前言
为规范房地产市场秩序，解决商品房标价混乱、价格欺诈等问题，国家发展改革委于2011年3月发布《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售实行一房一标价。
也即开发商在销售商品房前需要到当地政府部门对商品房价格进行备案，商品房销售价格不能够突破其备案价格。但是随着土地成本的增加，建造商品房的原材料、人工费用的增长，商品房的成本越来越高，开发商往往顶着备案价格销售商品房，以达到营利目的。
而当商品房成本超过备案价格时，开发商不得不采取措施以收回成本。有些开发商在销售商品房时会与买受人签订商品房装修合同，约定买受人委托开发商对房屋进行装修。
开发商通过为业主进行装修，达到收回成本的目的，这也就是行业内所称的“装修包”、“加载包”。这样的“装修包”、“加载包”合同是否有效呢？
它存在哪些风险呢？
一、“装修包”合同效力的探讨
对于“装修包”合同的效力，有观点主张该装修合同是以合法形式掩盖非法目的，故应当无效。也有观点主张该装修合同是买受人购买商品房时，开发商强迫买受人签订的，属于可撤销合同。
实践中，加载装修包合同的开发商也在思考，合同是否有效？
根据《合同法》相关规定，合同内容为双方真实意思表示，并且不存在《合同法》52条规定的无效情形的情况下，应当认定合同为真实有效。
如一方主张另一方具有欺诈、胁迫或订立合时显示公平而撤销合同，应当提供证据予以证明。这从审判实践也可以窥探一二，如（2018）鲁02民终8302号商品房预售合同纠纷案件中，二审法院认定《房屋委托装饰装修协议》是开发商和买受人自愿签订，内容合法，亦未违反或规避法律、行政法规的强制性规定，买受人主张协议无效不成立。
再如，（2019）闽01民终4810号装饰装修合同纠纷案件中，上诉人（买受人）认为其与被上诉人（装修公司）签订的《装修委托工程合同》属于无效合同，法院认定其中部分条款因存在提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方权利情形，故认为该部分条款无效，其他内容不违反《合同法》52条规定，从而认定案涉《装修委托工程合同》剔除格式条款中的无效条款后，其余内容仍然可以履行，故该《装修委托工程合同》不因此无效。
法官均是依据《合同法》52条款中无效情形进行审查，从而确定“装修包”合同的效力。
（2017）苏0691民初2030号装饰装修合同纠纷案件中，原告以被告存在欺诈、胁迫、显失公平的情形主张合同单方解除权，而要求确认其解除告知书有效。
故法院着重审查原、被告之间的装修协议的签订是否存在欺诈、胁迫或显失公平的情形，最终法院认定两被告不存在欺诈、胁迫及显失公平的情形，原告向两被告发出解除告知书无效，原告仍应按装修协议继续履行合同，其要求返还装修款于法无据。
综上，如“装修包”合同是开发商与买受人自愿签订，是双方真实意思表示，并且没有《合同法》52条规定的合同无效情形，应当认定为有效合同。
二、开发商的“装修包”合同潜藏的风险
那么只要“装修包”合同有效，就没有其他风险了吗？其实不然，虽然“装修包”有效，开发商与买受人应当按照合同行使权利，履行义务。
如果装修质量、装修品牌等不符合合同约定，开发商还是要据此承担违约责任。其次，开发商要求买受人购买商品房同时签订“装修包”合同，这一行为可能被认定为捆绑销售，开发商有被行政机关调查、认定违法并处罚的风险。
商品房捆绑销售体现在相关的规范文件、实施细则、通知中：
①如发改委发布的《商品房销售明码标价规定》中，明确规定了开发商在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
否则按照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、等法律、法规和规章实施行政处罚。
《价格违法行为行政处罚规定》第九条规定：“经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；
没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：...（九）强制或者变相强制服务并收费的；
...”
②各地方也有规范性文件、通知等处置商品房加载“装修包”、商品房捆绑销售的情形。如江苏省物价局为贯彻落实《商品房销售明码标价规定》，制定了《江苏省商品房销售明码标价实施细则》，其中第十八条规定，商品房经营者违反本实施细则，利用明码标价实行强制捆绑销售、强制服务收费的，依照《价格违法行为行政处罚规定》第九条第九项定性处罚。
2018年7月9日，河南省住建厅发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，要求开发商不得以捆绑搭售或附加条件等方式销售商品房，限制购房人合法权利；
2019年6月18日，海口市住建局发布了《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，明确不得捆绑车位、装修包等产品进行销售，严禁商品房销售过程中要求（或变相要求）购房者选择二次装修或升级装修。
一经发现，住建局将严肃处理。
可见，“装修包”合同虽然是开发商与买受人之间“你情我愿”的事情，但不符合政府对商品房销售行为规范的要求。一旦“装修包”合同被政府部门认定为捆绑销售，有被行政处罚的风险。
四、建议
那么开发商如何规避行政处罚的风险呢？又如何在营利和合规之间寻求平衡呢？
①开发商应当在开发房地产时控制成本，销售商品房时不要加载“装修包”。根据目前各地政府的通知文件，商品房销售过程中禁止装修包、二次装修、升级改造等，因此装修包并不是销售合规行为，要解决问题，应当从源头上进行控制。
②其次，如果开发商因“装修包”被政府部门调查，首先建议开发商在签订合同时固定证据，证明签订合同是购房者真实的意思表示；
其次，与购房者做好沟通，让购房者证明签订“装修包”合同是其自愿行为，以降低开发商被认定为捆绑销售的可能。
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