当前位置

开发商将土地及在建工程进行抵押的，其所开发的商品房是否可以购买？

1个回答

开发商将土地及在建工程进行抵押的，其所开发的商品房是否可以购买？

开发商因为资金周转问题，在取得国有土地使用权证，以及施工过程中，经常会将土地及在建工程抵押给第三方，有些开发商在与买受人签订商品房买卖合同时，会在买卖合同中明确注明，有些开发商则未明确告知买受人，或者在买受人签订商品房买卖合同后进行了抵押，那开发商出售的这类商品房能不能买？

有什么潜在的法律风险？今天我们就来聊一聊这个事情。

一、只要商品房五证齐全，开发商就可以进行出售。

按照法律规定，只要开发商出售的商品房取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，即五证齐全，开发商就可以出售该房屋。

至于存在土地和在建工程抵押的，并不影响房屋销售。

二、商品房买卖合同签订后，买受人是否有权解除合同。

如果买受人在签商品房买卖合同时，未发现或者不知道土地及在建工程存在抵押，在买卖合同签订后才发现该问题的，或者是开发商在买卖合同签订后才进行了抵押，此时，买受人是否可以解除合同？

买卖合同签订后，为了维护合同的稳定性，除了双方协商一致、合同约定的解除条件成就或者法律规定的解除条件成就外，买受人不能解除买卖合同，具体分析如下：

1、如果开发商与买受人对解除买卖合同协商一致的，可以解除买卖合同；

2、如果在买卖合同中明确约定了合同解除条件，且解除条件成就的，买受人可以根据约定解除买卖合同。比如双方在买卖合同中明确约定“开发商不能将土地或者在建工程进行抵押，否则买受人可以解除合同，退房”或者其他解除合同条件的，那么在开发商存在抵押行为或者解除条件成就时，买受人就可以解除买卖合同，要求退房。

3、如果在买卖合同中未约定合同解除条件，那么买受人想要解除合同必须要符合法律规定的解除条件，比如因开发商的抵押行为导致买卖合同无法继续履行、买受人无法收房或者无法办理产权证书等情形的，此时买受人也可以解除买卖合同，要求退房。

二、买受人对房屋所享有的民事权益是否可以排除抵押权人的强制执行。

如果开发商逾期无法偿还抵押权人的借款，导致抵押权人对抵押的房屋行使优先受偿权的，那么买受人对房屋所享有的民事权益是否可以排除抵押权人的强制执行？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

此处的法律、司法解释另有规定的除外情形，本律师认为即是该规定第二十八条及第二十九条规定的情形，具体分析如下。

1、如果买受人名下已经有其他房屋，或者购买的是商铺，则在满足该规定第二十八条所规定的四个条件，即（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

只有上述四个条件同时满足的，才可以排除抵押权人的强制执行。若以上四个条件无法同时满足，则买受人对该房屋所享有的权益不能排除抵押权人的强制执行，抵押权人有权对该房屋进行查封、拍卖，并优先受偿权，买受人只能对开发商享有普通债权，如果开发商已经资不抵债，买受人可能会面临房钱两失的困境。

2、如果买受人所购买的房屋是唯一住房，名下没有其他房屋，则可以适用第二十八条或者第二十九的规定来判断是否可以排除抵押权人的强制执行，其中根据第二十八条规定需要满足的条件见前条分析，根据第二十九条规定需要同时满足的三个条件为：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

只有上述条件同时满足的，才可以排除抵押权人的强制执行。若以上条件无法同时满足，则买受人对该房屋所享有的权益不能排除抵押权人的强制执行，抵押权人有权对该房屋进行查封、拍卖，并优先受偿权，买受人只能对开发商享有普通债权，如果开发商已经资不抵债，买受人可能会面临房钱两失的困境。

实际上，即便开发商没有将土地和在建工程进行抵押，只要其存在无法清偿到期债权的行为，在开发商未将房屋过户给买受人前，债权人均可以对登记在开发商名下的房屋进行查封、拍卖。

此时，买受人对房屋所享有的权益是否能够排除债权人的强制执行，也可以参照上述标准进行分析。

买房经常会倾尽一家所有的财力，律师建议购买信誉良好、具有开发资质、证件齐全的开发商所开发的房屋，以规避潜在法律风险。