上海二手房买卖纠纷做低房价案例 房产交易做低合同价法律风险警示

　　做低房价避税不但有可能在交易时被评估公司发现而“退回”补缴税款，还会因此带来买卖双方因不履行合约产生的法律纠纷。

　　上海楼市的再度火爆、房价加速上涨导致二手房交易过程中毁约情况频繁出现。卖家发现房价上涨后，认为房子“卖便宜了”而提出毁约，买家一纸诉状递到法院要求履约或赔偿。

此时，双方前期约定的做低房价合约往往会成为毁约方的最好理由，并依此要求判定做低房价的合同无效。　　随着类似案件不断增加，8月18日，上海市人民检察院第一分院组织相关各方进行一场关于房屋买卖纠纷中因做低房价等因素引发的“同案不同判”专题讨论。

三个做低房价合同毁约案的不同判决意见引起各方热议，当天的讨论会上，专业人士指出，房价上涨过快实际上是类似纠纷的主因。

而在整个规范交易的过程中，由于尚缺乏对中介行业出现做低房价行为的具体处罚手段，因此对其行为规范应该提上议事日程。

　　针对交易双方将装修款剔除出交易总房价的行为，与会人士也建议，不妨将装修款项与原房产价格分离。　　此外，二手房交易过程中做低房价避税行为如何监管，买卖双方及中介公司应该各自承担何种法律责任？

发现做低房价的行为后，相关部门有否行政处罚权，若有的话该作出何种处罚决定，若没有又该如何在制度建设上对政策法规予以完善补充？

在18日的研讨会上，与会的法院、检察院、市住房保障和房屋管理局、市房地产交易中心、税务局及法律专家们也各抒己见发表各自看法。

　　毁约起因 　　房价上涨过快 　　明明签订了房屋买卖合同，但由于房价上涨，房屋买卖的卖家出现毁约现象，不愿继续履行原合同，拒绝办理产权过户手续等，由此引发买卖双方的纠纷近期频频出现。

仅以南汇为例，原南汇区法院受理的房屋买卖纠纷类案件大幅增长，近两个月来，该院已经受理此类案件36件，同比增加近2倍。

　　上海市房地产交易中心副主任陈涧波表示，造成类似要求申请合同无效案件的最主要原因就在于楼市的过快上涨。由于二手房交易从合同订立到完成过户需要一个多月甚至更长时间，短期内房价的迅速变化会导致卖家出于自身利益考虑毁约，从而造成纠纷。

　　2009年上半年，上海楼市在经历了1、2月的低迷，3、4月的略有回暖后，在5、6月开始进入疯狂。6月上海楼市周成交均价创下了自去年7月份以来的53周新高，距离历史最高房价仅相差380元/平方米。

经过7月的小幅调整，上海楼市实际成交价就在8月中旬突破了历史最高均价。据佑威楼市通系统提供的数据显示：8月10日至8月16日，上海商品房成交面积46.98万平方米，环比前周增加6%；

成交均价为20563元/平方米，环比上涨14%。其中，商品住宅成交面积39.09万平方米，环比增加13%；成交均价为19991元/平方米，环比上涨17%。

　　双重标准 　　非普通房技术性做低 　　陈涧波表示，产生做低房价案例的背景原因在于，由于目前政府出于调控以及鼓励普通住房消费的目的，出台优惠政策对商品房进行台阶收费标准，普通房和非普通房的纳税标准差异较大。

对于很多购房者来说，非普通住房如果全额纳税，则各种税额将达到房屋交易总价的10%以上。　　因此，这部分房源在交易过程中就会出现故意采取一些技术性处理的手段，将房价报低满足普通住房的标准，从而达到降低交易成本的目的。

　　由此产生的现象是，很多房产交易过程中，交易价格和最后的纳税申报价格之间会存在一定差异。陈涧波透露，按照交易中心的统计显示，目前全部交易中70%的住房属于普通商品房，其中应该有相当一部分原本刚刚进入非普通房范畴的房源在经过技术性处理之后，重新成为普通房进行交易。

　　其实，在国家出台优惠税收政策之前，二手房交易过程中的做低房价现象也屡见不鲜，其中大部分是在豪宅交易中做手脚，达到逃税的目的。

就记者所了解，北京、上海等大城市的中介都会和买卖双方串通，一套高价房的价格做低幅度甚至可达20%左右。　　征税管理 　　采取就高不就低原则 　　上海市地税局政策法规处水启裕表示，目前房地产税收采取的是“先税后证”的操作方式，也就是说，交易双方必须在完税之后才能够办理房地产权使用证。

