商业地产的消防分类及各主体的权利义务

商业地产的消防分类及各主体的权利义务

消防基本可以分为3类，无消防设施，一次消防以及二次消防

1、无消防设施，无法办理消防合格证

按照国家规定，只有取得一次消防验收合格证，才能进行二次消防，即商户装修设计。也就是说，消防验收不合格，就失去了二次消防报批的前提依据。

2、一次消防

指该商业建筑在施工过程中通过消防设计审核和消防验收，以保证其自身消防安全。此时消防部门主要考虑防火分区设置、消防设备安装等问题。

3、二次消防

二次消防指的是商业建筑在使用过程中需要进行消防安全保护，一般指的是内部装修设计审核。

4、商业楼宇需办理上述两项消防申报手续

一次消防一般由开发商完成，二次消防一般由业主自行负责。商户装修工程的报批手续中，要求该大楼整体消防验收合格意见书（一次消防）复印件。

各主体的权利义务

对于国有商业地产运营商来说，出租无疑是国有资产保值增值最有效、最直接的方式。在交付之时，出租人提供第一次消防验收许可证明，承租人自行承担装修设计和办理第二次消防验收的义务。

但2018年《建筑设计防火规范》的又一次修订，导致市场上出现一批虽然符合建成时消防审批要求，但已不满足现行规范要求的商业地产。

不难推断，这些商业地产的出租人，极易因为消防标准变化，与承租人之间就消防设计、审批、验收等问题争议产生，进而引发诉讼。

国有商业地产运营企业如何在此类案件中最大限度维护自己的合法权益，防止国有资产贬值甚至流失，值得我们思考。

        在大量商业地产出租实践中，因承租人对租赁房屋进行部分或全部改造，出租人与承租人签订租赁合同时往往会约定由承租人自行承担第二次消防设计、审批、验收等义务，并出于友好合作的缔约意愿，还会约定出租人承担“协助义务”。

但“协助义务”的表述过于宽泛，以至于在司法实践中需要法院对“协助义务”的范围做进一步认定。因此，本文需要研究的问题为：如何确定“协助义务”的范围才是合理的？

如何认定出租人履行或违反了协助义务？违反协助义务需要承担哪些责任？

        一、限制“协助义务”范围的必要性

        根据实践及商业惯例，即使合同中并未明确约定协助义务的范围，笔者认为该项义务的范围应当被限制。

        1.在第二次消防问题上出租人不应当负担主责义务

        《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第八条规定，“建设单位依法对建设工程消防设计、施工质量负首要责任。”

由此可见，建设单位在消防问题上承担法定的主责义务。第二次消防问题中的“建筑单位”与“产权单位”不同，签订租赁合同后改造、装修等行为是承租人意志的体现，根据“谁施工，谁负责”的原则，承租人作为施工主体，应当理解为“建设单位”。

即租赁合同签署后，应当由承租人承担第二次消防设计、审批、验收等工作法定的主责义务，出租人不负担上述工作的主责义务。

        2.出租人在合同附随义务中仅承担辅助义务

        附随义务与主给付义务相对，是指合同履行过程中除了给付义务之外，在法律没有明确规定并且当事人也没有约定的情况下，债务人基于诚实信用原则产生的辅助给付利益的实现和对债权人人身和财产利益保护的义务。

基于上述理论，租赁合同的主给付义务是出租人交付标的并保证房屋适租，出租人为实现合同目的而承担的其他义务均为附随义务，包括出租人为实现合同目的，以自己的行为配合承租人的一系列行为。

结合前文分析，办理第二次消防事宜承租人承担事项主责义务，对于出租人而言仅是合同附随义务，仅需要承担辅助性的协助义务。

换言之，基于租赁合同，出租人不应当成为办理第二次消防的责任主体。

基于上述分析，租赁合同签署后第二次消防的责任主体为“建筑单位”即承租人，出租人仅基于合同附随义务对第二次消防承担辅助义务。

如出租人在租赁合同中明确约定了对承租人负有办理第二次消防的协助义务，该协助义务应当仅局限于辅助性的地位。即使在合同中未明确协助义务的范围，该协助义务范围也需要受到限制，不应当被扩大到出租人成为办理第二次消防的责任主体。

        二、“协助义务”应当限制的范围

        通过对有关司法判例和合同实际履行情况的研究，出租方的协助义务应当限制在提供房屋有关证照等文件的范围内。

        在“淮安某食品有限公司与江苏某供应链管理有限公司租赁合同纠纷”一案中，原被告双方在租赁合同中明确约定“乙方在签订合同后两个月内提供所出租标的物的土地证、产权证、消防验收合格证明等相关手续”。

此案件因原告淮安某食品有限公司未及时向被告江苏某供应链管理有限公司提供相关资料而引发纠纷，最终法院认定原告的履行行为亦不完全符合合同约定，故无权要求被告按合同约定足额支付租金。

