征收拆迁补偿，邻居的比我高一大块，究竟怎么回事？

1个回答

正所谓“不患寡而患不均”，在征收拆迁实践中，老百姓最容易拿自己所能获得的补偿去和同一个项目中街坊四邻的比较。毕竟项目相同意味着适用的补偿安置方案一致，属于征收方爱讲的“一把尺子量到底”范畴。

且都在一个片区内，对房屋价值影响最为直接的地段因素也完全相同，每平米的市场价格按说是差不了多少的。但这样一比就容易产生问题了：凭什么邻居家能拿那么多，我却只能拿到这么一点儿呢？

这里面的道道，值得在明律师给大家说一说。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第29条规定，房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

《国有土地上房屋征收评估办法》第16条规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果（包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值）在征收范围内向被征收人公示。

据此可知，在征收拆迁项目中，街坊四邻的房屋评估价值和补偿情况并非完全意义上的个人隐私，而是因牵涉社会公共利益成为应当依法公开的信息。

这就确保了被征收人有通过获悉其他户补偿情况的途径来判断自家所获补偿是否公平、合理的起码条件。不过，街坊四邻家毕竟不是自己家，可能导致房屋的补偿结果出现较大差异的因素或有以下几个方面：

其一，被征收房屋存在区位价值以外的其他价值差异。《评估办法》第14条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

据此可见，“区位”虽重要，但只是影响房屋评估价值的一个因素，其他因素对最终补偿结果的影响力也不容忽视。

譬如从用途层面上看，住宅与非住宅房屋在补偿标准、方式上一般都存在不同，非住宅房屋才有可能获取机器设备搬迁费用和停产停业损失的补偿。

再比如房屋的建筑结构和新旧程度也会直接影响房屋的价值，砖混结构、砖木结构和钢结构的房屋在价值上当然不同，去年新建的房屋和已有30年以上房龄的老旧房屋在价值上也必然会有差异。

其二，房屋的证载面积存在较大差异。证载面积和无证面积在补偿方案中的补偿标准通常都是不同的，而且在实践中会有比较大的差距。

若被征收房屋的实际面积远超证载面积，则其补偿数额有可能还不如实际面积更小的有证房屋。

事实上，对房屋补偿数额影响最大的因素之一就是其面积的认定。大量的自建房、附属建筑究竟能否“算钱”，能否经得起“航拍图”“违建调查取证”之类的检验，是被征收人必须重点关注的问题。

其三，在针对农村宅基地上房屋的拆迁补偿中，要考虑到户籍人数对安置面积的影响。“户籍人口多”“房屋面积大”无疑是能够增大补偿结果的两大条件。

在按人头提供安置面积的项目中，人口多的或许会有一些优势，当然人口少的也绝不能越补面积越倒退。

其四，有无奖励金对补偿结果有时会产生较大影响。老百姓讲的“补偿利益”是将奖励金算在一起的，但站在拆迁方的立场上，奖励金是政策性的而非法定的，只有配合签约搬迁的户才给。

在一个项目中，奖励金少则几万多则十几万甚至更高，一旦未在奖励期限内签约就会被按日扣除直至归零。倘若街坊真的是一开始就搬着小板凳去排队积极签约的那批，那么比一直未签约的户多拿些奖励金，也尚在说得过去的范围之内。

此外，诸如房屋的装饰装修价值等也可能影响补偿结果。故此，参照对比街坊四邻的补偿数额固然有借鉴意义，但也需要在专业律师的指导下科学、理性地对比而非盲目对比。

根据自家的情况确定合理的补偿预期，对被征收人能否“成功”救济权利而言十分重要。

毕竟，补偿多寡主要是一个客观、可评估计算的数字，不是靠人的主观愿望或者想象去实现的。