55.业主质疑小区停车费随意涨价可向物价局投诉

一、标题

业主质疑小区停车费随意涨价可向物价局投诉

二、案情简介

2016年10月，杨某入住禅城区某小区，该小区地下车库车位月租金一直是300元。从2017年5月1日起，物业公司在没有征得业主大会同意情况下，擅自将车位月租金调整为530元。

同时还调整临时停车收费标准，超过半小时收费5元，超过1小时收10元，超过12小时按25元/天收费。该标准远远超过周边小区收费水平。

杨某找小区物业公司理论，物业公司解释小区停车费涨价公告已张贴在小区公告栏中。杨某表示该公告并没有征得小区业主委员会同意，违反法律规定，要求物业公司按照之前标准收取停车费。

双方协商无果，杨某向佛山市物价局反映该情况并收到《回复函》。由于担心时间拖延，杨某向佛山市禅城区法院起诉，请求法院判决确认物业公司擅自提高小区停车费行为属于无效；

请求法院判决物业公司按涨价之前标准收取停车费。

三、争议焦点

1. 物业公司仅将提高停车费通知张贴小区公告栏中程序是否合法。

2. 物业公司是否可按涨价后标准收取停车费。

四、法院判决

1. 关于物业公司擅自提高小区停车费是否合法问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故，物业公司擅自提高小区停车费收费标准程序不符合法律与法规的规定。

2.物业公司在2017年5月1日份实施的调整小区停车费收费标准，该行为并没有经过小区业主大会表决同意，法院亦没有看到相应的备案证据材料。

物业公司答辩其已将提高停车费标准公告张贴于小区公告栏中，该公示行为应为无效。故，法院认为物业公司应当按照提价之前收费标准收取停车费。

五、法律依据

1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年）》

第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 

2.《广东省发展改革委广东省住房和城乡建设厅广东省交通运输厅关于进一步完善机动车停放服务收费政策的实施意见（2017年）》

第五条规定，（一）严格落实明码标价规定。提供机动车停放服务的各类经营者，应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在停车设施入口处及缴费地点的醒目位置设置标价牌，标明停车设施经营单位、地址、定价主体、收费标准、计费方法、收费依据、服务内容、免费停放时限、投诉举报电话等，接受社会监督。

机动车进入停车设施时，停车设施应当明确标示或者记录机动车牌号和进入时间，机动车驶离停车设施凭该标示或记录交纳停放服务费，停车设施经营者应当依法提供税务部门监制的票据。

（三）严厉查处价格违法行为。政府价格主管部门应当依法加强对机动车停放服务收费的监督检查，依法查处不执行政府指导价、政府定价政策，违反明码标价有关规定，在标价之外收取未予标明的费用，实施价格欺诈行为，利用虚假的或者使人误解的标价方式或者价格手段，欺骗、诱导需求者与他人进行交易，以及其他违法违规价格行为，保护消费者合法权益。

3.《广州市物业管理暂行办法（2018修改）》

第六十九条规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：

（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。

公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门。

（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。

公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。

查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。

业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

4.《广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知（2013年）》

第十六条规定，住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，按不高于该自有产权车位所在停车场小车停放保管服务收费（月保）30%的原则，由业主与物业服务企业（或者停车场经营者）约定，按每月每车位计收。

5.《广东省物价局关于机动车停放保管服务收费管理办法（2009年）》

第七条规定，依据下列规定，机动车停放保管服务收费分别实行市场调节价、政府指导价、政府定价管理：

第九条规定，有下列情形之一的，免收机动车停放保管服务费：

（一）进入居民住宅区的停车场、写字楼、商场、娱乐场所、宾馆酒店等与居民住宅区共用的停车场停车不超过30分钟的，有条件的地方免费时限可适当延长，具体时限由地级以上市人民政府价格主管部门根据当地实际确定。

