权、优先承租权，从而最大限度保障小区内业主的权益，解决普遍存在的小区内停车位紧张的难题。