购房者断供后，承担阶段性担保的开发商要如何救济？

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如今房价颇高，以银行按揭方式购买房屋的购房者越来越多。实务中，在按揭银行办理房屋的抵押登记之前，开发商往往对购房者的按揭贷款对银行承担阶段性担保责任。

一旦购房者不能按照其与按揭银行的借款合同约定按时足额的偿还贷款，开发商就不得不依照协议约定承担相应的保证责任，偿还购房者欠付的贷款。

那么，开发商承担相应保证责任后，可以采取何种措施维护自身权益呢？第一种情况：案涉房屋买卖合同中未约定此种情形下开发商享有约定解除权。

从法律关系上来说，开发商在承担阶段性担保责任后就对购房者享有了追偿权。故，开发商可请求法院在判决其承担阶段性担保责任的判决书中写明：开发商承担阶段性担保责任后有权向购房者追偿。

这样，开发商就可以就该份判决书直接向法院申请强制执行，而无需再向法院另行提起追偿权之诉。向法院申请强制执行后，若购房者有相应财产，那么毫无疑问开发商的债权可以得到实现；

若购房者没有任何财产，那么开发商可向执行法院申请将购房者加入失信被执行人员名单，同时密切关注购房者的财产动向，一旦有新的财产线索，立即向法院汇报进行查封、冻结或者扣押，进而实现自身债权。

第二种情况：开发商与购房者签订的房屋买卖合同中明确此种情形下开放商享有约定解除权。开发商可在承担保证责任后书面发函通知购房者：双方的签订的房屋买卖合同解除，开放商收回房屋另行出售，并将购房者缴纳的房款扣除违约金及相关费用后退还购房者。

若购房者同意，双方可共同前往不动产登记部门办理案涉房屋的解除备案登记手续；若购房者不同意解除，开发商可起诉至法院要求确认合同解除，同时要求购房者履行配合办理房屋备案登记的解除手续。

这时候会存在两种现象：1、案涉房屋上不存在权利负担。此时，全国裁判观点是统一的，开放商可以依法行使约定解除权。

2、案涉房屋因购房者与其他方的纠纷被法院预查封，此时不同地区的裁判观点可以说是完全相反。从实务操作来说，是需要搞清楚当地法院采纳的是何种观点。

从笔者在无讼网及裁判文书网上搜索的近两年生效判决来看：安徽省、四川省、云南省、重庆市、福建省、内蒙古自治区等省市裁判观点为开发商行使约定解除权不受预查封影响。

也就是说对于该地区的开发商来说，在承担阶段性担保责任后，完全可以采取诉讼的方式确认商品房买卖合同解除，并要求购房者配合办理本案登记的解除手续，将购房者已经缴纳的购房款在扣除违约金、律师费（如约定此种情形下由购房者承担）等后交付预查封法院以供执行。

江苏省、浙江省则认为预查封情形下，开发商不可行使约定解除权。对于该两地的开发商来说，在承担阶段性但保证责任后就无法依据合同约定行使解除权。

那么他们应该如何维护自身权益呢？对于房地产开发项目在江苏省范围内的开发商来说，《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第三条规定开发商承担阶段性担保责任而向银行支付的款项，在房屋拍卖、变卖价款中的优先受偿，可以说是最后的救命稻草了。

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