拆迁安置房权利归属及买卖纠纷实务对策

拆迁安置房权利归属及买卖纠纷实务对策

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一、村民拆迁安置房的特点

1、它是征收村民住宅后补偿的产权调换房。对于集体土地上私有住宅的补偿方式有迁建安置、调产安置和货币安置。

迁建安置，就是政府提供新的宅基地，并提供货币补偿由被拆迁人在村民农居点复建村民住宅的安置方式。调产安置是指根据城市规划不能新建农居点或者被拆迁人全是非农业户口的，以拆迁人同意建造的多层成套住宅用房，作为产权调换用房安置被拆迁人的安置方式。

实践中，各地主要采用调换安置方式。

2、在被拆迁房屋中长期居住的家庭人口数量、结构特点直接决定拆迁安置房的面积大小。实践中，征收私有住宅的补偿主要是根据“人头数量”来确定安置房屋的面积。

如按厦门相关政策规定，原则上就是按共同居住家庭成员人数人均50平方予以补偿房屋，也就是说不管村民原先的住宅是大是小，是新是旧，原则上就是按照人头面积50平方米予以补偿房屋，在这里人口因素成为确定安置房面积大小的核心要素。

被拆迁人所在家庭的人口组成特点也成为确定村民安置房面积的重要因素。

3、村民拆迁安置房的权属不明确。征收机关在拆迁安置补偿协议中并未明确安置房的所有权归属，被拆迁安置人对拆迁安置房享有的是使用权还是所有权，拆迁安置房是属于被拆迁人家庭成员共有还是属于被拆迁人个人所有均未明确。

二、村民拆迁安置房权属纠纷在在民事诉讼中的表现形式

1、离婚案件中的财产分割纠纷。被拆迁人与其配偶离婚，则会面对如何分割被拆迁安置房的问题。比如王某欲与张某离婚，双方原居住的房屋系张某婚前建造，在婚姻存续期间，张某与征地拆迁部门签订房屋拆迁安置补偿协议一份，协议载明被安置人口包括王某、张某二人，安置房屋建筑面积180平方米。

王某认为虽然被拆迁房屋其没有产权，但安置人口中有其，所以其对拆迁安置房享有90平方米人头份额，而张某认为，拆迁安置房属于张某矿所有，没有王某的份额。

2、分家析产纠纷，由于拆迁安置房屋的产权不明晰还容易引起分家析产纠纷。

3、房屋买卖合同纠纷。村民在取得拆迁安置房屋后，因融资等原因会选择出售房屋。如被拆迁人部分家庭人员将拆迁安置房出售，其他人员则会以无权处分为由，要求确认房屋买卖合同无效。

也有部分出售人因房屋涨价过快，原售价过低，就以未经共有权人同意为由主张合同效，或合同无法继续履行等。

三、纠纷形成的原因分析

实践中，虽然村民拆迁安置房权属纠纷会表现为不同的纠纷形态，呈现出不同的案件类型，但从共性上看，矛盾的核心都在于村民拆迁安置房的权属不明，即这些产权调换安置房到底是补给被拆除房屋的所有人还是全体被安置的家庭成员不明确。

之所以会出现上述情况，正是由于，房屋征收部门没有采取价值评估，等价补偿的方法，而是依据家庭人口数量及人口构成来确定安置房的面积，即不管被拆除房屋大小如何，人多就多安置，人少就少安置。

如果没有其他家庭成员的存在，就不可能分得这么大面积的房屋。那么给人的印象是既然政府是根据人头来确定安置房屋大小，那么其他家庭成员就有理由认为人头面积就是安置给其个人的，也就是说所有被安置的家庭成员均是共有人。

四、拆迁安置房权属纠纷法律实务对策

1、在涉及拆迁安置房交易过程中，在签订买卖合同时除了应审核权利证书外，还应当核实拆迁补偿协议中的共同安置人情况，为保险起见，以及防止日后产生不必要的纠纷，最大程度保护买受方的利益，应当让所有的共同安置人在买卖合同上签字，或者让出售方提供共同安置人同意出售书材料和析产协议作为合同附件。

2、在拆迁安置房交易过程中产生纠纷的，建议委托律师，房产交易涉及很多专业问题，让律师从专业角度把脉全案情况，运用最适合个案的诉讼策略，比如根据个案情况，是主张继续履行合同还是主张违约赔偿。

正确的选择能最大限度维护当事人的权益，因为进入法律诉讼一旦策略失误将是不可逆的。

3、在拆迁安置房买卖纠纷诉讼过程中，出售方为了达到阻继续履行合同的目的，往往会以共同安置人的名义另行提起确权之诉，来中止买卖合同纠纷诉讼进程。

遇到这种情况，买受方一定要积极以第三人的身份参与到确权诉讼当中，阻止他确权成功以规避继续履行合同。建议委托律师参加诉讼，因为律师能从事实举证及法理论证角度以最大力度影响和说服法官，在诉讼过程中涉及很多情况不是专业人员是无法应对的。

否则，对方一旦确权成功，之前的买卖合同官司将前功尽弃。

4、一定要首先考虑合同获得继续履行，实在没办法才是主张违约赔偿。在房价上涨的情况下，继续履行合同买方的利益才能最大化。

虽然违约赔偿在理论上可以主张差价赔偿，似乎买方利益也能得到最大程度获得填补。殊不知主张违约赔偿，会涉及评估价，评估时点及法官个人观点及自由裁量权等不确定因素。

因此，司法上获得的差价并不等于市场差价。