本单位职工之间转让集资房，多余集资款应该退还给谁

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案件描述

本单位职工之间转让集资房，多余集资款应该退还给谁

【案情】1999年10月，某单位向房改办提交职工集资建房请示，后向单位公布职工集资建设住房实施办法，该办法明确了关于集资建房的各项事宜。

该单位职工郝某符合集资建房条件，于2001年2月向单位交住房集资款5.4万元，单位向郝某出具暂收购房款收据。房屋竣工后，单位将面积为83. 9平方米的房屋交付给郝某，但并未办理产权证。

同年7月25日，郝某与同事林某签订住房转让协议书，约定：“郝某将集资房转让给林某，林某为转让后的住房房主，以后发生的一切费用由林某负责，从办完转让手续，交新房门钥匙之日起生效。”

双方将交易情况告知了单位，单位负责住房管理的工作人员在该协议上签注“经请示，同意办理”。之后，林某向郝某交付房款6. 2万元。

为此，该单位将向郝某出具的暂收购房款5. 4万元收据收回，并为林某重新出具收其职工集资购房款5. 4万元的收据。

林某与单位正式签订了房屋买卖合同，约定将建筑面积为83. 9平方米的公有住房一套出售给林某。房地产产权产籍监理所亦向林某颁发了房屋所有权证。

2002年10月8日，单位经审计核算发现原集资款有剩余，就决定根据住房面积及楼层退还这部分集资款。经计算，林某的这套房屋将退还0.89万元。

林某要求单位向自己退款，而郝某也向单位提出这笔集资退款应属自己所有，因单位认为在此笔款项的归属上有所争议就将此事搁置了起来。

2003年9月，林某向法院起诉，要求单位履行退款手续。

【审判】

法院在审理期间，就本案是集资资格转让纠纷，还是房屋买卖纠纷发生了分歧。

一审法院认为，集资房转让属资格转让，林某已经取得了集资建房资格且房屋产权证也归其所有，所以该款应退给林某。

郝某不服，提起上诉。

二审法院却认为，集资房转让属房屋买卖，集资建房的资格仍属郝某，因该房屋的退款是基于原建房集资资格的，所以该款应退给郝某。

【评析】

笔者认为，二审法院的判决不妥，理由如下：

我国《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”

《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十七条第六款也规定：“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。”

根据法律规定不难判断，这房屋买卖关系的转户(过户)只能由房地产管理部门依法办理，任何单位都没有权力办理“房屋买卖转户手续”。

郝某与林某虽然曾经到单位办理了房屋转移手续，但并不能认定为双方买卖房屋关系。从事实来看，郝某从单位取得涉及退款的这套集资房，只是一种暂时性的占有行为。

因为郝某还没有与单位签订房屋买卖合同，没有就房屋的最后价款进行结算，更没有取得房屋的所有权证。所以，郝某没有权利处分该房屋，郝某与林某之间的集资房转让行为不能认定为房屋买卖关系，而只能是一种购房资格的转让。

从案件基本事实可以看出，该单位建房是单纯的集资建房，集资者凭个人身份并未享受任何福利。房屋的退款也不是购房户因为个人身份而享受的福利款，而是房屋成本在重新计算后多收了的房屋价款。

郝某既然通过协议将集资购房(资格)转让给了林某，也得到了单位的认可，房屋也相应地移交给了林某，单位将郝某的原始交款收据作废，在单位财务账上重新更换成了林某的收据，单位与林某签订了正式的购房合同，并依法办理了以林某为房主的房屋所有权证。

最重要的是，郝某与林某在住房转让协议中约定：“集资房今后发生的一切费用由林某承担。”应当说这是双方当事人真实意思的表示，且并不违反任何法律、法规。

在这一法律关系中，所谓“一切费用”，从字面上来讲以及人们正常的思维逻辑来说，当然是包括所有的费用，即“集资房今后发生的所有可预见和不可预见的费用都由林某承担”。

根据“权利与义务一致性原则”，既然林某承担了该集资房屋今后的义务，也理应享有该集资房的一切权利。

因此，笔者认为，单位应该把0.89万元退还给林某。