6.《广州市物价局关于尚东美御雅苑室内停车场收费标准问题的批复（2010年）》

经研究，现就有关问题批复如下：

（1）尚东美御雅苑室内停车场作为配套停车场，应首先满足住宅业主及物业使用人现在和今后的合理停车需要，并按住宅小区停车场停放保管服务收费规定执行。

（2）所增加的收入在扣除合理成本费用后，应用于物业管理公共服务支出，收入金额和流向应定期向业主公示并由业主委员会监督。

7.《广东省物价局关于停车场收费管理有关问题的复函（2011年）》

汕头市物价局：《关于停车场收费管理有关问题的请示》（汕价〔2011〕163号）收悉。函复如下：

（1）根据《广东省物价局关于机动车停放保管服务收费管理办法》（粤价〔2009〕236号）第四、十六条，“停车场经营者应当依法取得经营资质”是指“停车场经营者应当依法经工商行政主管部门核准登记并取得企业法人营业执照或营业执照，经营范围应包括‘机动车停放保管服务’项目”。

（2）你局应按照《广东省实施〈中华人民共和国价格法〉办法》、《广东省经营服务性收费管理规定》等规定，对依法取得经营资质的停车场经营者发放收费许可证或收费证明。

以上，业经过省法制办审查通过。

8.《东莞市机动车停放保管服务收费管理办法（2013年）》

第六条第二款规定，商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、物流园区和专业市场等配套停车场、居民住宅区的停车场所的机动车停放保管服务收费，实行政府指导价。

具体收费标准由经营者在市物价部门依法制定的政府指导价范围内自主确定。

第十条规定，有下列情形之一，免收机动车停放保管服务费：

（1）进入居民住宅区、“围院式”管理区域停车场停车不超过60分钟的；

（2）进入写字楼、商场、娱乐场所、宾馆酒店等与居民住宅区共用的停车场，经批准收费的医院、学校、博物馆、图书馆、青（少）年宫、文化宫、党政机关、事业单位等内设停车场停车不超过30分钟的。

六、类似案例

广州市骏益物业服务有限公司与吴伟物业服务合同纠纷一审民事判决书，（2017）粤0114民初9174号

法院认为，关于物业服务费的计收标准问题。被告确认其在2014年11月之前是按每月130元的标准缴纳物业服务费。原告要求自2015年7月1日起，将物业服务费由每月130元调整为每月150元。

原告针对提价主张而提供的2015年5月13日的《通知》为其单方出具，无证据证明原告已将该《通知》中的提价事项告知小区业主以及业主的赞成或反对情况；

原告提供的其他证据也无法充分证明案涉小区过半数业主已同意按涨价后的标准缴纳物业服务费。

关于物业服务费的涨价程序，《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上……（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积12以上的业主且占总人数12以上的业主表决通过；

表决结果已经公示60日以上……。

依据证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

现原告要求按每月150元的标准收取物业服务费，但未提供充分证据证明其提价行为符合法定程序。原告要求被告自2015年7月1日起按每月150元的标准缴纳物业服务费，依据不足，本院不予支持。

案涉房屋的物业服务费应按原告确认的每月130元标准计算。

七、建议提示

1.业主对停车费有质疑，可向物价局投诉。根据2010年1月1日实施的《广东省物价局关于机动车停放保管服务收费管理办法》规定，居民住宅区的停车场所以及设在城市郊区地段的露天停车场的机动车停放保管服务收费，实行政府指导价，在物价局依法制定的基准价和浮动幅度内确定具体收费标准。

建议业主可先要求物业公司提供收费证明，确定物业公司的收费标准是否符合规定。如果属于乱收费的现象，可以向物价局投诉，以纠正其违法行为。

即使审批合法，业主也可以向物价局提出异议。

2.如需提高小区停车费标准，应当完成如下程序：（1）已成立业主委员会的住宅小区，停车服务收费由业主大会或业主代表大会决定。

（2）未成立业主委员会的住宅小区，停车服务收费由停车服务管理方与入住业主参照本办法协商决定或在物业合同中约定。（3）制定修改小区停车收费规定应当先由业委会组织召开业主大会对新标准进行表决。

（4）由区物价局对新规定进行备案。（5）物业公司执行该收费标准。

3.为理性制约小区物业对停车费乱涨价，小区业主大会可表决约定，对于临时停车收入所得70%将充入维修基金，剩下30%用于物业管理支出，并将该约定提交区物价局备案，这可相应牵制物业公司。

4.物业公司擅自涨价纠纷较为常见，业主该如何理性维权？第一，如果小区有维权主体即可自行维权，小区可成立业主委员会，业委会可作为打官司主体来维权；

第二，没有维权主体，业主可向所在社区和街道反映协调，协调不成，业主可向区级物价部门投诉。