本案要旨：我国法律对违法建筑租赁合同的效力作出了否定性评价，但合同中关于处分违法建筑占有利益的约定，特别是对免租期限的合意，系出租人在意思自治的范畴内对自身权利的处分，在确定给付占有使用费的起止期限时仍应参照适用。
以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受益，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务，因此合同无效后，对于出租人请求给付免租期内占有使用费的主张，法院不应予以支持。
法院认为
本案的二审争议焦点是：
1、讼争租赁合同的效力应当如何认定。
2、若认定讼争合同无效，则富尔亿公司应返还的租金和电费数额当如何认定。
关于争议焦点一，本院认为，讼争房屋租赁合同应为无效合同。根据本院依法向扬州市规划局调查的回复内容可知，讼争建筑至今未办理建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，讼争租赁合同应为无效合同。
关于争议焦点二，本院认为，首先，因讼争租赁合同无效，故心致宾馆关于解除讼争合同的诉求，并无法律依据，本院不予支持。
其次，关于因合同无效导致的损失，心致公司二审期间表示不在本案中一并主张，其保留另行起诉的权利。最后，因讼争租赁合同无效，依照《中华人民共和国合同法》五十八条规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，应返还部分为：
一、因富尔亿公司已将讼争房屋自行出租给耘博公司，心致宾馆自2015年2月10日起即不再控制、占有讼争房屋，亦无需于此后再行向富尔亿公司返还讼争房屋。
二、双方对心致宾馆已向富尔亿公司支付了保证金2万元、租金30万元的事实并无异议，主要争议在于心致宾馆是否应当就讼争合同约定的3个月免租期支付占有使用费，最终据此确定富尔亿公司应当向心致宾馆返还的款项。
本院认为，讼争合同虽为无效合同，但富尔亿公司关于心致宾馆亦应当支付免租期内占有使用费的主张不能成立，理由是：
1、因房屋未办理规划许可证，出租人虽不能取得该房屋的所有权，但其仍然享有占有该房屋的占有利益，故租赁合同被认定无效，承租人仍应当支付占有使用费是由于其替代出租人享有了该占有利益；
然而，在租赁合同中约定免租期系出租人对该期间内占有利益的处分或放弃，该项约定属于双方当事人意思自治范畴，仍应当约束合同双方当事人，免租期的约定不应受到租赁合同效力的影响，故本案中富尔亿公司以讼争租赁合同无效为由要求心致宾馆支付免租期的占有使用费，并无依据，依法不予支持。
2、富尔亿公司主张3个月免租期的适用条件是租赁讼争房屋满十年，但纵观讼争租赁合同，并未见任何条款与富尔亿公司的该项主张相印证，且心致宾馆未能继续占有、使用讼争房屋，系因富尔亿公司自行将房屋出租给耘博公司使用所致，心致宾馆并无过错，故富尔亿的该项主张亦无事实和法律依据，依法不予支持。
综上，富尔亿公司主张心致宾馆还应向其支付2014年10月1日至12月31日的占有使用费于法无据。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款之规定，原审认定富尔亿公司应向心致宾馆返还的保证金和租金的数额并无不当之处，依法予以确认。
三、富尔亿主张其并未收取心致宾馆缴纳的电费15000元，故其不应当返还该款项，本院认为，该主张不能成立。因心致宾馆提供的证据足以证明其向供电公司预交电费15000元，且供电公司已将该款项记入了富尔亿公司的账户，在富尔亿公司于2015年2月10日将讼争房屋出租给耘博公司使用后，心致宾馆不应继续负担该房屋的电费支出，超出其所使用部分的预交电费应当由富尔亿公司向心致宾馆予以返还。
原审对此项费用的数额认定得当，依法予以确认。
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