甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等，单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。
持甲计算法观点的纳税人，依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行计算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
乙计算法，指在同一个房地产开发项目中，以国家有关部门审批的房地产开发项目(包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等)为单位，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额。
然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。
持乙计算法观点的纳税人，依据是增值税暂行条例实施细则第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。
现笔者就同一房地产开发项目应纳的土地增值税，对比甲、乙两种计算法带来的不同税负结果。
湖北省随州市某房地产开发有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米，不可售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，已销售面积99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他开发产品(包括门面房、车库等)已售40873.82平方米，未出售面积18578.12平方米。
经核实，该单位2006年1月1日～2012年6月30日期间，实现销售收入26485.56万元，其中：普通标准住宅4018.75万元，非普通标准住宅3829.78万元，其他开发产品18637.03万元。
在该项目土地增值税清算中，按发生合理总成本在已售、未售产品之间分配，已售产品应分摊的扣除项目金额为24721.54万元，其中：取得土地使用权所支付的金额3409.48万元，房地产开发成本14455.96万元，房地产开发费用1786.54万元(按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算)，与转让房地产有关的税金1496.47万元，财政部规定的加计20%扣除数3573.09万元，土地增值总额=26485.56-24721.54=1764.02(万元)。
甲计算法：在同一个房地产开发项目中，先按房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额，然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。
1.普通标准住宅：转让收入4018.75万元，应扣除项目金额为7065.01万元，其中：取得土地使用权所支付的金额1072.88万元，房地产开发成本4187.07万元，房地产开发费用=(1072.88+4187.07)×10%=526(万元)，与转让房地产有关的税金227.07万元，财政部规定的加计20%扣除数1051.99万元，增值额=4018.75-7065.01=-3046.26(万元)，增值额为负数，不用缴纳土地增值税。
2.非普通标准住宅：转让收入3829.78万元，应扣除项目金额为6348.61万元，其中：取得土地使用权所支付的金额938.40万元，房地产开发成本3778.70万元，房地产开发费用471.70万元，与转让房地产有关的税金216.39万元，财政部规定的加计20%扣除数943.42万元，增值额=3829.78-6348.61=-2518.83(万元)，增值额为负数，不用缴纳土地增值税。
3.其他开发产品：转让收入18637.03万元，应扣除项目金额为11307.92万元，其中：取得土地使用权所支付的金额1398.20万元，房地产开发成本6490.19万元，房地产开发费用788.84万元，与转让房地产有关的税金1053.01万元，财政部规定的加计20%扣除数1577.68万元，增值额=18637.03-11307.92=7329.11(万元)，增值率=7329.11÷11307.92=64.81%，应缴土地增值税=7329.11×40%-11307.92×5%=2366.24(万元)。
因此，采用甲计算法合计应缴土地增值税2366.24万元，已缴528.3万元，应补1837.94万元，负担率=2366.24÷26485.56=8.93%。
乙计算法：在同一个房地产开发项目中，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额，然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。
1.普通标准住宅：普通标准住宅转让收入4018.75万元，占销售收入总额的比率=4018.75÷26485.56=15.17%，应计算的增值额=该项目土地增值总额×该类收入比率=1764.02×15.17%=267.60(万元)，应扣除的项目总额=4018.75-267.60=3751.15(万元)，增值率=267.60÷3751.15=7.12%，未超过20%，按照土地增值税暂行条例第十一条“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规定，依法免缴土地增值税。
2.非普通标准住宅：转让收入3829.78万元，占销售收入总额的比率=3829.78÷26485.56=14.46%，应计算的增值额=1764.02×14.46%=255.08(万元)，应扣除的项目总额=3829.78-255.08=3574.70(万元)，增值率=255.08÷3574.70=7.14%，应缴土地增值税=76.52(万元)。
3.其他开发产品：转让收入18637.03万元，占销售收入总额的比率=18637.03÷26485.56=70.37%，应计算的增值额=1764.02×70.37%=1241.35(万元)，应扣除的项目总额=18637.03-1241.35=17395.68(万元)，增值率=1241.35÷17395.68=7.14%，应缴土地增值税=372.38(万元)。
因此，采用乙计算法合计应缴土地增值税=76.52+372.38=448.90(万元)，已缴528.3万元，应退79.4万元，负担率=448.90÷26485.56=1.69%。
与第一种情况相比，普通标准住宅、非普通标准住宅、其他开发产品的增值率都相等，该房地产开发项目的应纳土地增值税减少金额=2366.24-448.90=1917.34(万元)。
甲、乙两种计算法虽然都有各自的理由，但土地增值税清算不能在甲计算法和乙计算法中任意选用。
工业增加值的两种计算方法是什么计算工业增加值通常采用两种方法。一是“生产法”，即从工业生产过程中产品和劳务价值形成的角度入手，剔除生产环节中间投入的价值，从而得到新增价值的方法。公式为：工业增加值=现价工业总产值-工业中间投入+本期应交增值税。二是“分配法”，即从工业生产过程中制造的原始收入初次分配的角度，对工业生产活动最终成果进行核算的一种方法，其计算公式：工业增加值=工资+福利费+折旧费+劳动
