二手房买卖：“高评”“高贷”风险巨大　你知道吗

律师观点分析

二手房买卖：“高评”“高贷”风险巨大　你知道吗

案情概要：

2018年2月1日，申请人与被申请人通过中介广州市某房地产有限公司签订房屋买卖合同，出售位于增城区新塘镇的房屋给被申请人，成交价为213万元。

双方约定，购房定金5万元，买方在合同签订时支付给卖方。卖方收到定金后7日内提供齐全办理银行借款所需要的资料，协助买方申请银行按揭。

买方应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需要费用。买方在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年150万元的银行按揭借款。

经银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内完成本次交易递件手续。首期楼款63万元通过资金托管由银行按双方约定划转，其余款项在办理交易及抵押登记后，由银行划入卖方账户。

双方在合同中约定，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约：一方拒绝按约定收取或者定金、楼款的；一方拒绝出售或者购买该物业的；

任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不合法/不准确等情形，从而导致本合同目的不能实现；在守约方或有关政府部门或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后五日，仍不履行本合同之条款时；

违反资金托管协议及有关合同的其他补充协议的；其他不履行或不完全履约之情形，且拒绝改正的。一方有上述违约行为的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的20%向守约方作出赔偿，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从签订本合同起按每日总楼价1%支付违约金直到完成本次交易为止。

双方另约定，首期款根据按揭贷款申请情况，以银行出具的同意贷款书为准，多除少补。双方同时约定，因本合同发生争议协商不成，应提交广州仲裁委员会仲裁解决。

合同签订当日，被申请人支付了定金5万元。

2月4日，双方到按揭公司办理按揭相关手续时，被申请人要求在申请按揭贷款的资料中将成交价提高为248万元，原因是被申请人因首期款不够，希望获得银行更多贷款，降低首付款。

申请人极力反对，一再要求按照真实交易价格办理，按揭手续未办理成功。

2月7日，双方再次到按揭公司办理手续。被申请人却仍然要求以248万元作为成交价办理按揭。申请人坚决不同意，并在此后多次要求被申请人按照合同实际成交价申请并办理按揭贷款手续。

被申请人反称申请人拒不配合其办理按照手续违约。

3月19日，申请人发现，被申请人在未得到申请人同意的情况下，即于2月2日委托另一房屋中介广州某置业公司单方违规办理网签，网签合同交易价格为248万元。

申请人于是向相关政府部门投诉，并于3月20日发出通知，依照合同第六条规定解除双方合同。此后，双方对合同解除及后续处理无法协商，申请人为此向仲裁委员会提出仲裁申请，要求被申请人根据约定按成交价的20%支付违约金42.6万元，并承担申请人律师费损失及本案仲裁费。

被申请人答辩称，该房屋银行已进行评估，评估价为248万元，比合同交易价213万高于30多万元，因此，被申请人可以按照评估价申请银行贷款，被申请人要求申请人配合其按照评估价申请银行按揭贷款不违法、不违约。

申请人拒绝被申请人的要求违反约定。为此，被申请人并同时提出反申请，要求申请人承担违约责任，双倍返还定金10万元，并赔偿中介费及律师费。

被申请人为证实其主张，提交了中介广州市某房地产有限公司出具的《证明》。中介在该证明中陈述，该房银行评估价为248万元，被申请人可以按照评估价248万元申请贷款，被申请人做法不违法。

仲裁委审理后，认为被申请人要求按照248万元进行按揭贷款，须以248万元作为房屋交易价格进行网签，再以网签合同的交易价格248万元申请银行贷款，这显然是对合同成交价格213万元的变更，申请人有权拒绝。

本案双方按揭未能办理，合同未能履行的过错在于被申请人，被申请人应依照合同约定承担违约责任。仲裁委据此酌情裁决被申请人按照房屋价格的10%支付违约金，并承担本案仲裁费及申请人支付的律师费。

律师说法：

本案是二手房交易中典型的因“高评”“高贷”引发的纠纷。

根据中国人民银行颁发的《个人住房贷款管理办法》等规定，借款人为购买普通住房向银行贷款的，应有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

