153-上海“洗房”事件曝光如何防止“洗房”套路？

案件背景：

上海某阿姨很早之前已给其儿子购买一套商品房，后其儿子找了外地媳妇。结婚不久，女方提出以后孩子出生，现房屋太小，故建议以小换大，重新置换大房屋，并加上其名字，否则就不生小孩。

男方及其父母无奈，遂同意女方的提议，即出售了婚前房屋重新购置一套新三居室，并加上女方名字。好景不长，女方提出离婚并要求分割新房屋一半产权或等额价款。

最终，女方“洗房成功”，将财产分走一半。

“洗房”解释：

通过结婚，以小换大置换房屋等方式，将本属于一方婚前财产变为夫妻共同财产，为日后离婚争夺财产做准备的行为。

客户李某咨询：

无论男方或女方，我们如何避免掉入此类陷阱？

杨律师回复：

一、此类案件法律分析。（1）按照《民法典》第一千零六十三条规定“【夫妻个人财产】下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；”

无论男方或女方在婚前出资购买，且婚后一个承担全部贷款月供的财产，原则上属于个人财产，对方在离婚时原则上无权主张分割，即夫妻婚前个人财产并不会因婚姻关系缔结而自动转化为夫妻共同财产。

（2）即使一方提议置换新房屋，要求卖掉对方婚前个人财产，婚后再购买一套房屋原则上视为个人房屋（财产）的转化，原则上这依旧是个人财产，在离婚后时不参与夫妻共同财产分配。

但因先将旧房屋卖掉再买入新房屋，需要满足如下三个条件，才可以视为个人财产：（a）仅登记在原一方个人名下；（b）房价等值，且不发生混同；

（c）并无特别约定（指《夫妻婚姻存续期限财产约定》）。需同时满足以上三个条件，特别是要求新旧房屋价格一样，或对方没有在购买新房屋时支付一部分费用（首付或月供），此种情形举证难度较大。

即，除非有相反证据外，法院大概率将会认定新房屋属于夫妻共同财产，如日后离婚，将可能综合出资情况、购房时间、离婚时间、对方过错等因素进行分割。

（3）房产证加名，离婚时是否就一定一人一半问题。根据《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻共同财产共有，不意味着必然一人一半。

如结婚时间过短，另一方并不出资等综合因素，法院在离婚判决时并不必然按一人一半判决。

二、如何避免上述“洗房”套路？主要有以下三种操作建议：（1）签订婚内财产协议。《民法典》规定男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。

由此可见，签订婚内财产协议是避免发生财产混同的一个非常好的方式。当然如果对方提出要求，我们也要考虑清楚是否要把婚前财产约定变为共有。

（2）婚姻关系存续期间谨慎进行财产过户。夫妻一方将婚前个人财产婚后过户给另一方，实际上是通过赠与的方式，将个人财产变为夫妻共同财产。

如把车辆、房产等变更为对方的名字，就是典型以过户方式实现赠与的效果，离婚时这些财产通常作为夫妻共同财产进行分割。

（3）婚姻关系存续期间尽量不要出售个人财产。通常来讲，婚内一方将个人财产出售，本身不会导致所有权的变化。但是我们在处理财产的时候，出售的一般是汽车、房产等特定物，这些特定物通常需要通过约定或法定的方式才能发生权属变化。

但是一旦它们被出售变为钱款，则成为种类物。你可能会把这些钱交给对方打理，或者再添置一些钱，去购买其他财产，这时很容易发生财产混同。

至于婚姻存续期间，有人建议（1），如一方向对方提出购买超出共同生活开销的支出，而该支出明显属于一方个人行为，要签订借款借据等，明显约定这属于夫妻一方对另一方的借款行为。

还有人建议（2），在婚姻存续期间，要实行“分卡管理，实现财产隔离”。再有人建议（3），把大额财产登记在父母名下，或采取购买保险或信托等方式，将财产进行有效隔离。

姑且不谈婚姻关系中有情感与家庭因素，所谓用人不疑，疑人不用。如确有必要如此操作，律师建议可在结婚之前办理《婚前财产公证》，这样操作虽显得冷血，但不至于在婚姻期间才进行财产隔离，导致不必要争吵与猜忌。

三、关于父母一方对于子女一方财产赠与，如何避免成为夫妻共同财产。（1）在子女婚后过程中，如一方父母对于子女财产赠与，除非有特别约定或说明外，原则上属于对子女夫妻的共同财产。

