什么是商品房预售,房屋先出售后抵押的情况怎么处理

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什么是商品房预售,房屋先出售后抵押的情况怎么处理

什么是商品房预售

商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

房屋先出售后抵押的情况怎么处理

所谓先售后抵，是指出卖人在将商品房预售于买受人后，又在该商品房上设定抵押的行为。先售后抵纠纷具体可分为以下两种类型：

(一)预售后又设定一般抵押权

对于买受人已办理预售登记或产权登记以后，出卖人将商品房抵押给其他债权人的，此时出卖人对抵押房屋的处分权受限制或并不享有所有权，因此应认定抵押行为无效。

(二)预售后又成立法定抵押权，即建设工程承包人优先受偿权

根据《民法典》第八百零七条的规定，建设工程承包人于发包人不按期支付工程款时，可就工程折价、拍卖款项享有优先受偿权。

该优先受偿权符合抵押权的特征，其从属于承包人的主债权即工程价款取得权，不以承包人占有该建筑物为享有优先受偿权的要件，即使建筑物已竣工交付于发包人，承包人仍享有该优先受偿权，并且不因建筑物的毁损、灭失而消灭，具有不可分性和物上代位性，因此在性质上应为法定抵押权。

这一规定在保护作为消费者的买受人的合法权益的同时，也为出卖人恶意逃避债务提供了便利条件，即其在承包人主张优先受偿权时，能够临时找一些所谓的消费者订立虚假的预售合同、开出假收据，以对抗承包人的优先受偿权。

为了解决上述问题，则应规定已交付全部或大部分购房款的买受人(不仅限于消费者)，须已办理预售登记或产权登记方可对抗建设工程承包人优先受偿权，承包人对该商品房的未付款项得行使物上代位权。

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