　　陈涧波指出，在实际操作过程中，税务部门已经解决了交易价格和纳税申报价格之间的问题。　　据悉，税务部门有一套根据市场以及周边房产交易价格确定的内控价格标准，也就是缴税标准，另外的价格标准则是交易合同的价格，目前房地产交易税费一般采取就高不就低的原则。

　　也就是说，如果交易合同价格过低，税务部门也会要求你采用税务内控价格标准来进行缴税，如果购房者存在异议，则可以提出由评估公司对房产进行评估。

　　实际上，今年以来，随着交易量上升，各地房地产交易中心已经有指定评估机构进驻。而类似评估机构也负责对于房产交易价格的认定。

相关评估机构内部都有一套来自财税部门的房源成交价格记录系统，一周更新一次，沪上各小区房源的最新成交价格都记录在系统内，这也是评估机构对二手房成交价进行评估的数据来源。

　　装修款项 　　目前计入房屋总价中 　　在讨论如何判定做低房价的实际情况时，大部分专家认为，考虑到二手房交易实际情况，相关部门应该将装修款和裸房价分离。

　　上海市住房保障和房屋管理局法规处李国华表示，一般认为，二手房买卖属于自由合同，原则上只需要符合双方真实意思的描述，双方约定的房价取决于很多因素，房管局方面很难对房价部分进行审查。

　　与此同时，李国华表示，在房价内容方面，分解是否违法也是一个需要讨论的内容。　　记者了解到，现在法律对于房价的内容没有明确规定。

但是在具体税收操作上，却是有着明文的规定。2007年6月，上海发布“关于转发《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》的通知”显示，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

　　按照国外的标准，将房价部分拆解成装修款以及原房产价格两部分，分别订立合同计算价格是属于合理避税的一种行为。　　在当天讨论会上，多名与会者都对于装修款是否计入总房价提出疑问，多数专家建议，将装修部分和裸房价进行分离，不成为计税的基数。

分离的目的是以免造成税额过高，增加购房者的买房负担，影响政府促进交易的本意，但也应该掌握一个核定比例。　　典型案例: 　　案例一：按合同中高价交易 　　基本案情：买家曹某与卖方陆某于2007年8月10日签订《上海市房地产买卖合同》，约定：2007年9月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；

曹某负责支付政策规定双方应付的税费；房屋成交价为75万元。同日，双方签订协议，约定房屋的实际成交价为106万元，双方同意以75万元向房地产交易中心过户交易。

2007年9月12日，陆某称双方就房屋签订的合同及协议违反了国家有关法律、法规规定，要求撤销合同。曹某表示不同意，要求陆某与其办理过户手续，逾期应支付违约金。

曹某诉至法院，请求法院判令陆某继续履行合同，办理房屋的产权过户登记手续并支付逾期交房违约金以及逾期办理房屋产权过户登记手续的违约金。

陆某辩称，曹某存在逃避国家税收的行为，双方签订的合同违反国家的有关规定，应为无效。　　法院认为：一、当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

当事人以合法形式掩盖非法目的合同条款无效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋买卖双方关于房价的真实意思表示为106万元，依法有效，双方约定的交易合同价75万元为虚假价格，具有非法目的，不受法律保护，该条款无效；

协议及合同的其余条款符合法律规定，依法有效。二、曹某要求陆某继续履行合同，办理房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。

鉴于双方在合同中约定了虚假房价，导致陆某此后对此虚假房价提出异议，并影响了合同的继续履行，对此双方均有过错，应各自承担过错责任，曹某要求陆某支付逾期交房违约金及逾期办理房屋产权过户登记违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。

判决：陆某继续履行合同，办理房屋产权过户登记手续；驳回曹某其他诉讼请求(该案即为本律师团队承办,承办律师陈如浪、陈如波,点击见判决书原文)  　　案例二：做低房价合同无效 　　基本案情：许某与张某签订了一份定金协议，约定张某向许某转让房产，所有的交易税费均由许某承担，合同价做低至58万元，另支付15万元的装修补偿款；

定金协议签订后15日内双方需要签订正式的买卖合同。定金协议签订后至双方就该房产签订买卖合同前，如张某违约，则双倍返还定金；

如许某违约，则无权要求返还定金。同日，许某向张某支付定金2万元。但此后，张某未能在约定期限内与许某签订房屋买卖合同。

许某以张某违约为由，诉至法院，要求张某双倍返还定金，共计4万元。张某抗辩，其发现定金协议中的约定是故意做低房价，逃避国家税收，不愿再与许某签订房地产买卖合同。

　　法院认为：定金合同约定做低房价，导致国家税费流失，损害了国家利益。判决：定金合同无效，张某应将2万元定金返还给许某。

　　案例三：卖方被判双倍返定金 　　基本案情：严某与钱某签订了《房地产买卖居间合同》，约定严某向钱某购买本市某房地产，房价为348.7万元，实际成交价为542.3万元，差额部分为装修、设备补偿金；

