房产律师——父母承租公房父母去世后承租权继承纠纷

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北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某娟向本院提出诉讼请求：

1.请求确认大兴区一号房归秦某贤继承人孙某娟所有；

2.诉讼费由被告负担。

事实和理由：孙某娟之父秦某贤是1998年地安门A号院的被拆迁人，得到拆迁安置房一套，位于大兴区一号，并居住到2006年去世。

1998年1月17日签署的拆迁协议中明确写明被拆迁人为秦某贤，安置房屋为一号房屋。孙某娟于2021年2月26日在大兴区房屋产权交易管理中心查证得知，S公司将一号房屋出售给秦某刚，由此产生物权归属争议。

被告辩称

S公司发表辩称，不同意孙某娟诉讼请求，孙某娟得到的是产权安置房一套还是承租权一套，如果得到产权才涉及继承，得到承租权就不存在继承的问题，被继承人从未得到过任何房屋的产权，所以他的继承人无权主张继承。

故应驳回孙某娟诉讼请求。涉案房屋秦某贤就一直是租住的，都没有取得过产权，就不存在继承的事情，这是安置的公房进行租住，只是一种承租权。

王某丽、秦某涛、秦某明辩称，涉案房产不属于秦某贤的，这是公房，就没有产权。且只写有秦某贤一人，没有孙某娟。是拆迁安置到大兴区一号，即涉案房屋。

房屋的产权是秦某敏本人的，她是秦某贤的大姐。1998年1月20日，西城建房管理处与秦某贤签订了租赁合同，承租方不属于被继承人的财产，不属于遗产继承。

承租人在房屋租赁期间死亡的，以及生前共同居住的人按照之前的合同租赁该房屋，根据《城市房屋租赁管理办法》第11条住宅用房承租人在租赁期间死亡的，两年以上的家庭成员可以继续承租。

2013年9月2日，S公司发布房改通知，通知对承租户准备开始出售产权工作，秦某刚同意办理产权，办理相关手续并缴纳了购房款54696元。

1993年3月法院判决周某萍与秦某贤离婚，未涉及房产。其女孙某娟归周某萍抚养，之后她二人就将户口迁出。到2006年秦某贤去世13年，孙某娟没有在大兴住过，也没照顾过秦某贤一天。

秦某贤病了，住到了秦某刚的房屋里。2006年秦某贤去世，孙某娟没有联系过我们，办理丧事孙某娟没有参加。孙某娟曾两次起诉要秦某贤去世后的死亡证明、户口本、身份证，后撤诉。

法院查明

北京市大兴区一号房屋于2010年1月12日因遗失原因补证登记在S公司名下，2013年12月23日因新建商品房买卖原因转移登记至秦某刚名下，2021年7月31日因继承或受遗赠原因转移登记至王某丽、秦某涛、秦某明名下。

秦父，现已去世，该人之子秦某刚（2015年1月22日去世）、秦某贤、秦某江、秦某易，之女秦某敏、秦某涵。秦某贤于1945年1月9日出生，现秦某贤已去世，周某萍与秦某贤原为夫妻关系，生有一女秦某丹（后改名为孙某娟），周某萍与秦某贤经法院诉讼离婚。

王某丽与秦某刚系夫妻关系，婚后育有女儿秦某涛、儿子秦某明。

1998年1月17日，秦某江、秦某贤、秦某易（被拆迁人、乙方）与北京市西城区人民政府拆迁办（拆迁人、甲方）签署《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定：甲方因建设需要对乙方使用的房屋进行拆迁，直接安置地址大兴一号（秦某贤），补助费共计387800元。

王某丽、秦某涛、秦某明提交一份公有住宅租赁合同复印件，证明当初拆迁安置了诉争房屋给秦某贤承租。

秦某刚（买方）与S公司（卖方）曾签署《房屋买卖合同》，约定购买北京市大兴区一号房屋，价格54696元。合同落款日期为1998年12月17日，王某丽、秦某涛、秦某明称实际签署合同日期为2013年，秦某刚支付购房款54696元。

裁判结果

驳回孙某娟的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。孙某娟提交的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、北京市城市房屋拆迁安置审批表、公有产权明细表等证据不能证明诉争房屋发生物权变动至秦某贤名下。

现诉争房屋2021年7月31日已转移登记至王某丽、秦某涛、秦某明名下，物权变动发生法律效力，诉争房屋应归王某丽、秦某涛、秦某明所有。

孙某娟主张秦某刚与S公司签署的《房屋买卖合同》存在问题，不属于本案审理范围。故孙某娟要求确认诉争房屋归其所有，无事实和法律依据，法院不予支持。