房屋漏水需修理，租客不及时通知房东导致的扩大损失，由谁承担？

现今，普通民众对于房屋租赁期间的维护、修缮义务主体普遍存在认识误区。实践中，承租人往往忽略了其作为实际使用人的妥善保管义务,由此也引发了诸多类似本案的纠纷。

因此,本文认为有必要就妥善保管义务的内容及其违反义务后的责任承担问题进行探讨。

律师观点：

根据《合同法》第222条的规定,承租人对于租赁物有妥善保管的义务。妥善保管义务:即以善良管理人的注意义务加以保管。

善良管理人的注意，是指依照一般交易上的观念,认为有相当的知识经验及诚意的人所具有的注意,即以一种善良的心和应当具备的知识来保管房屋。

承租人作为房屋的实际使用人,应对房屋及其设施的使用尽到必要注意和妥善保管义务。当房屋及其设施出现问题时, 承租人应及时将相关信息告知出租人,并配合出租人、物业部门]进行维修。

遇有紧急情况时,承租人应及时采取必要措施防止损害的进一步扩大。因承租人怠于行使注意义务和告知义务致使损害发生或扩大的,承租人应承担相应的责任，具体可见本文法律分析部分。

案例分析：

原告某证券公司上海代表处(乙方)和被告徐某(甲方)就涉讼房屋签订租赁合同，由于房屋质量问题导致租赁纠纷，原告请求确认双方租赁合司解除，被告返还已付租金和保证金及违约金。

法院判决确定赔偿数额，令被告返还保证金。

基本案情：

2010年10月28日，原告某证券公司上海代表处(乙方)和被告徐某(甲方)就涉讼房屋签订租赁合同，合同约定:租赁期限自2010年9月27日至2011年8月26日,月租金2 55万元，保证金5.1万元。

房屋主要结构和有关设备及甲方提供的家电耐用品若非人为故意破坏，乙方书面约时检修，甲方有修缮的责任。若甲方不能及时修理,乙方有权找人修理,并要求甲方付此费用。

乙方应爱护承租房屋并细心维护该房屋原有之良好状态,如因乙方的过错致使房屋及其他附属设备受到损坏，乙方应负赔偿责任。

甲、乙任何一方如未按本合同条款履行,导致本合同终止，并且过错方未征得对方谅解,则视为违约,双方同意违约金为5.1万元,相当于保证金金额。

2011年3月28日,涉讼房屋同号1502室住户向物业处反映涉讼房屋南阳台漏水，之后被告与物业工作人员进入涉讼房屋查看漏水情况,并开始准备材料。

2011年3月29日,由原告安排的涉讼房屋住户金某表示下午要外出，物业处无法进入维修。2011年3月30日,被告再次与物业处人员进入查看漏水问题,经查,判断是地暖上水下水管道的接口有问题,建议暂停使用地暖，同时考虑漏水情况严重,为避免影响楼下住户,物业处建议对南、北阳台同时打洞排水。

2011年4月6日,被告至物业处协商施工方案。2011年4月11日 ，物业处安排被告与1502室业主见面协调处理。

2011年4月12日 ,被告妻子带着施工人员在物业处人员指导下对阳台打洞,在北阳台开槽排水。

经查, 2011年4月15日,原告搬离涉讼房屋。2011年4月27日,原告将涉讼房屋钥匙返还被告,被告对现场财物进行了清点。

原告诉称:由于房屋质量问题导致租赁合同终止履行,被告应承当违约责任，故请求判令:确认双方租赁合司于2011年4月15日解除;被告返还已付租金9350元;被告返还原告保证金5.1万元;被告支付原告违约金51000元。

被告答辩并反诉称:涉讼房屋一直由原告掌控,原告从未告知过被告和物业公司涉讼房屋的渗水情况, 是因水渗至楼下住户,楼下住户向物业报修，物业公司通知被告,被告才知道。

且原告安排的住户拖延了修理时间,之后，被告也尽了修缮义务。原告于2011年4月15日自行搬离涉讼房屋，至2011年4月27日才返还钥匙,被告同意至2011年4月27日双方的租赁合同解除。

但并非被告要求原告搬离,被告不承担违约责任。另外,原告搬离时搬走被告的物品需要返还,在原告结清水、电、煤气、电信费相关费用后,再返还保证金,并且不同意其余诉讼请求。

法院裁判：

法院判决确定赔偿数额为人民币2.5万元，被告在扣除原告未结清的公共事业费后,应返还原告保证金。

法律分析：

《合同法》第22条明确规定承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。实践中,当权利人和使用人分离时,承租人和出租人如何更好地履行保管义务和修理义务成为关键。

一、承租人妥善保管义务的主要内容

1.按照约定的方法使用和维护租赁物的义务。

2.通知义务,即指在租赁关系存续期间,当出现应及时通知出租人的任何情况时,承租人负有及时通知的义务。

3.承租人的协助义务,具体包括:当租赁物出现问题时,承租人应对维修工作的开展给予必要配合。遇有紧急情况,一时无法通知出租人的,承租人应先行采取必要措施,防止损害进一步扩大。

4.对于保存行为的容忍义务。对出租人为保存租赁物完整而采取的必要行为,承租人不得拒绝。

5.承租人的不作为义务，具体包括不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物，不得随意转租。

本案原告作为房屋的实际使用人怠于履行通知义务,并因此造成被告无法及时采取维修措施，导致涉讼房屋渗水情况愈发严重，最终对楼下住户的财产权利造成损害。

被告在得知涉讼房屋有漏水情况后已及时安排维修人员上门检修。然而,当维修人员备好材料准备入户维修时,原告安排的住户却表示要外出,致使维修工作只能延后开展。

可见,本案原告并未给予必要的配合。

二、承租人违反妥善保管义务的法律责任

承租人因怠于行使通知义务或协助义务,造成租赁物毁损、灭失或给第三人造成损失的,承租人承担的赔偿责任范围应为因租赁物未能得到及时救济或维修而导致的损失扩大的部分,以及因此造成的第三人的损失。

承租人是否怠于通知或协助,应由出租人承担举证责任。

本案中被告负有修理义务。然因涉讼房屋在租赁期间由原告实际掌控,对于需要维修的事项原告应尽通知义务。而本案中原告并无履行通知义务。

此外,物业出具的证明、照片也都证明了涉讼房屋内的渗水情况相当严重,且是经过一定的时间积累形成的。因此,本案原告显然未尽到承租人的及时通知和配合修理义务,由此造成的扩大损失应由原告承担责任。

因被告在收回涉讼房屋后已拆除原装修, 故无法对具体的修复数额作出准确评估,法院依据证据中所反映的损失状况酌情确定赔偿数额为人民币2.5万元。

本案被告在接到涉讼房室渗水的通知后,已履行了修理义务。而原告在2011年4月15日自行搬离涉讼房屋时,并未向被告行使合同解除权,也未能证明涉讼房屋经修理后仍不能使用已影响到合同目的的实现,故法院认定原告返还涉讼房屋钥匙且双方进行交接的当日，即2011年4月27日租赁关系解除。

被告在扣除原告未结清的公共事业费后,应返还原告保证金。

相关法律法规：

《合同法》第二百二十二条:承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。

案例来源：

《房地产案件：法律适用关键词与典型案例指导》某证券公司上海代表处诉徐某房屋租赁合同纠纷案