对于首次购房的，应以不低于所购住房全部价款的30%（不限购城市不低于20%）作为购房的首期付款。并向银行提供符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件，以及其他资信等证明。

对于已经拥有一套住房再次购房的，首付不得低于全部房价的40%。而在限购城市，二套房的贷款条件则更加严格。

“高评”“高贷”的目的是为了多贷款，降低首付款，获得更高的杠杆，以尽量少的首付款买房，实现交易。这对于资金不充裕的买家或者投资客，非常有诱惑力。

实践中，银行一般要求买卖双方提供在房屋交易中心备案的合同作为贷款审查资料之一。同时，银行为控制贷款风险，一般要委托相关机构对交易房产进行评估，而发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

在正常的交易中，最多只存在交易价、评估价两个价格，而在高评高贷案例中，则出现了交易价、网签价、评估价三个价格。交易双方串通评估机构，对房屋市场价格高估，将评估价格作为网签合同价格，而不将真实的交易价格作为网签合同价格，以此获利尽量高的贷款。

即如本案，房屋交易价格为213万元，双方约定定金5万元，首付款为58万元（加上定金实际为63万元），贷款150万元。

买方和中介方对房屋进行评估后，评估的市场价为248万元或更高，再以248万元作为网签合同交易价格，以248万元作为交易价格申请银行贷款。

如借款人信用不存在问题，则可以贷款173万元，比原合同约定的150万元多出23万元，买方实际首付款只要40万元即可。

这显然违反贷款相关规定。

在本案仲裁中，买方辩称合同约定首付款以银行同意贷款通知书为准，多除少补，因此其做法不违反合同约定。这一辩解显然不能成立。

根据合同约定的交易价格，213万的房价，依照贷款规定最高只能获利149万元的贷款，显然是属于须补足首付款的情形，即首付款须达到64万元。

本案双方约定的交易价格为213万元，交易双方及中介均应按照真实的交易价进行网签，申请贷款，否则即构成欺诈。买方谎称为248万元，并以此价格单方进行网签，无疑是欺诈行为，即违反法律规定，也不符合双方合同约定。

仲裁委正是出于此原因才认定买方违约，应承担违约责任，应裁定其按照交易价格的10%支付违约金，并承担卖方律师费及仲裁费。

另外，高评高贷除了违反合同约定，还可能涉嫌贷款诈骗犯罪，存在刑事风险。《中华人民共和国刑法》第193条规定，【贷款诈骗罪】是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的行为。

诈骗银行或者其他金融机构贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；

数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。

根据最高人民检察院、公安部联合下发的《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第五十条明确规定：以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额在二万元以上的，应予立案追诉。

《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》的第四条规定，个人进行贷款诈骗数额在5万元以上的，为“数额巨大”，个人进行贷款诈骗数额在20万元以上的，为“数额特别巨大”。

本案买方未经卖方同意，擅自变更交易价格，卖方不知情，也未参与。全部的法律责任应由买方及中介等参与人承担。如买方与卖方串通，欺骗银行，以非真实的交易价格进行网签、申请银行贷款，则可能触犯刑法，共同构成贷款诈骗罪。

由此可见，“高评”“高贷”法律风险巨大，甚至可能害人害已。本案买方在要求“高评”“高贷”遭到卖方拒绝后，本应悬崖勒马，停止非法行为，本着诚信原则履行合同，而不是一意孤行，一条道走到黑，非要通过“高评”“高贷”达到少交首付的目的，以致合同无法履行，双方产生矛盾交恶，最后不得不诉诸法律，遭致承担巨额违约责任。

本案买方高评高贷，买方显然是资金不充裕，在此情况下，中介为了鼓动买方购房，促成交易，起到了教唆帮助、推波助澜的作用，卖方已就此向政府部门举报、投诉，中介也一定会遭到相应处罚。

因此，笔者在此提醒，在二手房交易中，各方当事人和参与者都应谨记合法守规，切勿以身犯险，否则后果难以预料。