（2）婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

（3）由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

但是如果在合同中明确说明房产是赠与夫妻其中一方的，父母赠与财产则归属于夫妻受赠者一方，因此可以认定为夫妻一方的个人财产，夫或妻的另一方无权要求分割此部分财产。

上述表述略显复杂，可简单归结为：（1）一方父母如担心赠与给子女财产变为夫妻共同财产，可采取签订《赠与协议》并办理公证，明确注明属于对一方个人的赠与，在办理房产证时仅登记为一方名下；

（2）如双方父母分别对子女夫妻共有赠与，例如双方父母为小家庭都出资，除非标的物很大或有特殊情况要约定比例，原则上属于夫妻共同财产。

（3）如果担心事先白字黑字签订协议显得薄情寡义，出资父母可要求在房产证上加上自身名字，即房产证上有夫妻两人名字外，还可以有出资父母的名字。

钱钟书在《围城》中将婚姻比喻为围城，如说到“围城外的人挤破了脑袋想进来，城里的人只一心想着出去。”所以，如遇到特殊情况，例如夫妻双方力量严重不对等，丑话说在前，白字黑字先写清楚，看似无情，可能是避免“洗房”陷阱较好方式。

从另一方角度，双方共同用心经营婚姻做长期投资，其所谓“收益”应该比“短期赌博”行为更多。婚姻的本质，与其比喻为围城，不如将其比喻为契约。

参考案例：

一、汤某1、汤某2等离婚后财产纠纷民事二审民事判决书，（2022）粤01民终4057号，广东省广州市中级人民法院

陈某1向一审法院起诉请求：

判令分割位于广州市越秀区东风西路132号之二704房房屋，汤某1承担本案全部诉讼费用。

一审法院认为：

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第八十三条“离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割”之规定，陈某1与汤某1离婚时并未涉及704房房屋，现陈某1于本案中要求该房屋产权全部归汤某1所有，由汤某1按照该房屋现值补偿一半即450000元，结合汤某1和两位第三人于庭审中表示若法院认定该房屋为夫妻共同财产，则同意陈某1所提出金钱补偿分割方式的意见，一审法院对陈某1该请求予以支持。

一审法院判决：

位于广州市越秀区东风西路XXX号之二704房房屋的全部产权归汤某1所有，汤某1于本判决生效之日起10日内支付房屋补偿款450000元给陈某1。

二审法院认为：

而在离婚诉讼中所查明事实表明，两人工作、收入普通，现并未有证据佐证夫妻两人在较短的婚姻关系存续期间积累了245万元的巨额财富。

而且，陈某1主张704房为夫妻共同财产，其亦有为704房购房资金来源等基本事实承担举证证明责任。在一、二审阶段，陈某1并没有提交相应证据予以证明双方在婚姻关系存续期间积累了该笔财富，亦未表达出对704房购买出资的知悉。

结合离婚判决所确认的双方感情破裂的原因以及陈某1与前岳母梁某的微信聊天记录所反映的情况，本院认为，虽然汤某1提交的房管局备案的《存量房买卖合同》交易对象为郑某，但汤某1已经就商铺实质由中介隐名转出售的流程进行了解释，收取款项的时间亦与二手房交易收取款项再过户的流程吻合，故汤某1的解释具有合理性。

汤某1所提交的证据之间已经形成证据链，可以相互印证，且证据证明力及证据优势显然优于陈某1一方，符合民事诉讼证据高度盖然性的认证标准，应以采纳。

本院因此确认案涉704房的全部购房款项来自出售261商铺的出售款项。现汤某1、汤某2、梁某提交充分的证据证明261商铺系汤某1与陈某1缔结婚姻前由母亲梁某全额出资购买，产权登记在汤某1和汤某2名下，该261商铺属于汤某1、汤某2的共有财产。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条第一款规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

704房的全部购房款均来自261商铺的出售款，虽然处分261商铺系在汤某1与陈某1的婚姻关系存续期间，但261商铺的款增值部分属于市场带来的自然增值，不属于《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条规定的个人婚前财产婚后产生的生产、经营、投资性收益。

