今日，央视曝光了一则法拍房拍卖的“陷阱”，使得法拍房成为了很多人关注的热点话题，那么，法拍房拍卖“陷阱”是如何“挖坑”的？
其背后涉及的法律关系是什么？法拍房到底能不能买？韩律师今天来谈一谈。
一、法拍房的概念及交易现状（以沈阳为例）
法拍房，是被法院强制执行拍卖房产的简称。当债务人（业主）无力履行按揭合同或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款清偿其债务，而在这个过程中被拍卖的房子就是所谓的法拍房。
在当前金融业去杠杆的大环境下，银行和处理不良资产的企业都在加快对不良资产的处理速度，因此，近年来在拍卖网上挂牌待售的法拍房数量呈现出了逐渐增加的趋势。
据阿里拍卖平台的数据显示，在国内4个购房一线热门城市中，广州的住宅法拍房挂牌数量最多，超过1.6万套，北京、深圳和上海依次紧随其后，住宅法拍房的挂牌量在8千套至1万套左右。
据许多资深从业者介绍，2021年该行业客户的咨询量比去年同期增长了两倍以上，成交的数量也翻了一倍。
以韩律师所在的沈阳为例，在阿里拍卖平台搜索近期拍卖的法拍房后可以发现，这些法拍房整体上折价幅度相比前几年已有了明显降低。
比如7月16日开拍的位于沈阳市于洪区汪河路碧桂园银河城的某房源，面积322.18平方米，最终成交价为297.7329万元，该房产评估价为300.9161万元；
10月18日开拍的位于沈阳沈河区五爱街万科铂萃园的某房源，面积374.41平方米，最终成交价702.6833万元，该房产评估价为782.4046万元；
再如12月13日开拍的位于沈阳市浑南区朗日街万科金域蓝湾的某房源，面积156.73平方米，最终成交价为181.9518万元，该房产评估价为242.6024万元。
可见，目前在法拍市场上，很多房产能拍到市场价的8折左右甚至更高，如果是一些小面积的学区房价格会接近市场价，甚至会超过市场价。
但不得不讲，随着法拍房被越来越多人熟知，其交易数量的不断增加，随之产生的问题也越来越多，据相关从业人员介绍，近几年在其经手交易成功的房源里有将近一半的房源都出现过纠纷。
二、法拍房典型交易陷阱是如何挖坑的
据央视报道，深圳阳女士在网上成功竞买位于深圳市龙岗区中心城区的一套法拍房，但是在办完手续、取得该房产所有权，想去砌墙恢复房屋原始结构时才发现，房屋里面住了一个人，其自称跟业主是亲戚关系，且没有任何租约在手。
协商时，对方直接开口索要30万才肯搬离。
事实上像央视曝光的这样的案例不在少数，很多人买法拍房的一个主要理由就是便宜，对于资金不够的购房者来说，非常有吸引力，但低廉房价后面的“陷阱”却不少，一不留神就容易“进坑”。
那么诸如此类的比较典型的交易陷阱背后是如何运作的呢，韩律师帮大家总结一下大致过程：某专门团队接受债务人（业主）委托，利用从偏远地区买来的身份证等信息参与房产的拍卖，并拿出一定资金作为参与竞买的保证金，这个过程的目的就是把拍卖价格抬高，当抬到一定程度的时候，团队中的某位成员会成功竞买这套房产，然后悔拍，悔拍后按照相关规定保证金是不予退还的，法院便会将该保证金冲抵本案被执行人的债务。
说白了，这个保证金起到了帮债务人还债的目的，只是把钱从债务人左边的口袋放到了右边而已，但在这个过程中，不知不觉就花了最小的成本，让债务人的房子不被低价拍走。
之后，团队会安排“租客”住在此房屋内，并制定一份租约，以10年到20年不等，且签订租赁合同的落款日期通常会设计在该房产被设定抵押权或被法院查封之前。
此操作后，在遇到正常的买受人竞买成功且欲收房时，“租客”便会出面与买受人“协商”，以自己享有合法租赁权为由，向买受人讨要一笔“赔偿金”，否则便不会腾出房屋。
更有甚者，在买受人向法院请求强制腾房时，以“买卖不破租赁”原则为由向执行法院提出执行异议，阻止买受人取得房屋。如此债务人便成功利用“买卖不破租赁”原则钻了法律的空子，故整个过程表面看似合法，实则是债务人和某些不法机构合起伙来玩的规避执行的“游戏”。
值得一提的是，这套业务办理下来的收费可不低，该类不法机构通常收取10%到20%的佣金，如果债务人房屋有特别复杂的情况或外界因素，导致房子不能进行顺利拍卖，但是在其帮助下不仅成功拍卖，甚至拍到了高价的话，收取的佣金一般会提升至30%-50%。
三、司法拍卖中“买卖不破租赁”原则的适用建议
“买卖不破租赁”原则规定在《民法典》第725条和第405条，即“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
、“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”该原则设立的本来目的是为了保护处于弱势地位的承租人权益，可现在这个制度却被一些人拿来规避、对抗执行。
其实，在正常情况下“买卖不破租赁”这一原则在司法拍卖中的具体适用空间很小，这是因为相关司法解释对这一原则的适用规定了相对较严格的条件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条等规定，适用“买卖不破租赁”原则至少需要符合以下两个条件：其一，承租人在涉案不动产设立抵押权或查封前已经签订合法有效的书面租赁合同；
