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桂林市房改房上市交易实施细则

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桂林市房改房上市交易实施细则

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桂林市房改房上市交易实施细则

第一章总则

第一条为进一步深化住房制度改革，加快住房商品化、社会化的进程，开放和发展房改房二级市场，规范房改房上市交易行为，根据《自治区人民政府关于印发(广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法)的通知》(桂政发[1999]74号)，财政部、国土资源部、建设部《关于印发(已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定)的通知》(财综字[1999]113号)，财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)，财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)等政策规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则所称房改房包括：在桂林市五城区范围内按照国家、自治区和桂林市房改政策所购买的全产权公有住房;参加单位组织的以全额集资形式建造的住房;享受土地出让金和有关税收优惠政策所购买国家安居工程住房或经济适用住房。

第三条本实施细则所称上市交易，是指房改房依法出售、交换、出租、抵押、继承、赠与的行为。

第二章上市交易审批条件及有关规定

第四条职工付清了房改房完全产权的价款，并已取得了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》和《个人住房档案》后，即可申请进入市场交易，不受居住时间的限制。

对职工购买的部分产权、使用权的公有住房，在按上市当年桂林市公布的公有住房售房成本价补足差价款，过渡为完全产权后，方予受理上市交易申请。

第五条属于下列情况的房改房不能上市交易：

(一)以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的;

(二)住房面积超过规定的控制标准且超标部分未按房改政策规定补足房价款，或者用公款装修住房且个人未按房改政策规定补交装修费用的;

(三)违反房改政策规定多处购、占住房的;

(四)已擅自改变了住房使用性质的：

(五)处于户籍冻结地区，或已列入市房屋拆迁主管机关拆迁改造公告范围的;

(六)产权共有，又未经共有人书面同意的;

(七)已抵押且未经抵押权人书面同意的;

(八)被司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制房地产权利的;

(九)市人民政府认为暂不宜上市交易的其他房改房。

第六条房改房上市交易后，原房屋所有权人及其配偶不能再次按房改政策购买公有住房、租用公有住房(含廉租房)，不能再参加单位组织的职工集资建房，不能再购买已减免土地出让金和国家有关税收的经济适用住房。

政府有关部门也不将其列入无房户的政策范围。

第七条房改房上市交易后，原房改房售房单位缴交的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”的余额仍留存在维修基金管理机构，随房转移使用。

个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。新住户应当遵守原住房单位或住房所在地物业管理机构的物业管理规定。

第三章上市交易手续的办理程序

第八条房屋所有权人向市房改办提出将房改房上市交易的书面申请，并提供下列材料：

(一)《桂林市房改房上市交易申请表》;

(二)房改房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》以及职工《个人住房档案》正本;

(三)房屋所有权人及其配偶的居民身份证、户口簿或其他有效证明的原件。

第九条市房改办按照本实施细则第二章第五条第一款第(一)、(二)、(三)项规定，并对照相关房改政策，对房屋所有权人申请上市交易的房改房进行审核.同时将房屋所有权人申请上市交易房改房的情况在《桂林日报》上进行公示(公示费用由房屋所有权人自理)。

自收齐以上全部材料以及公示无异议后的5个工作日内，在《桂林市房改房上市交易申请表》上签署是否符合上市交易条件的意见。

第十条房屋所有权人申请上市交易的房改房，经市房改办审核符合上市条件的，即可进入市场交易，并由房屋所有权人自行委托具有房地产评估资格的机构对上市交易的房改房进行市场价值评估。

第十一条房屋所有权人将经市房改办审核并签有该房改房符合上市交易条件意见的《桂林市房改房上市交易申请表》，连同《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、职工《个人住房档案》正本以及评估机构对上市房改房的评估报告等有关材料交市房产交易管理部门。

第十二条市房产交易管理部门按照本实施细则第二章第五条第一款第(四)、(五)、(六)、(七)、(八)、(九)项的规定。

以及有关房地产交易的法律、法规和政策，对房屋所有权人提供的全部材料进行审核后，对符合上市交易全部条件的房改房，办理上市交易手续。

第十三条涉及权属变更的出售、交换、继承和赠与的交易行为，交易当事人在按本细则第四章规定交清有关税费、相关收益后，在30日内到市房产管理部门办理房改房的产权转移登记以及到市土地管理部门办理国有土地使用权变更登记手续。

