农村房屋以租代售是否可行

农村房屋以租代售是否可行

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张付杰律师：农村房屋以租代售是否可行

农村房屋买卖的效力受多方面因素影响，而基于多方面原因，很多人仍有人愿意冒风险购买农村房屋。甚至通过以租代售的方式购买，是否可行呢？

张付杰律师按：农村房屋租赁合同约定内容体现出真实合意是转移农村房屋所有权，而并非在租赁期限内单纯转移农村房屋占有、使用权的，将认定为农村房屋买卖行为，并依法确定其效力。

【基本案情】

原告称：原告一家人经批准，在某村获一处宅基地的使用权。2010年，原告与被告签订永久租赁合同，约定将上述宅基地上的房屋租赁给被告使用，之后原告迁居至城区。

2019年春节，原告获知被告推翻了原告家的房屋，在原址上新建了房屋。原告认为被告的行为侵犯了其合法权益，已经以自己的行为表示不履行返还房屋的合同义务，并诉至法院，请求判令解除合同，并要求被告拆除房屋，恢复原状，赔偿损失。

被告辩称：原告本次诉讼缺少诉讼主体。本次诉讼原被告双方不存在房屋租赁关系，是房屋买卖关系。原告所述与事实不符。2010年，原告经人介绍将归其所有的房屋卖与被告，并在2010年签订房屋转让合同。

被告向原告支付了全部房款。原告收到房款后，原告将房屋集体土地建设用地使用证交于被告。在交款给清当日，双方为规避法律，又签订了一份永久租赁合同，签订的合同当时的目的只是为了规避法律。

原告在收到剩余房款后为被告出具收条，收条内容是收到房款。所以，原告在缺乏诉讼主体及所定案由、诉讼请求与事实不符的情况下进行诉讼不合乎法律规定，请求依法判决驳回。

【法院意见】

房屋买卖的实质是卖方将房屋所有权永久转让与买方，本案双方在永久租赁合同中明确约定，甲方将房屋永久租赁给乙方，全部租金付清后，不管过多少年，该房产的利益均与甲方无关。

该合同与房屋转让合同中对于房屋位置、价款以及其他内容基本一致。从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是转移农村房屋所有权，而并非在租赁期限内单纯转移农村房屋占有、使用权。

且上述永久租赁合同约定明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同的规定，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。

故法院认为，本案当事人是以“租赁之名”行“买卖之实”，本案名为房屋租赁合同纠纷，实为农村房屋买卖合同纠纷。因农村宅基地仅限于同一经济组织成员之间交易，被告并非房屋所属集体经济组织成员，其无权取得上述宅基地的使用权，本案双方签订的农村房屋买卖合同应为无效。

另，需要说明的是，双方因该无效合同所取得的房屋、房款应相互返还，但因合同无效后还涉及损失赔偿问题，需根据房屋状况等确定赔偿数额，房屋的返还与损失赔偿一并解决。

因原告不变更案由及诉讼请求，法院判决驳回了原告的诉请，并告知另案处理。

【判后分析】

本案系因农村房屋买卖引发的纠纷，根据法院的判决结果，以租代售的方式，仍不能回避法律效力的问题。从法律层面来讲，租赁合同的处理与买卖合同的处理结果是显然不一样的。

房屋买卖的实质是卖方将房屋所有权永久转让与买方，房屋租赁是出租房将房屋的占有权与使用权转让给承租人，而房屋的所有权仍然归属于出租人。

房屋出租期限最长为20年采用租赁的方式是合法的，但实践中存在“以租代售”的情况。“以租代售”多指城市房屋交易中，买卖双方为规避税款的征收而普遍采用的形式上租赁，实质上买卖的避税方式。

现在，“以租代售”的应用逐渐从城市房屋扩展到农村房屋，交易对象为农村宅基地上的房屋，且交易双方为自然人。该类以租代售的合同，仍受《合同法》相关规定约束，约定的超过20年的部分，属于无效，租赁期限仍视为20年届满。

当然，法律允许承租人多次续租来达到无限期使用房屋的效果，但是禁止一次性约定超过20年的期限。如果双方都不主张超过20年的部分无效，那么就相当于20年租赁期限届满后，双方默认了一个不定期的租赁合同。

如果双方能够达成一致意见，在租赁期限20年以后，双方还可以续订租赁合同，续订的期限，最长也是20年。