买二手房如何做到尽量减少税费支出

买二手房如何做到尽量减少税费支出

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购买二手房时，除了房价本身，还有沉重的买家税费和卖家税费等待着买房人。那么，如何做到尽量减少税费支出?聪明人都是这样选二手房。

按自用时间和是否唯一分类

根据自用时间和是否为家庭名下唯一住宅，二手房可以分为四种情况：不满两年，满两年，满五年非唯一和满五唯一。不同种类的二手房，税费的收取方式也是不同的。

举例：面积80平米，网签价格200万，原价格为160万的普通住宅(按首套房三成首付，贷款20年)为例，计算不同情况下需要支付多少税费?

1、不满两年的二手房

不满两年的二手房征税最多，一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。

增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万。

契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。

个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息-此次增值税)×20%=1.54万。

三个税种共14.1万元。

2、满两年的二手房和满五年非唯一的二手房

这两种情况免征增值税，只征收契税和个税。

契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。

个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息)×20%=3.68万。

两个税种共5.57万元。

3、满五唯一

这种二手房只征收契税，即契税额=200万×1%=2万元。

聪明人爱选“满五唯一”

从相同房价的税费计算中，大家也可以很清晰地看到，“满五唯一”的二手房是最省钱的!在这里再次强调“满五唯一”的二手房定义是按照税务部门的解释，“满五唯一”的房屋是指个人转让自用五年以上房屋，并且是家庭名下唯一住宅。

从解释的字面上理解“五年以上”就是房产证的登记日期算起时间超过五年。

此外，根据房屋的性质不同，五年的判定标准也不同，具体如下：

一手商品房按购房合同签定日期为准;二手商品房按不动产证(房产证)登记日期为准。已购福利房、微利房、安居房购房者，一看不动产证(房产证)登记日期;二看原始购房合同签署日期;三看第一笔购房款的银钱收据日期(只要一个日期满五年即可)。

继承、分割的房产以原不动产证(房产证)登记日期计算(产权上备注栏会有记载)。直系亲属赠与的房产以原不动产证(房产证)登记日期计算是否满五年，非直系亲属赠与的房产以新的不动产证(房产证)登记日期计算是否满五年。

注意!并不是所有的“满五唯一”都可以享受税收优惠的，如果是非普通住宅，则需要在缴纳契税的同时，缴纳房屋增值部分的增值税，税率是5.6%。

如果是普通住宅，则只需缴纳契税。

综合上述，只要卖方买这套房子满了五年，且是家庭唯一一套住房，且房屋为普通住宅，那么你买这套二手房时，就可以省去过户价1%的个税和5.6%的增值税。

不过，这需要提供一些证明材料，比如卖方全家人的身份证、户口本、结婚证等等，因此很多卖方嫌麻烦，也不会告知你此房满五唯一，而你在不知情、不了解的情况下就会多交大量税费。

所以，以后一定要多询问几句，如果想要省力省心的话，可以寻找靠谱的大型中介帮忙，他们都会给出真实的“满五唯一”房屋信息。

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