综上，704房的全部购房款均来自261商铺的出售款，261商铺的出售款属于汤某1个人婚前财产与汤某2的个人财产，与陈某1无涉。

二审法院判决：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初32237号民事判决；

二、驳回陈某1全部诉讼请求。

二、李某1、李某2离婚后财产纠纷民事二审民事判决书，（2021）粤01民终24607号，广东省广州市中级人民法院

关于佛山市南海区桂城街道××依岸××花园××房。该房屋购买于李某

1、李某2婚姻存续期间，产权登记在李某2名下。李某2主张该房屋是其母亲出资购买而赠与给李某

2，故属于其个人财产。据查实，该房屋的首期款由李某2名下的账户支付，而其支付账户的款项来源为现金存入，李某2提交其母亲陈某某的取现记录显示，陈某某的提现金额为215000元与李某2存入金额250000元不符（首期款为237171元），无法证明全部的首期款是由陈某某出资。李某2的还贷账户的款项来源多样，无法证明均来源于陈某某。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第七条规定的婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，指的是一方父母全额出资的情形，如仅存在父母部分出资的，则部分出资的一方父母并不能取得房屋的所有权，也就无权决定将房屋赠与自己的子女。根据本案查明的事实，李某2所提供的证据不能证明其母亲存在全额出资购买后将产权登记于李某2名下以赠与李某2个人的事实，李某2的主张不符合上述规定的情形，故其应承担举证不能的后果。该房屋虽登记在李某2名下，但依据婚姻法所确定的夫妻共同财产制原则，夫妻于婚姻关系存续期间所得财产，除法律明确规定为个人财产或双方对财产归属有明确约定为个人所有的外，均属于夫妻共同财产。因此，涉案房屋应认定为夫妻共同财产，并在此基础上进行分割。故一审判决认定该房屋是李某2个人财产，认定事实和适用法律有误，本院予以纠正。

二审判决：

三、佛山市南海区桂城街道桂平中路63号依岸康堤花园44座2幢2003房以及佛山市南海区桂城街道桂平中路63号依岸康堤花园负一层1391车位归李某2所有，佛山市南海区桂城街道桂平中路63号依岸康堤花园44座2幢2003房尚余银行贷款由李某2负责偿还。

李某2在本判决生效之日起六十日内支付房屋及车位补偿款350000元给李某1；

三、邓某新、邓某灿等共有物分割纠纷民事二审民事判决书，（2021）粤07民终3635号，广东省江门市中级人民法院

二审法院认为：

综合当事人诉辩意见，本案争议焦点为：

1.涉案房屋是否属于周某爽、蒋某英婚前共同出资购买进而属于夫妻共同财产？蒋某英是否应返还90000元给周某爽？

2.周某爽、蒋某英婚后因共同还贷支付的款项相对应房屋增值部分是否应予以分割？

关于第1个争议焦点。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。

第十八条第一项规定，一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。本案中，涉案房屋为婚前由蒋某英个人签订《商品房买卖合同》、《购房抵押借款合同》，以其个人银行账户支付首付款并在婚前登记在蒋某英个人名下，至于周某爽转账给蒋某英的90000元，即使用于支付涉案房屋购买时的首付款，但并不必然因婚姻关系的缔结及延续而转化为夫妻共同财产相应的份额。

邓某新、邓某灿认为涉案房屋属于周某爽、蒋某英婚前共同出资应为夫妻共同财产并据此主张对涉案房屋增值部分予以分割的请求，依据并不充分，本院不予支持。

关于蒋某英是否应返还90000元给周某爽的问题，该90000元属于周某爽婚前对个人财产的自主处置，并不必然产生债权债务关系，而且本案系申请执行人提起代位析产诉讼而不是债权人代位权纠纷，为确认之诉而不是给付之诉，故邓某新、邓某灿诉讼请求蒋某英返还90000元给周某爽，依据不足，依法不予支持。

关于第2个争议焦点。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》（法释〔2011〕18号）第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

本案中，一审法院确认周某爽、蒋某英婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分为177096.46元=121475.06元×[858371.50元／（550211元+38568.31元）]，该认定并无不当，本院予以确认。

据此，在本案可以对涉案房屋共同还贷增值部分予以处理的情况下，周某爽可以请求蒋某英补偿的款项数额为88548.23元=177096.46元×50%。

而根据查明事实，周某爽对邓某新、邓某灿所负债务为因侵权形成的个人债务而非夫妻共同债务，但在鹤山市人民法院执行中，周某爽已向邓某新、邓某灿支付的执行款492315.94元实际由蒋某英代付，款项则来源于蒋某英的母亲蒋某。

该492315.94元即使作为蒋某对蒋某英、周某爽两人共同赠与进而按夫妻共同财产处理，蒋某英也应占50%份额，应在对涉案房屋共同还贷增值部分处理前予以扣减。

因应当扣减的金额实际超过周某爽、蒋某英婚后共同还贷支付的款项相对应财产增值部分的合计金额177096.46元，故即使本案可以对涉案房屋增值部分予以处理，邓某新、邓某灿有关实际分割涉案房屋增值部分的请求也不应予以支持。

综上，邓某新、邓某灿诉请对周某爽、蒋某英婚后因共同还贷支付的款项及其相对应房屋增值部分予以分割处理，理据不足，本院不予支持。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。