真实案例丨我出钱，你“买房”，结果悲剧了……

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借名买房时签订的《借名买房协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定诚实履行。

但有规定“自登记之日起3年内禁止转让”则存在不能履行障碍，无法将房产过户。借名买房，顾名思义就是借用他人的名额买房。

这种方式看似可以在合法范围内应对购房限制，但由此引发的纠纷也比比皆是，甚至可能让亲朋好友反目成仇。

近日，龙岗法院就审理了一宗房屋所有权确认纠纷案件，双方当事人相约“借名买房”，还签订了相关协议，却未能如愿以偿，最终还是闹上了法庭。

因原告陈某名下无购房名额，被告秦某有购房名额。原告陈某（甲方）与被告秦某（乙方）签订了《借名买房协议书》，约定乙方同意以自身名义代甲方购买一套位于深圳市龙岗区龙城街道的房产。

该协议对借名买房所涉及的权利和责任均作出了详细约定：协议第二条约定02甲方承担购买商品房、不动产权证办理、商品房后续装修、占有使用等所发生的一切费用，包括但不限于定金、首付款、按揭贷款、抵押费、保险费、过户费、契税等费用。

乙方不承担任何费用。该商品房的购房款及一切税费全部由甲方支付，甲方以乙方名义或其他方式支付给有关收款人，实际付款人为甲方。

协议第三条约定03甲方以乙方名义购买的本协议项下的商品房的产权（占有、使用、收益、处分等）完全归属甲方所有，乙方对该套商品房不享有任何权利。

乙方不得以转让、抵押、出租、自行居住等方式擅自处分该套商品房，也不得因自身债务纠纷等原因影响甲方对该套商品房产权的享有（包括但不限于乙方债权人查封、拍卖该套商品房等），否则，乙方应赔偿甲方损失。

协议第四条约定04协议项下商品房由甲方占有、控制、使用、收益、处分；与购房相关的资料、物件等物品全部由甲方保管，包括但不限于费用支付凭证、购房合同、房屋交付手续及钥匙、按揭贷款合同、用于按揭还款的银行卡、不动产权证等。

乙方以自己名义办理完毕商品房入伙手续后，应立即将商品房及其钥匙移交给甲方；乙方收到与购房相关的资料、物件等物品后，应立即移交给甲方。

协议第五条约定05甲方需要以乙方名义办理商品房抵押按揭贷款的，乙方承诺将积极协助甲方办理相关抵押手续，甲方承诺将严格履行按揭还款义务。

不动产权证暂办至乙方名下。但在任何时候，甲方均有权要求乙方将该商品房过户至甲方或甲方指定的第三方名下，乙方承诺无条件协助甲方办理过户手续。

协议第六条约定06就协议项下借名买房事宜，乙方同意不向甲方收取借名买房报酬。协议签订后，原告陈某就涉案房产，申请了员工内部购房优惠。

再申请将涉案房产更名为被告，同时保留员工折扣和优惠。涉案房产更名后，被告秦某支付了购房首期款并签订了《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》和《个人购房借款/担保合同》。

原告陈某以被告名义购买了涉案房产，以被告名义支付了定金、首付款和一切交易税费、交房手续费等费用，并依照按揭借款合同的约定，以被告名义完全承担了该房产每月按揭款的还款义务。

然而，问题很快就出现了…… 据原告陈某所述，被告秦某在涉案房产交房后一直占有、控制该房产，还染上了赌博的恶习。

出于保障房产权益考虑，陈某要求秦某协助将涉案房产转移至自己名下，但秦某不予协助配合。

陈某认为秦某的行为违反了《借名买房协议书》的约定，损害了自己的合法权益，故诉至法院，要求秦某立即协助其完成涉案房产的过户。

被告对此没有异议，但原告却并不能顺利实现其诉求。这是为什么呢？《借名买房协议书》合法有效

原、被告签订了《借名买房协议书》，就原告以被告名义购买涉案房产事宜达成一致，结合银行交易记录和双方的庭审陈述，本院对被告代原告持有涉案房产的事实予以确认。

原、被告签订的《借名买房协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定诚实履行。

协议签订后，原告依约支付涉案房产的购房款、税费等费用，被告亦依约以其名义购买涉案房产，并自认替原告代持涉案房产。

依据协议约定，原告有权要求被告将房产过户至原告名下，被告亦应在涉案房产符合过户条件时无条件协助、配合原告办理过户手续。

涉案房产尚不可过户

但是，根据2018年7月31日发布的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（深府办规[2018]9号）第三条规定，居民家庭新购买商品住房的（不含人才安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。

涉案房产的不动产权证书亦明确载明“自登记之日起3年内禁止转让”。因此，涉案房产目前尚不具备办理过户条件，且原、被告签订《借名买房协议书》亦知道或应当知道该事实。

《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。

因涉案房产存在上述规定的不能履行障碍，故对原告的诉讼请求，本院予以驳回，原告可待条件成就后另循法律途径解决。

综上，本院依法判决驳回原告陈某的全部诉讼请求。

法官提醒为应付限购政策而“借名买房”的行为存在多重风险，购房者应谨慎对待。若“借名买房”并非刚需，而是为投机才冒着房财两空的风险，不如选择其他投资渠道，维护社会和谐公平。