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买受人购买房屋后，在房屋尚未过户时，出卖人可能隐瞒房屋已出卖的事实，将房屋抵押贷款。当出卖人到期不能偿还贷款时，银行将基于其享有的抵押权，可以要求法院拍卖、变卖齐全享有抵押权的抵押房屋优先受偿。
此时，作为买受人，能否阻却法院拍卖、变卖案涉房屋实现银行的抵押权？怎样阻却？
一、抵押权系担保物权，抵押权人享有就抵押物优先受偿的权利，因此，银行对抵押房产享有优先受偿的权利，通常情况下，买受人提出的执行异议不能阻却法院强制执行。
《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。
根据前述规定，银行对其享有抵押权的房产享有优先受偿权，银行有权申请法院强制执行其享有抵押权的房产，将案涉房产拍卖、变卖后实现其债权，案外人若提出排除执行的异议，法院往往不予支持。
二、房屋买受人依法可以阻却抵押权实现的情形。
既然抵押权是担保物权，抵押权人有权依法就抵押房屋优先受偿，当抵押权人申请法院强制执行案涉房产时，作为买受人有无可以救济自己权利的情形，从而对抗抵押权的实现？
虽然《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条均规定了抵押权人的优先受偿权，但该两法律条文，都在但书部分，规定了“法律另有规定的除外”或“法律、司法解释另有规定的除外”。
因此，只要符合法律、司法解释另有规定的情形，即可排除法院的强制执行，从而对抗银行抵押权的实现。
（一）、买受人可阻却银行抵押权实现的法律依据。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条，规定了房屋买受人可以排除执行的情形，房屋买受人可以据此对抗银行抵押权的实现。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：
“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
（二）、买受人可阻却银行抵押权实现的具体条件。
根据前述规定，在房屋买受人购买案涉房屋后尚未办理过户登记前，房屋登记所有权人（出卖人）隐瞒房屋已经出售的事实，将案涉房屋再行向银行抵押贷款，在原出卖人因不能归还抵押贷款、遭遇银行申请法院强制执行抵押房产时，针对出卖人为房地产开发企业或一般出卖人，房屋实际买受人在符合相应条件时，均可排除法院强制执行，从而阻却银行抵押权的实现。
1、在出卖人系开发商外的一般出卖人时，符合以下四个条件，可以对抗法院强制执行，从而阻却银行抵押权的实现：
（1）在房产抵押之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在房产抵押之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2、在出卖人是房地产开发企业时，符合以下三个条件，可排除法院强制执行，从而阻却银行抵押权的实现：
（1）在案涉房产抵押前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
三、前述情形下的房屋买受人权利救济方式。
前述情形下的房屋买受人，要阻却法院的强制执行，应该依法向强制执行法院提出执行异议。
提出执行异议的程序，详见《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释、以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在此不再赘述。
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