最高法院:执行拍卖评估价格过低时,当事人能否要求重新评估拍卖?

裁判要旨：

对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格仍需由市场检验，故评估结果出具后，被执行人仅以评估价格严重低于真实价格为由请求重新评估或拍卖的，法院不予支持。

案情介绍：

一、许继文持鄂尔多斯市公证处出具的（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，向内蒙高院申请执行内蒙古三江房地产开发有限公司（下称“三江公司”）财产，法院查封了十套案涉抵押房产并作出（2012）内执字第12-6号裁定，对上述查封的七套房产予以拍卖。

二、内蒙高院委托景通房地产评估公司（下称“景通公司”）对拟拍卖房产进行评估，景通公司出具内景通估字（2013）第0821号《房地产估价报告》（下称“《评估报告》”），评估值为59154312元。

三、三江公司以涉案房地产估价过低为由对《评估报告》提出异议，请求撤销该《评估报告》并重新委托评估机构进行评估。内蒙高院作出（2014）内执异字第1号执行裁定（下称“内1号裁定”），驳回了三江公司的异议请求。

四、三江公司向最高法院申请复议，请求撤销内1号裁定，最高法院驳回三江公司的复议请求。

裁判要点及思路：

关于评估结果严重低于市场真实价格的问题。执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。

被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。

实务要点总结：

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人对评估报告有异议时不应仅以评估价值不当为由主张推翻结果重新评估，更应关注著评估机构的资质和评估程序瑕疵。

结合最高院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：

一、评估机构具有合法评估资质，其评估结论无法定事由不得推翻，且异议人承担举证证明评估机构存在不符合法定条件的证据，若不能举证证明，则应承担举证不能的败诉结果。

所以，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，异议人主张重新评估的应在评估机构及人员资质和评估程序瑕疵上下功夫。

二、评估机构具有合法评估资质，其评估结论若无法定事由则不得推翻。此时，异议人承担举证证明评估机构存在不符合法定条件的证据，若不能举证证明，则应承担举证不能的败诉结果。

若异议人仍主张评估价格严重低于市场价格，评估机构对于评估方法、评估过程、评估对象特征、估价原则等问题做出了详细说明，法院对于评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论一般予以认可。

所以，当事人请求重新评估，应承担对评估机构或评估方法有违法情形的举证证明责任，否则将承担举证不能的不利后果。

三、此外，法院认为对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。

被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。

所以，拟拍卖财产的最终市场价值，需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非由评估价所决定。

相关法律：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第六条  人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

第二十三条  拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。

第二十五条  拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。

重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。

重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。

扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。

《拍卖法》

第六十一条  拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；

属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。

拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。

因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十一条  当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：

（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；

（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；

（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；

（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。

以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于当事人能否因拍卖中评估价值过低要求重新评估拍卖的详细论述和分析。

本院认为，“关于《评估报告》是否存在程序严重违法、评估结果严重失实的问题。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。

而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。

被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。

内蒙高院在异议裁定中认定，景通公司具备相应的评估资质。对此，三江公司在复议申请中未再表示异议。三江公司认为评估程序严重违法的理由是，景通公司在对案涉房产进行评估时，选取的三个交易实例不符合《房地产估价规范》中的要求。

三江公司并没有否认《评估报告》中关于自2011年以来，东胜区房地产市场处于持续的低迷状态，尤其是2012年以来房地产市场出现销售面积下降、量价齐跌等问题的说法，亦未否认内蒙高院异议裁定中所说的评估财产所在地鄂尔多斯市房地产市场低迷、成交量急剧萎缩、很难找到可以相比交易实例的现状。

本案复议听证阶段，三江公司亦不能提供与涉案房地产估价时点相符的交易实例。景通公司选取的三个可比交易实例中，实例A的拍卖公告，是同一房产三次拍卖公告中的中间一次降价拍卖公告，而未选择参考价最低的一次公告，当属合理做法。

三江公司虽提供了其他参考价较高的房屋拍卖公告，但也未提供最终成交的证明。三江公司没有提供证据证明实例C中的成交合同是其与许继文之间受债权债务关系影响或者是利害关系人之间的交易。

另一方面，景通公司根据《房地产估价规范》的要求，综合运用了市场比较法和收益法两种方法综合估算出了案涉房地产的估算价值。

在用市场比较法估算中，已经在测算过程中采取了专业的估价方法，对涉案房地产与选取的交易实例的位置、用途、交易日期、交易价格等相关因素进行了比较修正。

同时，根据《房地产估价规范》，评估机构在进行房地产拍卖底价评估时，可以考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响。

所以，三江公司关于景通公司对案涉房地产的评估价格严重失实的主张，本院不予采信。”

案件来源：

最高人民法院：《许继文与内蒙古三江房地产开发有限公司其他执行申请复议执行裁定书》【（2014）执复字第16号】

赵陆一律师，上海明伦律师事务所首席律师