如何认定物业服务合同效力

如何认定物业服务合同效力

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一、有效物业服务合同：

1.前期物业服务合同：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

2.一般物业服务合同：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。

A.由业主共同决定(应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

B.由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同。

二、无效物业服务合同(包括前期物业服务合同)及无效物业服务合同条款：

1.转包物业服务合同无效：物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效;

2.显失公平的物业服务合同条款无效：物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。

【律师提示】

①有效物业服务合同对业主具有约束力;业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩。

②请求确认物业服务合同无效或者物业服务合同条款无效的主体：

A.业主;

B.业主委员会。

③除物业服务合同转包无效、显失公平无效外，其他无效物业服务合同依据《合同法》认定。

【法条链接】

《物权法》

第七十六条下列事项由业主共同决定：

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。