以租赁名义购买外村农村宅基地合同是否有效

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某婕上诉请求：

1.撤销一审民事判决;

2.改判驳回张某勤、赵某丽一审诉讼请求；

3.判令张某勤、赵某丽承担本案一、二审诉讼费用。

事实和理由：一、本案周某婕与张某勤、赵某丽之间是房屋租赁合同关系，而非买卖合同关系，张某勤、赵某丽的诉讼请求无事实和法律依据。

本案租赁协议系双方真实意思表示，当时周某婕有意租赁一处房屋，张某勤、赵某丽通过中间人主动找到周某婕，希望出租自己遗赠得来的房产及院落，于是双方达成租赁意向。

签订协议后，各方已经履行完毕，张某勤、赵某丽交付涉案房屋，周某婕一直居住使用长达9年至今。在此使用期间，周某婕把以前原有的所有房屋依约拆除、翻建和全部的扩建，从物权归属上来说，依据合同约定，周某婕继受取得了该一号院内物权及使用权，通过翻建、扩建原始取得了该一号院地上房屋，合同签订时的房屋已经灭失。

双方已经履行完毕协议，合同中已经明确约定了周某婕拥有原地上物的所有权，并可以进行任意改造、建造，对改造、建造的房屋拥有所有权，对扩建、翻建的房屋拥有所有权，符合法律规定，符合双方真实意思表示。

合同条款中约定了双方永不反悔，对涉案房屋有任何政策变动以及土地征用、拆迁，房屋的升值或贬值，造成的受损或收益都由周某婕自行负担，和张某勤、赵某丽无关。

综上，张某勤、赵某丽的诉讼请求没有事实及法律依据，且其有违诚信原则，有违约定，请法院驳回其诉讼请求，维护周某婕的合法权益。

二、即使租赁合同无效，张某勤、赵某丽作为出租人对无效负有主要责任，故张某勤、赵某丽理应赔偿因缔约过失所造成的损失。

如前所述，周某婕与张某勤、赵某丽建立的是租赁合同关系，而非买卖合同关系，对于农村集体土地上房屋的出租，法律并不禁止。

我国土地市场一直存在国有土地和集体土地双重待遇双重标准的现状，农民所有的集体土地使用权市场价值无法获得和国有土地一样的市场地位。

允许农村房屋出租甚至流转，符合市场经济的基本规律。即使目前的法律不允许农村集体土地入市流转，但出租并未禁止。退一步说，即使本案租赁合同无效，周某婕投入到该土地上的房屋建设成本和装修成本也应得到赔偿。

张某勤、赵某丽作为出租人，理应对合同无效负有主要过错责任，故理应由张某勤、赵某丽赔偿周某婕的损失。

被告辩称

张某勤、赵某丽辩称，同意一审判决，不同意周某婕的上诉请求。双方签署的合同实际是房屋买卖合同关系，系以合法形式掩盖非法目的。

法院查明

张某勤、赵某丽向一审法院起诉请求：

1.请求判令张某勤、赵某丽与周某婕签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》《续订房屋租赁合同》无效；

2.诉讼费由周某婕承担。

一审法院认定事实：2012年3月26日，甲方张某勤、赵某丽与乙方周某婕签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方自愿将坐落在北京市顺义区一号院内房屋面积367平方米，院内房屋老旧危房翻扩建（待）出租给乙方使用；

租赁用途居住、仓库。第二条租赁期自2012年3月26日至2032年3月26日止，租赁期限为20年。1.租金按年结算，租金金额为每年10000.00元；

付款方式应甲方要求租金一次性缴纳（详见补充协议）。第四条甲方同意乙方在租赁期间内，可以转租给他人使用或与他人互换使用的权利。

第八条违约责任：4.本合同到期后，甲、乙双方自愿续约《房屋租赁合同》签订。如甲方不同意继续与乙方签订《房屋租赁合同》时，甲方应退还预先支付乙方的租金，并按房屋评估机构对该翻扩建的房屋价款补偿给乙方现金。

如乙方不同意继续与甲方签订《房屋租赁合同》时，甲方应退还给乙方预先支付乙方的租金，该翻扩建的房屋归甲方所有。

2012年3月26日，甲方张某勤、赵某丽与乙方周某婕签订《房屋租赁补充协议》，约定：经甲、乙双方协议商定，甲方自愿同意将承租给乙方坐落在北京市顺义区一号院及院内房屋（老旧危房待翻扩建）承租给乙方期限为70年，先签订《房屋租赁合同》期限20年，每年租金10000元，总计租金共200000元人民币；

本合同到期后再续签订《房屋租赁合同》期限50年，每年租金12000元，总计租金共600000元人民币，两项合同租金总共为800000元人民币。

应甲方要求在双方签订《房屋租赁合同》文本时，乙方先给付甲方先签订的《房屋租赁合同》租金200000元及再续签订《房屋租赁合同》的租金预支100000元，两项共计为300000元。

等到甲方在按照乙方规定的翻扩建承租院内房屋标准（可在院内翻扩建二层楼房）办理完全部正式手续后，把批准《翻扩建房屋》及相关手续原件交付给乙方手里后，乙方再按照甲方的要求把再续签订的《房屋租赁合同》租金剩余的500000元人民币全部预支给甲方。

本合同及补充合同同时生效如甲方不能按照乙方的要求规定办理《翻扩建房屋》的手续内容，甲方必须全额退还给乙方房屋租金200000元及预支租金100000元，两项共计300000元。