同时双方约定在本协议签订后10日内签订买卖合同，如严某未能履行本合同的，则已支付的定金不予返还；如钱某未能履行本合同的，则双倍返还定金。

严某在支付定金后，因双方发生争议未能签订买卖合同。严某提起诉讼要求钱某双倍返还定金38万元。钱某的抗辩理由是，本案是做低房价逃避国家税收的行为，该居间合同应无效，不应双倍返还定金。

　　法院认为：双方的合同系真实意思表示，《居间协议》合法有效，该协议明确约定双方应在签署本协议后10天内签订买卖合同或类似合同，如未能履行本条所述事项，则应双倍返还定金。

现钱某行为违约，亦未能举证证明是因为不可归责于双方的法定事由造成其未签房屋买卖合同，故对钱某的抗辩理由不予采纳，判决：《居间协议》有效，钱某双倍返还定金。

　　(注：以上案例均由上海市人民检察院第一分院提供) 　　各方声音 　　装修款是否计入房价无规定 　　上海市第一中级法院审监庭庭长 盛焕炜 　　在三个案例中，交易双方均属于做低房价签订房屋买卖合同或者居间协议，产生纠纷后原告方均以合同或者居间协议违反国家规定为由上诉，主张的权益是订金或者违约金。

但是法官给出的判决有合同有效、合同无效、合同部分有效三种。　　上海市第一中级法院审监庭庭长盛焕炜认为，不能简单认为这是“同案不同判”，因为法院在判决此类案件时应该考虑各种因素，除了公平原则、利益不偏原则，还要考虑社情民意、社会接受程度以及判决结果对社会行为的引导作用。

　　另外，盛焕炜还认为，目前就二手房价应不应包含装修、设备费用，相关法律条款及法律解释对此没有比较明确的规定，这也给法院判决造成一定困扰。

　　合同无效判决能维护诚信环境 　　长宁区人民检察院民检科科长 郭晶 　　长宁区检察院民检科科长郭晶认为，从实际承办案件来看，此类二手房“做低”房价的行为是买卖双方均有明确意思表示的，目的就是为了逃避部分税收。

这跟把装修费单列出来不征收房产税无关。　　在做低房价逃税的前提条件下，房屋买卖合同是有效还是无效？存在一个悖论，如果认为此合同有效，则是支持买卖双方共同违背他们国家税收的诚信；

如果认为此合同无效，则支持了不履行合同的一方对另一方的不诚信。所以郭晶认为，针对此类案件，法院应该有个大的指导方向，不能单纯就个案判个案。

　　郭晶进一步分析说，基于我国法律的统一精神，公民有义务如实申报缴税，如果这个做不到，落实到具体案例中也就是买卖房屋的双方做低房价签协议或者合同，就应该判定该协议或者合同无效。

这样在短期内可能会造成为数不少的交易毁约现象，但是“吃亏”的一方只有吃了亏有了沉痛的教训才真正能有所警醒，在今后的交易中不再走这种老路。

这种合同无效判决对于其他的交易方也起到警示作用，从长远来看更能维护交易诚信的环境。　　补充规定加强对中介处罚 　　上海市住房保障和房屋管理局法规处 李国华 　　上海市住房保障和房屋管理局法规处李国华表示，上海地产中介目前唯一的一个管理办法就是《上海市经纪人条例》，但是在这份条例中，却没有明文规定对中介协助客户做低房价的处罚规定，这导致了地产中介为了促成交易常常主动提出进行类似操作。

李国华称，有必要对目前的《上海市经纪人条例》进行修改，加入有关合同中修改房价、将房价做低等事项的具体处罚条例。　　上海市地税局政策法规处水启裕表示，对税务部门来说，真正的难点在于如何认定价格是否做低。

一旦认定做低房价的行为，则按照《税收征管法》，对于偷税漏税等行为都有明确的处罚规定。但是这一处罚必须是在交易完成之后才能认定是否具有逃税漏税的行为，如果住房买卖合同仅仅出于居间合同或者是定金合同的阶段，税务部门一般没有执法的权限。

(刘秀浩 黄悦/文) 　　附陈如浪律师关于二手房买卖做低房价避税法律风险问题相关文章网址: http://blog.soufun.com/10337629/1291139/articledetail.htm