其二，承租人在涉案不动产设立抵押权或查封前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。但目前由于“买卖不破租赁”原则被滥用的情形甚嚣尘上，滥用的手段也越来越“高明”，越来越“合法化”，比如，在签订所谓的租赁合同时，签订日期通常设计在房产被设定抵押权或被法院查封之前，也就是说，如此操作后使得该租赁权在表面上符合了“买卖不破租赁”原则的构成要件。
针对上述乱象，韩律师认为在司法拍卖中应更加严格适用“买卖不破租赁”原则。承租人应承担更为严格的举证责任，法院在审查时也应提高对证据的认证能力。
要对双方签订租赁合同的背景、经过及合同内容所反映的租金水平、付款方式等方面进行更为严格审查，并结合租赁合同的基本特征及市场交易习惯来认定租赁合同关系是否真实以及合同双方是否存在规避法院执行的主观故意，特别是当存在租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前、未办理租赁登记备案手续、约定的租赁年限过长或者一次性付清租金等情形时，审查需要更加慎重。
总而言之，“买卖不破租赁”应是承租人行使租赁权的护身符，而不应演变为恶意被执行人借以规避执行的保护伞。
四、法拍房还能买吗
最后，韩律师想说，法拍房当然可以买，但是在您决定买之前建议一定要做好如下工作：
一、一定要确认好自己的购房资质，是否存在限购的情形。这里需要特别提示一下，购买法拍房在之前是不涉及限购问题的，但是，最高人民法院于12月19日发布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，该规定的第1条明确了人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。这意味着自2022年1月1日起法拍房将与各地方的限购政策保持一致，没有购房资格的竞拍人将不能参加法拍；
二、一定要仔细阅读竞买公告，并至现场看房，对房屋的产权、土地属性、出租、税费等情况详细了解清楚。
1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。查封包括财产保全过程中的查封和强
买二手房原业主不迁出不可以落户。遇到原房东不配合迁移户口的情况，现房屋所有权人可以向公安机关提出书面申请，提供居民户口簿以及房屋所有权证明，而迁出户口告知书则是由公安机关提供。公安机关可以通过电话、公告等多种方式告知原户口人员。 如产权人的户口在其卖出的房子中，可以在签订房屋买卖合同时约定好有关户口迁移的条款，明确约定原产权人户口迁出的时间以及不及时迁移应负的违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条 拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。
1、这属于法拍房纠纷问题。2、法拍房与通水电没有关系吧。你没说物业、开发商不通水电的原因吧。是不是之前房东拖欠水电费物业费？3、你应该拿着资料找房产律师面谈。
一、“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释 “买卖不破租赁”的立法规定表现在民法典及其司法解释当中。 《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第七百二十六条规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 二、买卖不破租赁的适用范围
一、买卖不破租赁的生效条件 １、租赁合同已成立生效。租赁合同非真实意思表示、主体错误等情形下，租赁合同并未成立，不能对抗买卖；租赁合同存在无效情形，则自始无效，不得对抗买卖等物权；租赁合同附生效条件，但条件未成就，亦为同理。 ２、租赁物已交付承租人。租赁合同如果进行了登记备案，则承租人对租赁物的占有状况无需证明。如果没有登记备案，则要考察实际情况。只要承租人有足够证据证明出
很多人都听说过“买卖不破租赁”，但具体内涵可能不太清楚。买卖不破租赁，顾名思义，是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。比如，如果一个人已经租赁一套房屋，在租赁期内，即使出租人将所出租的房屋卖掉，也不影响租赁合同的履行，承租人有权继续居住使用房屋至合同期限届满。那是不是所有情况下，都可以适用买卖不破租赁呢？根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第十四条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所
什么是买卖不破租赁?根据民法典的相关规定，买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使房屋所有人将房屋所有权转让他人，买受人不得以房屋所有权人身份否定此前的租赁关系。这是为了更好地保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。但是这里指的租赁，是指有固定期限的租赁，未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。有租户的房子如何卖?如果房屋尚在出租状态，房屋所有人应在售房之前的合理期限内通知承
