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律界问答 住宅小区日常物业管理与服务规范

住宅小区日常物业管理与服务规范

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住宅小区日常物业管理与服务规范
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住宅小区日常的物业管理与服务

(一) 日常的管理

1、 楼宇的管理

(1) 管理员上班前巡查一遍所分管之楼宇,发现问题及时处理并记录于工作日记(房屋管理台帐);下班再巡查一遍,做好记录交接班人员;

(2) 设立《房屋维修卡》,对房屋的公共部分和用户室内的维修做有全面记录,并定时回访;

⑶ 对装修的住(用)户要随时查看是否按装修规定进行装修,发现乱搭乱改等行为,即时处理、纠正,并耐心做好思想工作,直到恢复原状为止。

(4) 对楼宇天面防水层、水池、公共通道、地下室、基础、梁板、外墙、空间、地面进行管理与维护,使房屋完好率达98%以上,维修合格率达100%;以上由管理组负责,按人均管理户数和栋数包干,量化考核。

2、 设施、设备的管理

(1) 将公共设施如公厕、配电房、泵房、通讯、路灯、排水排污管道、沙井、化粪池、马路、公共活动场所等管理好,不得改变其使用功能。

(2) 对水泵、发电机、配电柜做好运行及维修保养记录台帐,定期检查等,及早堵漏洞;管道和有电的设备均有明显的提示标志(如小心触电等提示);

⑶ 在设备、设施的现场设置"管理制度"、"维修保养规定"、"操作规范",挂在明显的位置,操作人员必须熟悉牢记后,按要求上岗操作,每季度组织学习,考试合格后才可继续上岗。

3、 水电管理

(1) 水电工24小时值班,保障用户的水电供应,不得出现因管理不善而停电停水;出现故障,水电工必须20分钟到达现场,及时维修恢复正常,;因公用线路停水、停电,必须由管理处预先通知用户,让用户做好蓄水、停电的准备;

(2) 按期清洗水池、定期出示水质化验单,保障生活用水的清净符合标准。

⑶ 每月准确无误地给用户抄水、电表,做好计算、摊分及收缴水电费通知单等工作,让用户有足够的时间备足水电费用,按时交纳;

(4) 将住(用)户入住前的水电表度数抄好、登记好存档;

(5) 协助办理住用户用电增容。

4、 卫生管理

(1) 垃圾天天清运、上门收住户的袋装垃圾;公共地方、中心花园的垃圾桶内的垃圾不得超过三分之二,垃圾桶每天清洗一次;

(2) 小区内马路、走道、公共场地每天清扫、保洁两次,确保路面无杂物、集水现象;

⑶ 所有楼梯每周清洗一次;电表箱、电梯轿厢、楼梯扶手、消防箱、信箱、楼宇防盗门、通风窗玻璃等设备,每天抹一次,确保无卫生死角,达到__市物业管理示范小区的标准。

5、 电梯管理

(1) 操作人员必须持证上岗,经严格考核后才能上岗。

(2) 操作人员必须按电梯运行管理规定、电梯安全操作管理规定,每天巡查并做好电梯运行记录以备检查。

⑶ 操作人员必须在上班前、下班后做好轿厢、机房清洁,每天用不锈钢水清洁一次电梯。

(4) 定期进行电梯检修、维护工作并做好记录。

6、 交通与车辆管理

(1) 管理好报经公安交通部门批准的停车场地。

(2) 买进并竖起各种交通警示牌(如限速5公里牌、禁鸣喇叭、单双行线牌等)

⑶ 在小区出口处设置减速杠,以保障老人小孩出行安全;

(4) 临时停车有"临时停车证",并设有示意牌。车辆进出方便,管理有序有礼。

(5) 汽车、摩托车进出做好车牌登记,进出时间登记,并严格按制度做好交接班记录,以防车辆被盗及事故发生后责任的划分;

(6) 汽车、摩托车车主同管理处签订一份有关车辆事故(如被盗、刮花)赔偿合同书,此合同书在统一的车辆停放费条件下,设最低赔偿金额,车主如需提高赔偿金,则必须增加停车费,以便增加车管员对其特别对待,提供优质、高档服务。

7、 绿化管理

(1) 定期对绿地、树木进行淋水、修剪造型、施肥、杀虫养护;

(2) 做到黄土不见天,一年四季繁花似锦,保障规定的绿化率;

⑶ 竖起各种保护绿地、树木的警示牌。

8、 环保的管理与有关部门联系,管好噪声、废气、防疫、防鼠、蚊、害虫等事项,定期喷射杀虫水,投放老鼠药;对打麻将、卡拉OK造成的噪声者进行合法的管理,为住用户创造一个安宁、融洽、文明的邻环境。

(二) 日常的服务在"业主至上,服务第一"的宗旨下,确保在接手该物业管理的二年内取得"全国城市物业管理示范小区"的称号,树立小区的名牌,起到保值、增值的经济效益。

1、 办理业主入住手续

(1) 业主入住前,对整个小区进行全面的"物业开荒"做到窗明几净;

(2) 各种类型的表格齐备,场地干净,停车有序,钥匙摆放整齐,在隆重似节日、五彩缤纷、鲜花盛大气氛下,迎接业主的到来;

⑶ 凭业主购房发票、购房合同(复印件)、身份证等,填写好《入住登记表》和《装修登记表》,然后由管理员陪同业主开门对房屋进行验收并留下要求意见;

(4) 验收手续完成后,缴有关各项管理服务费用;

(5) 业主与物业管理公司签订《物业管理服务公约》,明确双方责、权、利,以便今后物业公司与业主相互督促;签订公约后业主领取房屋钥匙。

(6) 管理员向业主讲解日后物业管理的应知应会的注意事项。

2、 保安与消防服务

(1) 本小区实行半封闭管理,保安24小时值班、巡逻,住(用)户凭出入证进出,装修施工人员凭施工人员出入卡出入,严格做好外访人员登记;

(2) 设立监控中心,处理突发事故,确保小区安全、宁静。

⑶ 配合派出所做好出租屋、暂住人口登记管理工作;

(4) 小区内杜绝吸毒、赌博、黄色等违法乱纪现象,一经发现,配合派出所严惩;

(5) 保安员每隔四小时巡逻一遍楼宇(从一楼到天台),为确保保安员夜晚不偷懒,签到薄挂在每幢楼宇的天面,这样保安只有上到天面才能签到,把整幢楼宇所发生的问题一一记录下来;

(6) 每季度或半年检查火隐、消防设备、防盗设施、防事故标志等,发现有过期、损坏的设备、设施应即时更换;

(7) 门岗设雨伞送老弱病者到楼,设"雨天小心路滑"等提示标志。

(8) 保安员以礼待人,给进出大门的司机敬礼,见到客人上、下车主动上前开门迎送。

(9) 向住(用)户分派报纸、电信等,接待来访者并指点引路;

(10) 火灾、刑事和交通事故发生率不得超过1%。

3、 管理处负责协助住用户办理如安装电话、有线电视、产权证、报户口、暂住证等手续。

4、 物业公司在"一业为主,多种经营"宗旨下,接受住用户的委托,搞好家政服务,代搞家庭卫生、代暂管小孩、代接送小孩上学、代办保险、代洗衣服(或开自助洗衣中心),设置家庭星期肉菜供应,代买代送,做到收费合理,价格公平、公开。

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