本合同及补充协议同时无效。本协议一式两份（附正式《房屋租赁合同》文本后面），甲、乙双方各持壹份，双方签字生效。

2012年3月26日，张某勤出具收条：今收到承租人周某婕预交租金30万元整（叁拾万元）。

后，甲方张某勤与乙方周某婕签订《续订房屋租赁合同》，约定：第一条甲方再次自愿将坐落在北京市顺义区5号面积367平方米，出租乙方使用；

租赁用途居住、仓库。第二条租赁期限自2032年4月30日至2082年4月30日止，租赁期限为50年。第三条租金金额每年12000元，租金按年结算，付款方式应甲方要求租金一次性缴纳；

水、电等费用由乙方负责缴纳。第十条违约与续约：4.本续签合同到期后，甲、乙双方自愿再续签订《房屋租赁合同》时，应本着自愿、友好的原则进行协商如到期后双方都不愿继续租赁，双方可以委托房屋评估机构对其院内在租赁期间乙方出资翻扩建的房屋进行评估，所评估出的价款由甲方赔偿给乙方，翻扩建的房屋归甲方所有。

2012年4月30日，赵某丽出具收条：今收到周某婕交来房屋租金费伍拾万元整。

北京市顺义区一号院登记的土地使用者为武某。

2003年4月3日，抚养人张某勤、赵某丽与被抚养人武某签订《遗赠扶养协议》，约定：

1.二扶养人从2003年4月8日起负担被扶养的生活费用，丧失自理能力后，二扶养人负责照料被扶养人的起居、饮食。

2.二扶养人保证负担被扶养人今后因病因伤的治疗费用。

3.二扶养人保证负责被扶养人在百年之后费用，及后事处理。

4.被扶养人现有宅基地一处，总面积367平方米，座落于顺义区E村，含北房5间，该房产已由顺义县土地管理局确权发证。被扶养人自愿将该处房产在被扶养人百年之后赠予二扶养人，其他任何人无权干涉。

5.本协议一式三份，双方各执一份，自签字之日起生效，有同等法律效力。

2005年1月24日，遗赠人武某与扶养人张某勤、赵某丽签订《遗赠扶养协议》，约定：

一、扶养人张某勤与赵某丽夫妇自愿承担遗赠人武某合法的一切扶养义务，包括衣、食、住、行、生、老、病、葬。

二、扶养人张某勤与赵某丽夫妇与武某共同居住生活，负责日常生活上的照顾之责，并保证其生活水平不低于当地平均水平。

三、遗赠人武某决定将其个人遗产房屋柒间待其去逝后指定由张某勤、赵某丽夫妇共同继承。本协议签订后双方永不反悔。

2005年1月24日，北京市顺义区公证处出具（公证书，内容包括：遗赠人：武某，扶养人：张某勤、赵某丽。公证事项：遗赠抚养协议。

武某于2010年7月15日去世。张某勤、赵某丽取得诉争宅院及该宅院集体土地建设用地使用证。

签订上述协议并收到80万元后，张某勤、赵某丽将诉争宅院、《遗赠扶养协议》、公证书及集体土地建设用地使用证原件交付周某婕。

张某勤、赵某丽主张交付时有北正房七间及南房十二间。周某婕主张交付时有北正房七间。现诉争宅院内双方原交付时的房屋均已被拆除，由周某婕出资建设二层房屋。

周某婕自2012年3月26日至今户籍均不在北京市顺义区E村。

经一审法院释明如诉争合同无效，就其法律后果张某勤、赵某丽表示只要求确认合同无效，其他诉请不于本案中主张。周某婕表示坚持认为诉争合同有效。

一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》《续订房屋租赁合同》签订于民法典实施前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。

违反法律、行政法规强制性规定，损害社会公共利益的合同，应属无效。以合法形式掩盖非法目的合同无效。根据相关规定，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

审查双方签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》《续订房屋租赁合同》内容，结合双方先签订《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》，由张某勤、赵某丽办理房屋翻建手续并将手续交付周某婕后，继续签订《续订房屋租赁合同》的情况，以及周某婕给付80万租金后，张某勤、赵某丽将诉争宅院权利凭证全部向其交付的事实。

一审法院认为诉争合同系双方以合法形式掩盖非法目的，为规避周某婕不是E村集体经济组织成员的事实，通过租赁形式掩盖以达到买卖的目的。

故诉争协议虽然均以租赁合同为名，但实际系农村房屋买卖合同关系。

因双方以合法形式掩盖非法目的，且周某婕不是房屋所在地集体经济组织成员。故诉争合同违反了国家相关规定，应属无效。

裁判结果

一审判决：

一、确认张某勤、赵某丽与周某婕签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》及张某勤与周某婕签订的《续订房屋租赁合同》无效；

二、驳回张某勤、赵某丽的其他诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为：涉案合同的效力问题。

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

首先，根据相关规定，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

涉案房屋为E村农村集体土地上修建的房屋，周某婕并非E村集体经济组织成员无权取得或者变相取得该房屋。其次，双方签订《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》，张某勤、赵某丽将翻扩建房屋的相关手续原件交付给周某婕后，双方又签订《续订房屋租赁合同》，张某勤、赵某丽收到80万元后随即将诉争宅地、《遗赠抚养协议》、公证书及集体土地建设用地使用证原件交付给周某婕。

综合上述事实，可以看出诉争协议虽均以租赁合同为名，但实际系农村房屋买卖合同关系，系双方以合法形式掩盖非法目的，为规避周某婕不是E村集体经济组织成员的事实，通过租赁形式掩盖以达到买卖目的的协议。

故一审法院认定诉争合同违反了国家相关规定应属无效，于法有据,法院予以维持。周某婕的主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

综上所述，周某婕的上诉请求不能成立，应予驳回；