开发商业用房应该怎样缴纳土地增值税

开发商业用房应该怎样缴纳土地增值税

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某房产开发公司是集体企业，专门从事普通住宅商品房开发，几年来有关生产经营情况在缴纳土地增值税上与税务机关存在分歧。

经查阅有关账证，获得如下资料：

1.1993年9月9日，房产公司与经纬机械厂签订房产转让合同，合同规定，房产公司以分期收款方式将“幢住宅楼卖给经纬机械厂作为集体职工宿舍，总售价2400万元，货款于1994～1996年末分3次付清，每年800万元。

该住宅楼当时取得土地使用权支付的费用为300万元，开发成本为1000万元。

2.1999年10月3日，转让1992年已签订开发合同，并投入资金建成的一栋房屋，转让收入为1050万元(房价中含为当地政府代收的各种费用50万元)，支付的土地使用权价款100万元，房地产开发成本300万元，房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。

3.2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总收入为1800万元。该房屋支付土地出让金200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出为100万元，其中40万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。

(二)要求

请根据以上资料，逐项分析并计算该企业应纳的土地增值税(城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%)。

(三)解答

1.税法规定，对1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。因此，出售这幢房屋在1994年、1995年、1996年收取价款时均不予计征土地增值税。

2.税法规定，1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。

由于该房产在1999年转让，已超过规定的免税期限，因此应依法缴纳土地增值税。计算过程如下：

(1)允许扣除的房地产开发费用=(100+300)×10%=40(万元)

(2)允许扣除的税金=1050×5%×(1+7%+3%)=57.75(万元)

(3)从事房产开发加计扣除=(100+300)×20%=80(万元)

这里应当注意，对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受20%的加计扣除。

(4)允许扣除项目金额合计=100+300+50+40+57.75+80=627.75(万元)

(5)增值额=1050-627.75=422.25(万元)

(6)增值率=422.25÷627.75×100%=67%

(7)应纳税额=422.25×40%-627.75×5%=137.51(万元)

3.确定转让房地产的收入为1800万元

确定转让房地产的扣除项目金额：

(1)取得土地使用权所支付的金额为200万元

(2)房地产开发成本为900万元

(3)房地产开发费用=(200+900)×10%=110(万元)

(4)从事房地产开发加计扣除允许=(200+900)×20%=220(万元)

(5)允许扣除的税费合计=1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)

(6)允许扣除项目金额合计=200×900×110×220×99=1529(万元)

(7)增值额=1800-1529=271(万元)

(8)增值率=271÷1529×100%=17.8%<20%

该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%，按规定免征土地增值税。

解题指导：

(1)如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税(和营业税)。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。

(2)由于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用，故印花税不再单独扣除。

(3)应注意土地增值税征免范围的划分。从1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。