转自：最高审判指引导读：浙江高院再审明确：购房消费者交付全部或大部分房款（条件1），且房地产开发企业未能实际交付房屋（条件2）的情况下，消费者的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。
全文：
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裁判要旨
交付全部或大部分房款的购房消费者所享有的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，但应以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件——本案案涉房屋系住宅，而赵某某在杭州市又无其他住房，且其已经实际向xxx公司支付超过一半的购房款计833070元，在xxx公司未能交付案涉房屋之情形下，根据前述规定，赵x萍要求返还购房款之请求权在xxx公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。
xxx公司提出，案涉房屋已经被人民法院强制拍卖，房屋产权已经不再登记在xxx公司名下，故赵x萍不应享有优先受偿权。
然如前所述，房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。
案情摘要
1. 赵x萍与xxx地产公司签订《商品房买卖合同》，购买xxx地产公司开发的房屋，并支付了部分购房款。
2. 双方约定，剩余购房款由赵x萍向银行贷款，相关贷款手续由xxx地产公司帮助办理，合同文本全部xxx地产公司管理。
此后赵x萍一直等待xxx地产公司交房。
3. 赵x萍所购买的案涉房屋，因xxx地产公司对外负债，被债权人申请法院进拍卖，并用于归还亚xx产公司欠他人的债务。
此后，xxx地产公司进入破产程序。
4. 赵x萍诉至法院，要求：（1）确认已支付购房款833070元（2）确认赵x萍的1182721元款项在xxx地产公司破产财产中享有优先受偿权
争议焦点赵x巧萍要求返还已支付购房款的请求权在破产程序中能否确认为优先债权？法院认为
商品房买受人的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。
本案案涉房屋系住宅，而赵x萍在杭州市又无其他住房，且其已经实际向. xxx地产公司支付超过一半的购房款计833070元，在xxx公司未能交付案涉房屋之情形下，根据前述规定，赵x萍要求返还购房款之请求权在xxx公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。
……。房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。
故xxx地产公司该项抗辩理由，缺乏法律依据，难以成立
案例索引（2019）浙民再545号相关法条
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已失效）
一、 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高法院针对山东省高院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》【2014】执他字第23、24号
一、《批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。
二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
......
二〇一四年七月十八日
实务分析
实务中，根据相关法律和司法解释，支付大部分价款的购房消费者对房产享有的权利＞工程款优先权＞抵押权，已无争议。上述位阶一般是在争议房屋尚在开发商名下的情形下，对房产主张权利时的优劣排序，但如果房产如交付不能时，消费者是否能够就返还交付的购房价款主张优先权？
如有，该优先权的范围是仅涵盖交付款项还是可包含违约金部分？在实务中观点不一。
本文援引的判例及判例中提及的最高院【2014】执他字第23、24号答复对此予以了明确：交付全部或大部分房款的消费者，在房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，不过对于违约金部分不具有优先权。
法律分析：《企业破产法》第 113 条规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（1）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（2）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（3）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配
以2021年9月恒大理财产品违约为开端的房企流动性危机至今已满一年，虽然有关部门已多次表示要保供楼，多家资产管理公司也宣布进场，成立纾困基金，但实际效果仍需观察，大型房企的债务涉及多种市场主体，包括银行、工程承包商、拆迁户、购房者，假如房企最终资不抵债需要破产清算，破产财产应该以何种顺序清偿？根据《企业破产法》及相关司法解释的规定，一般企业破产，相关费用及债务的清偿顺序如下：1.破产费用；2.共益
一、买的期房烂尾开发商破产清算怎么办购买了期房后烂尾并且开发商破产清算的，对购房者而言，可以解除购房合同，要求开发商退还购房款，但由于开发商破产，所以想要退还购房款，只能申报债权。《中华人民共和国企业破产法》第四十五条 人民法院受理破产申请后，应当确定债权人申报债权的期限。债权申报期限自人民法院发布受理破产申请公告之日起计算，最短不得少于三十日，最长不得超过三个月。第四十八条