一、买卖不破租赁的条件是什么1、买卖不破租赁的条件是房屋买卖前，房屋出租的，买卖不影响原租赁合同的效力，租赁关系继续存在。并且该房屋出租前没有被抵押、被查封，买卖双方也没有签订排除该原则的条款。2、法律依据：《民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第七百二
1、买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。2、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
一、什么叫买卖不破租赁,啥意思,怎么用,如何操作买卖不破租赁啥意思 德国由于二战后居住房屋紧张，为保护居住人的利益而创设了“买卖不破租赁”的法律规定，以后一些国家也将“买卖不破租赁”作为自己的法律，我国就是如此。应该说，租赁合同由于其准物权的特性，“买卖不破租赁”有其一定的法理基础。买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其
出于日常生活的需要以及对财产性质的考量，并非所有的情况都能使用买卖不破租赁，不适用不破租赁的情况有：(一)租赁物是动产的。因为动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。此外，如果对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，则不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用。(二)先抵押后出租的。根据法律的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁
买卖不破租赁规则的例外及处理1、出售已出租且租期未届满的房产的，受让人不能要求提前解除租赁关系，这就是民法典中的“买卖不破租赁”原则。但是，现行司法解释对于这个原则有个例外规定，这就是租赁抵押房屋问题。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》规定：(二)抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者
1.买卖不破除租赁原则。《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。一般这就被认为是买卖不破除租赁原则适用的实证法基础，买卖不破租赁原则是指在房屋租赁期间内，出租人将房屋出卖的，承租人对于该房的使用权不因买卖而受到影响，在租赁期限内租赁合同对于新的房屋买受人仍然有效。该原则适用的条件包括:a.须有房屋租赁合同;b.须房屋已交付承租人使用;c.巳须
法律分析:出售已出租且租期未届满的房产的，受让人不能要求提前解除租赁关系，这就是民法典中的买卖不破租赁原则。法律依据:《中华人民共和国民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百一十条承租人按照约定的方法或者根
什么是买卖不破租赁?案情简介2018年6月1日，王某与房主张某签订了房屋租赁合同，租赁张某位于某市中心位置的门面房经营水果生意，约定租赁期限为8年。2020年8月15日，张某将该房出售给了余某。随后，王某又重新与余某签订了《房屋租赁合同》，约定租期从2019年11月15日至2020年11月15日。王某按照合同约定支付了租金，继续使用该房屋进行经营，但2020年10月，余某提前告知王某房屋到期后不再
但是可以双方商量，双方认可涨价，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定。新房主应继续履行原租房合同的条款。无权要求涨价，房屋出租人转让房屋所有权的：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，
处理买卖不破租赁的法律纠纷方法包括协商等。具体的处理方式如下：1，协商解决。双方当事人在平等自愿的基础上，通过友好协商、互谅互让达成和解协议，进而解决纠纷。2，调解解决。在有关组织(如人民调解委员会)或中间人的主持下，在平等、自愿、合法的基础上分清是非、明确责任，并通过摆事实、讲道理，促使双方当事人自主达成协议，从而解决纠纷。3，仲裁解决。纠纷当事人根据纠纷前或者后达成的仲裁协议或合同中仲裁条款向
1、实行严格的不动产租赁合同登记备案制度。根据物权公示原则，在新的城市房屋租赁管理办法中规定，签订、变更、终止租赁期为六个月以上的合同，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案，未经登记的，不得对抗第三人。同时房地产管理部门一要简化登记程序，租赁合同当事人只需提供有效的身份证明、产权证明以及租赁合同即可。2、把虚假合同租赁人纳入法律追究的范畴。对被执行人与其他人恶意串通，创造条件
执行异议人依据“买卖不破租赁”规则启动程序要求保护租赁关系，可能被恶意被执行人利用法律漏洞与第三人串通建立虚假租赁关系规避执行或者与其他债权人签订名为租赁合同实为担保等性质的合同以损害其他债权人、房屋竞买人利益。“买卖不破租赁”确实是法律规定，主要是为了保护处于弱势地位的承租人权益。可是，现在这些制度确被一些人拿来规避、对抗执行。被执行财产上如存在长期租赁关系，必然对财产能否处置变现及变现金额产生