        由此可见，明确约定出租方的协助义务，将义务范围限制为提供房屋有关证照是符合商业实践和司法审判的。

对于在合同中未约定协助义务范围的情况，司法实践也倾向于认定出租人的协助义务仅限于向提供承租人需要为实现合同目的所需的相应文件。

        “北京某餐饮管理有限公司与北京某置业有限公司房屋租赁合同纠纷”一案中，上诉人与被上诉人之间的租赁合同约定，承租人自行办理消防审批，出租人给予相应协助。

法院查明出租人向承租人提供了房屋原始图纸及此前装修办理的许可证，据此认定即使出租人在履行协助义务中存在瑕疵（房屋结构变形与原图纸不符），承租人亦不能以出租人未履行协助义务而寻求私力救济（拒付租金）。

        从司法判例中可知，无论租赁合同是否明确约定协助义务的范围，出租人只要提供了证照等必要文件，法院就倾向认定为出租人履行了租赁合同项下关于办理消防审批的协助义务。

        而根据合同实际履行情况，商业地产产权方作为出租人与承租人签订租赁合同，而承租人在收房、办理消防审批手续、进场装修等一系列工作时通常是与物业管理公司进行交涉。

物业管理公司仅能在权限范围内就承租人的施工设计图纸协助承租人向有关部门进行申报，并提供相应的证照，而无权干涉施工设计图纸的内容。

换言之，施工设计方案是承租人内部决策的产物，应当自行承担因设计方案存在瑕疵而导致的第二次消防验收不合格或可用面积减少等不利后果，与出租人或物业管理公司无关。

        三、履行“协助义务”的合理抗辩

        根据民法理论，违反合同附随义务导致合同目的不能实现的，守约方亦有权要求对方承担违约责任。

然而在商业地产租赁中，虽然第二次消防协助义务是一项附随义务，也会实质影响到合同目的实现，但通过对判例的分析可知，在因办理消防审批过程中发生的纠纷，出租方因消防存在问题而需要承担的责任和义务十分有限。

        1.违反第一次消防验收义务的抗辩

        如果出租人没有取得第一次消防验收许可，则承租人在起诉时往往会主张租赁合同违反法律的强制性规定无效，进而主张出租方存在欺诈行为。

但是，未取得第一次消防验收许可并不当然会影响合同效力。

        在“某市场开发有限公司与戴某房屋租赁合同纠纷”一案中，被告戴某反诉原告某市场开发有限公司因后者未能取得消防验收，严重违约，要求原告承担赔偿责任，并主张原告存在欺诈行为。

法院审理认为，虽然涉案房屋未经过消防验收，但被告对此知情，被告的经济损失与原告不存在因果关系，亦无法证明原告存在欺诈行为，故驳回被告全部反诉请求。

        由此可见，在商业地产出租中，即使待出租的房屋根本不具备一次消防验收合格的条件，法院也不会认定租赁合同无效。

这种观点的理论基础在于，商业地产租赁合同中的标的房屋未取得消防验收许可就进行出租是否是《民法典》第一百五十三条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为”。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条中明确指出，这里的“强制性规定”指的是“效力性强制性规定”。

而《消防法》中规定的消防验收则是出于公共利益的考量，通过规定行政处罚措施迫使建筑单位或使用单位进行消防验收手续，维护公共安全，属于“管理性强制性规定”，违反亦不会导致合同无效。

        因此，在出租方未尽到第一次消防验收义务的情况下，出租人需要证明租赁合同系双方真实的意思表示，又不存在其他违反法律法规效力性强制性规定或违反公序良俗的情形，即可证明合同成立。

        2.履行第二次消防义务的抗辩

        而在第二次消防手续办理过程中，承租人往往会主张出租人没有尽到协助义务，或因为消防验收标准发生变化，租赁房屋不能满足现行的验收标准，出租人存在违约或欺诈行为。

        首先，在出租人无法提供第一次消防验收的相关证照时，法院亦不会认定合同无效，甚至在承租人明知房屋未经第一次消防验收就签订租赁合同的情形下免除了出租人的责任，那么在第二次消防手续办理过程中，如果出租人按照承租人和相关部门的要求进行了申报并提供办理消防验收的必要文件，则足可以证明出租人恰当履行了协助义务。

而对于承租人“协助义务”项下的其他主张，例如出租方或物业应当协助图纸设计、提出更好的设计方案等，如果没有合同的约定，则属于于事实无据。

        其次，针对消防验收标准的变化，《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第四十条承认了现行标准实施前消防验收合格的效力，即消防验收作为一种行政许可，在没有其他情形导致无效的条件下，依旧有效。

因此，如果承租人以此为由提起诉讼，属于于法无据。

        四、结论

        随着消防安全标准的不断更新，因为消防手续办理而产生的纠纷时有发生，但却是可以避免的。

        在管理过程中，首先要确保地产本身在行政审批手续上不存在瑕疵，防止行政处罚的产生。

其次，针对第二次消防，应当明确办理第二次消防的责任主体为承租人，在租赁合同起草时应当尽可能明确出租方仅承担提供证照、协助申报的义务，同时不能设置兜底条款，防止被扩大解释为出租人需要对承租人的设计方案负责。

        及时厘清出租人义务范围，尤其是合同附随义务的范围，是对资产和出租人自身的保护，也是防控诉讼风险的最佳手段。