正常情况下，你们签订有合同，可以按合同履行。但是这里涉及到破产的问题，就比较复杂了。首先，法律会对该破产企业的资产进行清算，然后根据法律规定的先后顺序进行赔偿。首先该企业要先支付员工工资、社会保险、拖欠税金、以及涉及到担保和优先赔偿的负债，这之后才是你这种正常的负债。不过既然企业已经破产，估计不会有多少资产了，上面几项可能都不够赔付，所以轮到你这还有没有就不好说了。不过既然法院已经受理，那么只能走
可以提出执行异议申请的
1、联合其他同样购买了该楼盘的客户一起找房地产开发商讨要说法，可以申请退房，让对方把房款给退回来，然后客户就可以拿着对方退回的房款来抵偿剩余未还房贷了。2、注意定期往还款银行卡里存入资金，以确保月还款里余额充足，好让银行每个月还款日都能顺利从卡里批扣相应金额用于还款，避免出现逾期。3、贷款买的期房烂尾了，客户也仍然需要偿还房贷，不能不还。毕竟客户已经与银行建立起了借贷关系，而银行既已履行放款义务，
房子烂尾开发商跑了怎么办开发商卷钱跑了，应该报案起诉解决。房子烂尾，开发商跑了怎么办按照《最高人民法院关于价款优先受偿权问题的批复》，只要交了全款，就可以得到房屋。但是，如果房屋没有完工，不符合交房条件的话，就得以通过诉讼来解决。首先主张履行过程中，开发商存在严重违约，达到了解除合同的条件，解除《商品房买卖合同》，要求支付逾期交房。同时，要求解除与银行间的按揭贷款协议。根据最高人民法院关于审理商品
⒈开发商破产欠工程款的，当事人可以向破产的受理法院进行债权申报，参与到分配当中。⒉开发商破产后，拖欠的建筑工程款是债务，债权人可以申报债权，并且拍卖建筑物时，工程款对拍卖所得款项有优先受偿权。
请问当地的社保部门确定
依据我国现行的法律及司法解释规定，在参与分配过程中，采取财产保全的债权与其它普通债权相比，并不具有优先性，理由如下： 《民事诉讼法》第92条规定：“人民法院对于有可能因当事人一方的行为或者其它原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据双方当事人的申请，作出财产保全的裁定;当事人没有提出申请，人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。”可见，保全的目的是为了防止财产流失，避免执行落空，
律师观点分析A与B签订了建设工程合同，A为发包方，B为承包方，后C挂靠B进场施工。待施工结束，C向A主张权利，A以与C无合同关系，并且案涉工程还未进行审计，付款条件未成就为由，不予结算。后，C诉至法院，要求A支付涉案工程款，并确认C对该工程款享有优先权。法院最终判决，要求A向C支付工程款，但对优先权的确认不予支持。梁律师观点：为保护实际施工人的合法权益，《最高法关于建设工程纠纷的司法解释》明确规定
一、申请了财产保全的债权人有优先受偿权吗 申请人对保全的财产无优先受偿权，在债务人没有其它财产可供执行时，应同其他债权人共同按比例参与对保全财产的分配。 二、法律规定 根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第九十三条规定“对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。” 依据《民事诉讼法》第一百条规定：“人民法院对于
我国《城市房地产管理法》规定：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖给所得的价款优先受偿。所谓“优先受偿”是指抵押权人对抵押物卖得的价款，除了要先支付工资、抚恤金和征纳税款外，抵押权人可先行收回自己对债务人所享有的债权，优先于抵押物的所有人的所有权，也优先于其他无抵押的一般债权。债务人用抵押物清
企业破产股权质押能不能优先受偿
分这两种情况进行讨论。 一、房屋已建成 房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能，也就是业主有可能能够拿到房子。 二、房屋未建成 若企业破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付
联系房屋开发商沟通解决。购房者可以与开发商协商，要求其履行合同，按照约定交付房屋或者将购房款项和违约金退回。寻求法律援助。如果第一步沟通无果，购房者可向相关部门进行咨询或寻求法律援助。作为最后的手段，购房者可以通过法律途径提起诉讼，要求开发商支付违约金并赔偿相关损失。
这个有没有什么法律规定呢？新开发商现在以办理楼盘手续为理由（楼盘五证不全，土地证也没有），让业主加钱，每平方米2100元，买门脸的业主每平方米加4000元。这样合法么？我们的合同是和原来得开发商签订的！和现在的开发商没有签任何的协议！
你好，可以起诉处理的
关于房子烂尾了怎么办 ？买了烂尾楼，根据以下几种情况解决：1、如果只是交了首付款，不能办贷款或者办了也还不起，那就要求解除房屋买卖合同定金不能返还，还要承担违约责任（一半是首付款的30%），开发商不同意，起诉解除合同，要准备不能贷款或者无力承受代理的相关证据；2、承担违约责任合同会解除合同的，不会坐牢的；3、如果已经办理了按揭贷款买房，就不能解除买卖合同了，可以向银行申请解除贷款合同，以抵押房产偿
一、开发商破产房子烂尾了业主怎么办1、购买的房屋烂尾，并且开发商破产的，购房者可以通过以下步骤维权：第一步先找银行沟通一下，看能不能向银行申请停息挂账，看能不能暂时不还房贷。第二步澄清产权归属：由于现在购买房产一次性付款的购房者比较少，大都为按揭或分期的，因而，购买的房源变成了烂尾楼，就存在产权归属问题，因而，我们必需要经过法律途径保护自己的合法权益。首要，要经过合法的法律咨询，确定自己的产权归属
