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征收中如何区分住宅用房与营业用房？

征收中如何区分住宅用房与营业用房？

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【分析】

通常情况下，被征收房屋用途是住宅还是营业房，主要看其房产证记载。房产证记载是住宅房的，即使曾用于经营，也不认定为营业房。

但是住宅房长期作为私营企业经营性用房的，在征收补偿中，征收人应当对被征收人适当给予停产停业补助费，但是房屋产权调换中无权请求调换营业用房。

现实生活中，很多人将其临街的住宅房改造成营业用房出租或自营，在征收中又常常因为房屋用途的认定与征收人产生纠纷。实务中，为避免纠纷，房屋产权人在改变房屋用途时，应当及时向房屋管理部门申请变更登记，将房产证上的房屋用途变更为营业用房，这样才能更好的保护自己的利益。

【案例】

一房屋拆迁办根据县政府的规划，取得房屋拆迁许可证，进行公园小区的开发改造建设项目。被征收人小费的房屋位于拆迁范围。

拆迁办在对原告房屋实施拆迁的过程中，就房屋价格和补偿安置与原告产生争议，于是向县建设局申请行政裁决。县建设局于1999年6月24日作出了房屋拆迁补偿安置裁决。

小费认为，该裁决将自己的房屋定性为住宅兼营业是错误的，其房屋性质为营业用房。因此向法院提起行政诉讼，请求判决撤销这一裁定。

为了证明其主张，小费还出具了医疗机构的许可证，用于证明该房屋使用性质为营业用房。

法院认为：对房屋性质确认的主要依据是房屋产权证书，从房屋产权证书用途一项中可以看出是住宅用房还是营业用房。如果是非住宅房屋，必须具有非住宅房屋的所有权证照，而从原告初始申请批建和产权登记，以及所核发的产权证照，都是属于住宅用途的《私有房屋所有权证》。

因此，原告的房屋性质应确认为住宅。至于原告提供的医疗机构执业许可证，只能证明原告被拆除的临街房屋曾用于营业，而对其房屋性质的确认不能起到证明作用。

【案例分析】

本案争议焦点是被征收房屋的用途，是住宅用房还是营业用房。房屋的用途的认定，直接关系房屋征收的补偿与安置问题。

首先，营业用房的补偿要多于住宅用房。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，无论实行货币补偿还是产权调换，都需要对被征收房屋的价值进行市场评估，而房屋市场评估价格作出的依据之一就是房屋的用途，不同用途的房屋其价格也不同，同等条件下，营业用房的补偿要高于住宅用房。

此外，房屋征收条例还规定，因拆迁非住宅房屋造成的停业、停产的，拆迁人应当给予适当的补偿。因此，营业用房的补偿价格要高于住宅用房。

在产权置换中，被征收房屋是营业用房的，还可以要求置换营业用房。

其次，营业用房的认定一般以房产证上记载的房屋用途为准。在确定房屋征收与补偿安置措施前，首先确定被征收房屋的用途至关重要。

对于房屋用途的认定标准，是房产证还是被征收人提供的营业执照呢？本案中，法院以房产证记载的房屋的用途作为认定标准，之所以不采信营业执照，是因为房产证和营业执照在性质上有本质的区别。

房产证是城市房屋管理部门依法向房屋所有权人核发的证明房屋所有权状况和房屋状况的凭证。而营业执照是国家工商管理机关依法向从事工商业的公民、法人和其他商事组织核发的证明其商事主体资格的凭证。

取得营业执照的人可以依法在营业执照确定的营业范围内开展工商业活动。房产证明的对象是房屋，而营业执照证明的对象是营业者。

因此，法院在对房屋的用途进行认定时，只能依据房产证表明的房屋用途认定，房产证上房屋用途的描述是当事人是当事人在进行产权登记时的真实意思表示。

因此，法院对小费房屋的性质的认定是合法合理的。

总体上讲，对房屋性质的认定，原则上以房产证记载登记为准，但是，鉴于实践中房屋使用状况不同，允许当事人自行协商，或申请房屋拆迁主管部门裁决，也可以由当地市、县级行政主管部门和房产部门制定办法解决。

国务院办公厅2003年公布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会问题的紧急通知》规定，对征收的房屋产权性质为住宅，但依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

本案中如果符合此项规定，理应对其进行适当的营业损失补偿。