农用地补偿评估
农用地主要包括耕地、园地、林地和草地。农田水利设施和养殖水面等也可纳入农用地进行评估。
农用地评估可以按照《农用地估价规程》进行，主要评估方法为收益还原法，农用地流转市场较发达的地方，还可以选用市场比较法。
对于新开发的农用地，可以选用成本逼近法;对于待开发的，可以选用剩余法;已完成了农用地分等定级工作，制定了农用地基准地价的地方，可以选用评分估价法、基准地价修正法。
下面以耕地为例对收益还原法的使用做详细说明。
收益还原法，是指将待估农用地未来无限年期的年纯收益，在土地被征收时点，以适当的土地还原率(贴现率)进行还原(贴现)，从而估算出农用地价格的方法。
基本公式为：
P=a/rP为土地价格a为农用地的年纯收益r为土地还原率(贴现率)
农用地的年纯收益，既可以通过农用地流转中的转包、转租等价格来确定，也可以通过计算当地正常条件下主要大宗农作物(主产品和副产品)前3年的平均年产值，扣减农用地维护费和生产农副产品必须支付的直接和间接费用(种苗费、农工费、机工费、农药费等)后得到。
各种以土地为依据的支农补贴、耕地保护基金补贴等，可直接计算为土地纯收益。
土地还原率(贴现率)是将土地收益还原(贴现)为土地价格的比率，其原理是对于土地所有者来说，只有当他出卖土地获得的货币存入银行，每年获得的利息收入至少要与原来地租(收益)一样多时，他才愿意出卖土地。
土地还原率可按下列方法确定：
1.土地纯收益与价格比率法：应选择3宗以上近期发生交易的，且交易类型与待估宗地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率测算还原率。
2.安全利率加风险调整值法：即还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用国债年利率或银行定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定。
3.投资风险与投资收益率综合排序插入法：调查获取社会上各种相关类型投资的收益率和风险，并按大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。
在确定土地还原率时，应注意不同土地权利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同时期及不同区位土地之间还原率的差别。
在收益相同的情况下，经营使用土地的市场风险越大，则土地还原利率越高，地价越低。由于农用地的主要用途为农业生产，相对来说产出稳定，市场波动较小，因此经营农用地的市场风险较低，其土地还原率一般应低于其他用地，大体可参照一年期存贷利率等取值。
市场比较法可通过承包经营权转让形式的实例，进行同质比较修正，得到征收土地的市场价格。
集体建设用地补偿评估
集体建设用地的评估可以参照《城镇土地估价规程》，选用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等进行评估。
其中，在集体建设用地流转市场较发达的地方，可以通过调查租金或价格，选用收益还原法或市场比较法、剩余法进行评估，在流转市场不发育的地方，可以成本逼近法为主要方法，在制定了集体建设用地基准地价的区域，还可以选用基准地价系数修正法。
宅基地评估。1.在评估宅基地价格前，应首先对其所在区域(以乡镇为单元)进行调查，凡有宅基地转让或宅基地上房屋出租实例的，应以收益还原法为主进行评估。
集体组织内有宅基地流转市场的，或宅基地位于城市近郊区的，可采用市场比较法，通过比较因素修正进行评估。
没有流转市场且位于远郊区的宅基地，采用成本逼近法评估宅基地所有权价格。
宅基地所有权价格=原土地价格+开发费用+取得宅基地相关税费+因改变农用地用途和开发投入带来的增值+土地所有权收益
原土地价格根据宅基地划拨前的土地利用形态(地类)评估确定，划拨前是农用地的，按农用地评估方法确定，是其他用地的，按其他用地的评估方法确定。
无法确定宅基地划拨前的土地地类的，按所在区域主要地类确定。土地开发费用是指使被占用作宅基地的土地具备建房条件所需各项客观费用之和，如“三通一平”等费用。
2.《民法典》确定了农民对宅基地使用权的用益物权地位。对宅基地进行评估，首先要准确界定所有权与使用权价格的区别与联系，使用权是他物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利，是所有权权能的一部分。
征收宅基地，应当评估其所有权价格，因宅基地补偿款项一般需要在所有权人和使用权人之间进行分配，还需要评估宅基地所有权和使用权之间的价格差异。
一般来说，这种差异可以表述为：所有权价格=使用权价格+权益价差。为了防止评估的随意性，一个地区的宅基地权益价差应是一个相对固定的比例，因此，这一参数应由地方政府组织专业力量进行测算后向社会公布，供当地估价师使用。
宅基地权益差可按以下方法进行测算：
一是通过年限差异近似代替所有权与使用权的差异，以无限年期代表所有权益，以有限年期代表使用权权益(可参照住宅用地最高出让年期70年)。
宅基地权益价差=宅基地所有权×价差比例价差比例=1/(1+r)n，n为宅基地使用年期，r为土地还原率(贴现率)
二是通过成本逼近法的原理，剥离出权益价差，即：
价差比例=(宅基地所有权价格-取得宅基地税费-开发费-因改变农用地用途和开发投入带来的增值)/宅基地所有权价格
确定了价差比例后，可以在评估宅基地所有权价格基础上，分两种情形对征收宅基地补偿款进行分配。
重新划配宅基地的，按照宅基地所有权价格确定补偿款，给集体经济组织，由集体经济组织参照价差比例分配。如在本集体经济组织内部重划宅基地，且涉及第三方的，补偿额应在集体经济组织、被征收宅基地的农民、第三方之间协商分配。
不重新划配宅基地，分配房屋保障居住权的，不再对宅基地使用权人进行补偿，将宅基地所有权价格×权益价差比例后的款项补偿给集体经济组织。
确定我国农村集体土地所有权主体的要求是：(一)凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有，可将《集体土地所有证》直接发放到村民小组农民集体，或者″组有村管″的方式，将《集体土地所有证》发放到村，由村委会暂为代管。(二)对于已经打破了村民小组农民集体土地界线的地区，应本着尊重历史，承认现实的原则，对这部分土
律师解答农村集体土地可以租赁。根据《农村土地承包法》第三十六条的规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。《土地管理法》第六十二条第二款、第四款的规定，前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转
" 集体土地是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。"飞翔得分：10分00主人回答：谢谢你的回答，替我解决了问题，太感谢了
