上海普通住宅和非普通住宅在交易过程中所需缴纳的税费有何不同

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一、普通住宅的标准

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

(1)房屋类型

五层以上(含五层)的多高层住房

不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

(2)成交价格

内环以内：≤450万元/套

内外环之间：≤310万元/套

外环以外：≤230万元/套

(3)建筑面积

单套建筑面积≤140平方米

二、普通住宅和非普通住宅税费标准有何异同

1、契税缴纳标准相同

(1)家庭首套唯一住房：

90平米及90平米以下，新房收总价1%;二手房为(核定价格-增值税)*1%

90平米以上，新房收总价1.5%;二手房为(核定价格-增值税)*1.5%

(2)二套住房：

新房收总价的3%;二手房为(核定价格-增值税)*3%

注意：

1)唯一住房指购房人家庭成员名下在任何地方无任何房产(包含和父母及其他人员共同共有)。

2)“契税”首套需要根据房地产交易中心出具的买受方家庭情况住房表认定(查询结果)，需要特别注意，杨浦区非沪籍买受方需要户籍所在地提供的无房证明。

2、增值税及附加税的征收标准不同

(1)普通住宅

满2年，免征增值税及附加税。

不满2年，则按照全额(核定价格)÷1.05*(5%+0.65%)征收,其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

(2)非普通住宅

满2年，按照差额(税务核定价-购入价)÷1.05*(5%+0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

不满2年，则按照全额(核定价格)÷1.05*(5%+0.65%)征收,其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

注：在上海，部分郊区的区县(闵行、奉贤、青浦、松江、南汇)的增值税附加税税率为0.55。公式为(全额÷1.05)×(5%+0.55%)(增值税率+附加税率)。

3、个税的征收标准相同，特殊情况除外。

(1)满五且唯一

转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

(2)非满五或满五不唯一

转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“利润”*20%征收个人所得税。利润是指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的纯利润。

(3)特殊情况

若是没有住宅原值凭证(即无法提供或者准确证明房屋购入价)的，普通住宅按全额(核定价格)的1%征收个人所得税，非普通住宅按全额(核定价格)的2%收取个人所得税。

注意：

1)“利润”计算方式：核定价-本次交易增值税-购入价-购入契税-本次交易附加税-房屋装修款(正式装修合同、正式装修发票、装修材料清单、抵用金额上限为买入价格*10%)-还款利息(仅限出售方购入二手房按揭贷款，需提供贷款合同，银行利息清单(要求包含物业地址产权人姓名并敲章)，银行证明文件并敲专用章)

2)核定价格指交易中心委托的核价部门对房屋签订的房地产买卖合同价进行核定，若合同价格低于市场价格，则买卖双方缴税的标准按核价部门出具的市场指导价格缴税。

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