一、土地增值税清算的条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的。二、清算流程：一、取得土地使用权所支付金额的分配二、房地产开发成本的分配1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配三、开发费用的分配财务费用中的利息支出，凡能够按转
一、房企经济利益的驱使所然房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。开发商的心态很复杂，主流的心态是观望。希望新政策能有回旋的空间，使企业避免将较大部分利润上缴。事实上，房地产企业规避土地增值税有很多办法，主要的办法有通过关联交易低价销售、签定虚假协议多开发票做高成本、拖延清算时间递延纳税等。做高成本和贷款利息是通常做法，因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。还
国内生产总值的三种计算方法生产法生产法是从生产过程中创造的货物和服务价值入手，剔除生产过程中投入的中间货物和服务价值，得到增加价值的一种方法。国民经济各产业部门增加值计算公式如下：增加值=总产出-中间投入将国民经济各产业部门生产法增加值相加，得到生产法国内生产总值。总产出指常住单位在一定时期内生产的所有货物和服务的价值，既包括新增价值，也包括转移价值。它反映常住单位生产活动的总规模。不同行业的总产
清算条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二
一、参照人民币贷款基准利率《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》第6条：当事人既未约定借期内利率，也未
一、清算条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
1、按被征收房屋的总体价值的一定比例来计算。 南京规定，拆迁非住宅房屋造成停业，属于营业用房的，应给予不超过拆迁补偿款8%的补偿；属于非营业用房的，应当给予不超过拆迁补偿款5%的补偿。 2、按房屋面积计算。 上海规定，因拆迁造成停产停业损失的，补偿标准按照被拆除房屋建筑面积300-400元/m2 计算，由拆迁当事人协商确定。 3、根据经营收入和利润确定。 深圳规定，拆迁合法经营性房屋
一、土地增值税的概念土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是
一、商铺土地增值税税率的计算方法根据税收政策评判，我国现有税法对同一个项目有普通住宅又有非普通住宅，要享受普通住宅免土地增值税的税收待遇，只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际土地增值税征收计算中，有两种土地增值税计算方法一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税;另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别
纳税人需要符合一定的清算条件，才能依据相关政策法规申报土地增值税清算，具体土地增值税的申报，纳税人需要满足哪些条件呢?详细内容请看本文介绍：土地增值税一、纳税人符合以下条件之一的，应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。二、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验
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土地增值税清算实例(一)案件来源根据土地增值税清算专项工作的安排，我所接收A房地产公司委托，对A房地产开发有限公司开发的房地产项目土地增值税进行清算。(二)被清算纳税人及开发项目的基本情况A房地产公司是有限责任公司(法人独资)，注册资本1000万元。该项目属于商品房开发，占地面积8,352.00平方米，于二00九年三月之前分两次分别取得。项目建设规模：该项目建筑总面积为19,353.00平方米。可
城镇土地使用税的征收及计算方法是什么土地使用税每平方米年税额如下：(一)大城市1.5元至30元;(二)中等城市1.2元至24元;(三)小城市0.9元至18元;(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过城镇土地使用税暂行条例第四条规定最低税额的30%。中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第四条&nb
对于房地产开发企业土地增值税清算后尾房销售问题，由于主管税务机关对已竣工验收的房地产开发项已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上;或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，即可要求纳税人进行土地增值税清算，那么对于清算后的尾盘发生销售如何申报?【解答】房地产企业土地增值税清算后尾房销售，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通
发布部门:国家税务总局发布文号:国税发〔2006〕187号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项
土地增值税清算流程根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土
各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局：?为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认
(一)开发项目情况登记新开发的房地产开发项目，纳税人应在首次报送《土地增值税预缴纳税申报表》时，同时填报《房地产开发项目情况登记表》;已开始销售的房地产开发项目，纳税人应于本公告施行后的2个月内补报《房地产开发项目情况登记表》。(二)开发项目纳税申报1、预缴申报：从事房地产开发的纳税人，对其开发项目全部峻工结算前转让房地产取得的收入，按月预征土地增值税。纳税人应在次月15日内向主管地税机关报送《土
摘要:近年来,我国房地产市场发展迅速,房价居高不下,国家为了加大对房地产市场税收调控力度,进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,国家税务总局于2007年12月29日发布了〈关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发[2007]132号)〉(以下简称新政策),要求从2008年1月1日起施行。因此,结合新政策出台的背景,分析当前土地增值税清算工作中存在的问题,并提出完善的对策,对新
