父母代表未成年人签订的抵押合同是否一律有效

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最近看到一起最高院的公报案例，案情是母亲代表未成年子女与银行签订抵押合同，将其与未成年子女共有的房产抵押给银行贷款。

银行放贷后，因借款人未按时还款，银行将母亲、未成年子女告上法庭，要求承担合同债务。最终，法院判决母亲代表未成年子女与银行签订的抵押合同有效，银行对未成年子女名下的房产享有优先受偿权。

看到这起公报案例，我不由联想到之前曾经代理过的一起案例。当事人是一名刚满十八周岁的学生，其父亲为了偿还债务，将当事人与家人共有的一处房产抵押给债权人。

抵押房产时，当事人差几个月就满十八周岁了。债权人与当事人一家是多年认识的好友，抵押房产前后，债权人与当事人也见过面，但从未当面询问当事人是否同意抵押她名下的房产。

当事人父母在与债权人签订房产抵押合同时，也再三声明若房产被处分，当事人名下产权份额相对应的售房款，仍然归当事人所有，债权人也表示同意并出具了书面承诺。

但之后，债权人将当事人告上法庭，要求对她名下的房产享有优先受偿权。庭审中，作为代理律师，我当即提出抵押合同无效的观点，理由是：1）当事人未在抵押合同上签字，对抵押房产一事不知情、不追认。

根据担保法司法解释第五十四条第二款“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意的，抵押无效”；2）抵押合同签订时，当事人差几个月就满十八周岁了，其年龄和智力完全能够理解和预见抵押的行为与后果，能够独立作出是否愿意抵押房产的意思表示。

在债权人能否接触到当事人且询问其意见的情况下，债权人应当征求当事人本人的意愿；3）当事人父亲为了归还自己的债务（非家庭共同债务）而将当事人名下房产抵押给债权人，并非为了当事人的利益，对此债权人是明知的。

而且，当事人父亲设定抵押时，明确要求预留当事人在抵押房产中应得的产权利益，是一种附条件的抵押行为。债权人也书面承诺当事人名下产权份额仍归当事人所有，应视为债权人对当事人名下房产份额放弃优先受偿权。

一审判决房产抵押合同有效，债权人对当事人名下的房产享有优先受偿权。当事人考虑到诉讼成本，没有选择上诉。

但我个人认为，虽然法院从保护抵押权人利益角度，以及维护共有房产抵押行为有效的角度，认定父母代表未成年子女签订抵押合同的行为有效。

但是，毕竟法律规定了“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，父母如果不是为了未成年子女的利益，其抵押未成年子女房产的行为应当属于无权处分。

抵押权人只有在作为善意相对方的情况下，才能对未成年子女名下的房产（包括其他财产）取得抵押权。抵押权的善意取得，适用物权法的规定。

只有这样，才能切实保护未成年子女的财产权益。

注：本文系转载，作者方燕律师，仅供普法学习。