当不动产所有权和使用权发生冲突时，如何合理维权？

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律师观点分析

案情简介：李某5、王某夫妻二人共有四子女，分别为李某1和李某6、李某4、李某3。以上四名子女均出生于东城区青年湖×号，该房屋为父母婚后承租，王某登记为户主。

1973年，李某6插队迁出居住；1982年，李某4结婚迁出居住；父亲李某5于1983年去世。1986年4月，水电部成套设备公司占地拆迁，此次拆迁的家庭成员包括户主王某、户主之子李某3、之女李某1，实际安置房为东城区×号三居室（公租房）。

1989年，实际安置房交付李某3。1989年11月1日，李某3与产权单位签订《房屋租赁契约》，办理租赁手续。2001年6月28日，李某3与中国电能成套设备总公司签订《房屋买卖合同》，购买了×号房屋。

2003年1月17日，李某3取得×号房屋的所有权证。

现李某1和李某3对房屋继承产生纠纷。李某1主张：自己的安置利益为50万元，要求李某3向我支付补偿款50万元；属于王某的安置利益折算为100万元，要求李某3向我支付补偿款50万元。

李某3主张：请求法院驳回李某1全部请求。涉婚前我与母亲、李某1共同居住。居住的房屋拆迁，1989年回迁安置公租房一套，承租方为我，后我与前妻支付购房款，购买了涉案房屋，房屋登记在我名下。

诉房屋为我合法所有，李某1无权主张房屋的任何份额。法院裁判结果：法院认为，本案中，×号房屋系由王某租赁位于北京市东城区安德里×号公房拆迁而来，王某、李某3、李某1均系被安置人口，对于安置的×号房屋享有居住使用的权益。

此后，李某3于1989年11月1日取得了涉案争议房屋的公房承租权。公房承租权具有一定福利性质，承租人可以基于承租人身份享受优惠购买等权利。

李某1作为房屋安置人之一，为李某3代为办理公房租赁手续，视为其放弃×号房屋的公房承租权。且在此后，李某1亦不居住在×号房屋，户口亦迁移他处，多年来对×号房屋亦未提出主张，李某1现主张其居住权益可转化为安置利益，缺乏依据。

李某3基于其承租人的身份参加房改并购买了×号房屋。现×号房屋产权人为李某3。故×号房屋亦非王某的遗产，也不含有李某1的份额。

王某已去世，其对于×号房屋的居住权益亦已丧失。该居住权益不能转化为安置利益，不属于可继承的财产范围，故李某1的主张缺乏事实与法律依据。

最后法院判决：驳回李某1的全部诉讼请求。

案件分析：居住的房屋拆迁，1989年回迁安置公租房一套，承租方为李某3，后李某3与前妻支付购房款，购买了涉案房屋，房屋登记在李某3名下。

根据租赁合同和房屋契约，可以证明房屋在公租房承租阶段为李某3，租金由李某3支付。经1998年房改，李某3和前妻分别使用工龄并支付5万余元房款后，才取得涉诉房屋所有权。

2010年6月28日，电能公司与李某3签订买卖合同，将诉争房屋出售给李某3，李某3享有相应的折扣，后李某3取得所有权登记证。

涉案房屋所有权登记在李某3名下，根据《民法典》第二百零八条规定，李某3为房屋的唯一合法所有权人，李某1无权主张任何份额；

公租房只有使用权没有所有权，退一万步讲，即使李某1被列为被安置人，其不对房屋享有所有权。1986年，李某1婚后就办理房屋并迁出户口，李某1没有在诉争房屋内居住过，李某1也没有在周转房内居住过；

李某1对涉诉房屋办理产权等均知情，未提出异议，现在起诉于理不合、于法无据。故李某1无权继承任何份额。

律师建议：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人对房屋有使用权但是没有所有权。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，要想取得所有权，必须要经过登记。故，在日常生活中，大家在对不动产物权进行变更时，一定要去登记机关办理登记手续，以保障自己的合法权益不受侵害。

两高律师事务所律师接受李某3的委托，用专业的知识和优良品质为当事人做好服务，一丝不苟、尽职尽责维护了当事人的合法利益，使案件取得了一个好的结果。