专业分析：下列集体土地可以抵押：(一)经发包方同意的农民依法承包的集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;(二)以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，该企业的厂房等建筑物占用范围内的集体土地使用权同时抵押。”除此之外的农村集体土地都是不可以抵押的。【温馨提示】这是根据当前问题的经验总结，不同地区的法院在审判尺度上有细微差别，这是很正常的现象。办理案件尽量选择专业的律师，点击快速咨询，与
一、政府征收农村集体土地,需要村民签名同意才可以征收吗需要村民们签字。但如果是强制性的，则不需要经过村民同意。《中华人民共和国土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”征收或者征用集体土地的前提条件是：“为了公共利益的需要”(或者“因抢险、救灾等紧急需要”)，即，无论政府是永久性地征收农民集体土地的所有权，还是临时征用农民集体土地的使用权，其征收、征用
农村集体土地补偿款分配不公平怎么维权认为土地补偿款的分配不合理的、不合法的，可以到法院起诉解决。到法院起诉的程序与其他普通民事案件相同，但是要有针对性的提供补偿款分配不公平、不合理、不合法的证据，由法院进行判断。集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。补偿谈判
通常情况下，拆迁补偿方案由双方协商确定，如果对拆迁补偿方案不满意，还可以申请行政复议，对复议结果不满意还可以申请行政诉讼。也可以直接提起行政诉讼。更多复杂的征地拆迁法律纠纷问题，建议咨询专业律师。
3.不应当以《条例》的旧规定来解释物权法的新规定 物权法第一百三十二条规定：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”这里明确规定了承包人获得相应补偿的法律根据，这就是“本法第四十二条第二款”。物权法第四十二条第二款规定，征地补偿范围包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用。既然是依照该规定获得相应补偿，当然就要按照该规定的补
农村集体土地租赁合同最长租期具体如下：1、耕地的承包期为三十年。2、草地的承包期为三十年至五十年。3、林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。【法律依据】《农村土地承包法》第二十条，耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
房产抵押价格有哪些评估方法 目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括： 1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格 2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格 3、所在小区和所在板块的房价走势 4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。 对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的
农村集体土地租赁合同最长不得超过二十年。法律规定租赁合同的期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。【法律依据】《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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1、集体所有的土地如果要用于非农业建设，必须向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，获得土地建设用地使用权证书。只有获得集体建设用地使用证将土地用于非农业建设才是合法的。2、法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条 农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。
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一、集体土地所有权确权的规定有哪些1、集体土地所有权确权的规定有：农村集体土地的使用权和所有权都必须依法办理登记，登记过后的土地所有权和使用权受法律的保护；对于土地的使用权和所有权有争议可以双方协商处理。2、法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第十二条，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第十四条，
在房屋拆迁过程当中，一旦遇到评估，不少拆迁户就会开始忧虑：既想知道自己的房屋能评估出多少钱，又担心评估价格太低，而损害自己的利益。这种心情是可以理解的，毕竟是对房屋价值的估价。那么，评估方法有哪些？该选择哪种评估方法，让自己更满意呢？ 首先，要知道在房屋拆迁评估行为中，必须遵循的原则包括5方面： 1：合法原则 2：最高最佳使用原则 3：替代原则 4：估价时点原则 5：公平原则 评估方法包括以下几种
农村拆迁补偿标准是：（1）房屋补偿费：用于补偿被拆迁房屋的所有者的损失，由房屋的结构和折旧构成，按平方米单价计算；（2）周转补偿费：用于弥补被拆迁人临时住房或临时居住的不便；（3）奖励性补偿费：用于鼓励房屋拆迁人主动协助房屋拆迁或放弃某些权利，如自愿移居郊区或不要求拆迁单位安置住房。
上市公司股权评估是主要根据股票的市场价值和潜在升值空间可以判断，相对简单。非上市公司股权的评估比较复杂，我重点讲讲这类股权的评估方法：1、收益现值法，就是应当根据被评估资产合理的预期获利能力和适当的折现率，计算出资产的现值，并以此评定重估价值；2、重置成本法，用此法进行资产评估的，应当根据该资产在全新情况下的重置成本，减去重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑资产功能变化、成新率等因素，评定重
1、收益现值法。将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。 2、重置成本法。现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。 实体性贬值是由于使用磨损和自然损耗造成的贬值。功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。经济性贬值是由于外部经济环境变化引起的贬值。 3、
村集体土地不可以买卖。集体土地是指农村集体所有的土地，其所有权归村集体经济组织，是劳动群众集体所有的土地，村民对集体土地仅享有使用权和收益权，不可以私下买卖交易。法律依据：《宪法》第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织
