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什么是物业,物业服务管理会遇到的问题有哪些

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物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。

与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。

物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

以下七个问题是物业管理和物业服务中经常遇到的。

1、物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备是什么?

共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室;

共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。

自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。

2、物业维修责任是什么?

物业保修期内，共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备由保修单位负责维修。物业保修期满后，业主自用部位、自用设施设备的养护、维修，由业主负责。

共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造由全体业主共同决定或列入专项维修资金支出。

3、物业服务活动中，物业服务企业提供哪些服务?

1)物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理;

2)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

3)公共绿化的养护和管理;

4)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

5)车辆停放管理服务，保障道路畅通;

6)物业档案、资料管理;

7)装饰装修管理服务;

8)物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

4、新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备哪些条件，方可交付使用?

1)生活用水纳入公共供水管网，并供水到户;

2)用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电;

3)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;

4)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置;

5)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

6)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;

7)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施;

8)分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;

9)法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县(市)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

5、本市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告：

1)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

2)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;

3)物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;

4)发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定;

5)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

6)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。

6、物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交哪些资料和财物?

1)业主共有的结余资金;

2)第五十三条规定的资料;

3)物业服务用房;

4)维修、保养物业形成的技术资料;

5)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备;

6)其他应当移交的资料和财物。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

7、物业服务活动中不得有哪些行为：

1)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;

2)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

3)擅自将住宅改变为经营性用房;

4)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;

5)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

6)侵占绿地，毁坏花草树木;

7)乱倒垃圾、乱堆杂物;

8)乱设摊点、乱停车辆;

9)违反规定饲养动物;

10)排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声;

11)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;

12)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。

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