房改房出租，必须依法到房地产交易管理部门登记备案，领取房屋租赁证。对经批准入市出租、抵押的房改房，在房屋权属未变更期间，按国家有关私房出租、抵押的规定管理;当住房发生出售、交换、继承和赠与的交易行为时，再按本条上款规定执行。

第四章上市交易应缴纳的相关收益、费用及税金

第十四条在计征税费时，对出售的房屋以成交值(成交值低于评估值的按评估值)作为计算基数;对交换、出租、抵押、继承、赠与的以评估值作为计算基数。

第十五条房改房所有权人在按规定缴清有关税费、相关收益后，房改房上市交易的收入归其个人所有。

第十六条房改房上市交易应缴纳的土地出让金和相关收益：

(一)房改房上市出售、交换、继承、赠与时，交易当事人应按规定缴纳土地出让金。土地出让金或相当于土地出让金的价款按房改房上市成交金额的l%缴纳;成交额低于评估值的，按评估值的l%缴纳。

购房者(同时含继承、受赠、交换)缴纳土地出让金后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权变更登记。

(二)职工所购买的房改房，如果是原产权单位在房地产市场上购买的商品房(商品房价格中已包含了土地出让金)后再按房改政策出售给职工的;或者是原单位组织的职工全额集资建房，但单位在办理建房用地时已向土地管理部门交纳并由单位承担了土地出让金的，这两部分原已由单位承担了的土地出让金，统称为“相当于土地出让金的价款”，在房改房的交易中也要按照本实施细则本条第一款第一项的规定计缴。

(三)职工上市出售超过面积标准的房改房，如果超标部分原未按市场价购买的，按其超面积部分的售房收入，扣除原实际支付的购(建)房款后的净收益全额缴纳。

第十七条土地出让金全额上交市财政;相当于土地出让金的价款和超过规定面积标准的净收益，房改房原售(建)房单位属行政机关的，全额上交财政;属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位;属企业的，全额返还企业。

第十八条上交财政的相当于土地出让金的价款和超过规定面积标准的净收益，按房改房原售(建)房单位的财务隶属关系和财政体制，或上交中央财政，或上交地方财政，专项用于住房补贴。

返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和超过规定面积标准的净收益，分别纳入本企业和事业单位的住房基金管理，专项用于住房补贴。

原售(建)房单位撤销的，则全额上交市财政，专项用于住房补贴。

第十九条房改房上市交易的评估费，按交易评估值的0.25%收取。

第二十条房改房上市出售时的应纳税目：

(一)暂免征土地增值税;

(二)营业税及契税。对居住超过一年的免征营业税;对居住不足一年的，按售房价款减去购入原价后的差额计征营业税，由卖方缴纳;个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

(三)个人所得税。个人出售房改房，其应纳税所得额为个人出售房改房的销售价，减去住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

其具体办法是，个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前.以纳税保证金形式向市主管税务机关缴纳。

个人出售现住房后1年内重新购房.购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金;购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

个人出售现有住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴人国库、对个人转让自用5年以上二、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

第二十一条房改房上市交换时应纳的税目：

(一)居住超过一年的住房与任何他方交换住房的，免征营业税和契税;

(二)居住不足一年的，对交换房的等值部分免征营业税和契税，超过等值部分，视为出售.对差价收益方按差额部分计征营业税，对差价支付方按差额部分减半计征契税。

第二十二条有关房改房上市交易税费及相关收益的缴纳、返还、管理的具体实施办法，由市财政部门会同税务等有关部门另行制定，并公布实施。

第五章附则

第二十三条市房产交易管理部门在每月终了后的五日内，将上月房改房上市交易的有关情况以书面形式报市住房制度改革委员会办公室备案。

第二十四条本实施细则由桂林市住房制度改革委员会办公室负责解释。

第二十五条本实施细则自公布之日起执行。

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