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被执行人名下只有一套房屋如何处理

被执行人名下只有一套房屋如何处理

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一、被执行人名下仅一套房屋能否执行

“被执行人名下仅一套房屋不能执行系重大误区。”2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称2004年《查封、扣押规定》）第六条规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

虽然第七条规定“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”

但是，对于何为“生活所必需的房屋”并无标准，这也导致司法实践长期以来的固化，大多数法院选择“无为而治”，纷纷选择不予执行被执行人的唯一房屋。

不过，2014年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称2014年《执行异议规定》）第二十条明文规定被执行人只有一套房屋也可执行，这也从法律层面初步解决了被执行人只有一套房屋执行难的问题。

二、被执行人名下唯一房屋已抵押的执行

（一）2005年《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》（以下简称2005年《执行抵押房屋规定》）第一条规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”

具体操作如下：

1、给予被执行人一定的宽限期搬离房屋。人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。

在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

2、上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，被执行人应当支付迟延履行金。

3、强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

4、申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。

已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

被执行人名下只有一套房屋且尚未抵押

（一）关于金钱债权的执行程序：2014年《执行异议规定》第二十条第一款规定金钱债权执行中，符合下列情形之一，申请执行人可以申请执行：

1、被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。比如被执行人是老人，虽然老人只有一套房屋，但是他有儿子可以对其履行赡养义务，可以居住他儿子的房屋，那么对该老人的唯一房屋可以执行。

2、执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。比如，法院判决后，被执行人恶意转移财产，将名下其他房屋过户至父母、子女名下或者予以出卖后隐藏财产，致使申请执行人债权难以执行，一旦发现这种行为，法院坚决予以执行。

3、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

（1）以北京为例，《北京市2015年暨“十二五”时期国民经济和社会发展统计公报》数据显示北京城镇居民人均住房建筑面积31.69平方米，《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第三条第二款规定“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。”

比如被执行人是四口之家，那么申请执行人要为其提供一处76平方米的临时住房才能执行被执行人房屋，困难可想而知，无疑大大加重了申请执行人的负担。

（2）为了解决执行难这一问题，新法规定了选择性条款，申请执行人只要参同意照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，便可申请执行，这大大降低了执行难度，也解决了2005年《执行抵押房屋规定》同样的难题。

房屋的拍卖、变卖程序

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004），执行财产时拍卖是首选方式，法院应当委托有资质机构进行评估后拍卖，当然当事人双方申请不评估的，法院也应当准许。

法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该房屋，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。