“一户一宅”确权政策下，农村房屋超建部分能合法确权登记吗？

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导读：自2020年末开始，“一户一宅”确权政策在全国范围内推行，目的在于全面细化和规范农村土地房屋管理制度，全方位保障农民合法权益。

“一户一宅”的宅基地确权，是指一户只能拥有一处宅基地，且宅基地面积不能超过地方规定面积标准。这规定在《土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

但事实上，目前在农村中依然存在很多一户多宅或者面积超标、超建的情形。这一方面是由于过去土地管理制度的不健全，另一方面也因特定历史原因导致。

对于这种不能归因于老百姓的原因而造成的一户多宅或者面积超标、超建情形，如果一律不予确权按照违建来处理的话，会损害到老百姓的合法权益，有失偏颇。

那对于农村房屋超建部分，应如何处理才能保护好老百姓合法权益呢？

对此，最高人民法院有相关司法判例的裁判理由对此作出了指示，即：

考虑到当地对自建房屋产权登记更新不够及时完善及对经批准后加建部分长期未确权登记的现状，如果单纯以房产证登记面积来认定房屋合法面积，必然造成当事人合法权益的损害。

对此，人民法院可以参照有关规定，在当地登记工作不够规范及时的情况下，基于《房屋所有权证》《建筑许可证》的效力及当事人的信赖利益，将两证的证载面积认定为当事人的合法房屋面积。

上述裁判理由给了“超规”面积一个合法的空间。即如果是因为地方曾经土地房屋登记制度不完善等客观不能归咎于老百姓的原因，而造成老百姓房屋面积超标、超建结果的，该部分“超建”面积部分房屋可通过补办手续或者缴纳相应费用而使之合法化。

这主要是考虑到老百姓基于对行政机构的信赖而作出了相应的经济投入和安排，为了保障老百姓客观经济利益以及行政机关的权威性，不能因后来的政策而否定前期的规定。

因此，对于“超建”，也是能合法确权的。

近年来，征地拆迁项目工作持续推进。征拆实践中，行政征收方为了最大限度扩大自己的利益而将房屋“超面积、超建”部分一律认定为违法建筑而不予补偿，这样的征收行为是违法的，被征收人要及时通过行政复议或者行政诉讼的方式进行维权。

但在明律师要提醒大家的是：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；

违反规定实施的，不予补偿。

这里规定的“新建、扩建”后的超规面积，是会被认定违法建筑强拆而不予补偿的。而这里的“新建、扩建”的超规面积房屋并不是地方土地房屋管理制度不健全导致的，也不是历史原因造成的，而是被拆迁人为了获得更多利益的征收补偿，临时进行加建、超建的。

所谓“临时”新建、扩建是指在征收拆迁公告发布之后进行的房屋超建行为。也就是说，在房屋征收公告发布之前超建的房屋也不能一刀切的认定为违法建筑，在征收时依然要按照合法房屋面积予以征收补偿的。

所以在明律师提醒大家不要把此“新建、扩建”与彼“超建”混淆了。在征收中，“新建、扩建、超建”部分房屋面积合法与否，以房屋征收公告发布之时为区别点。

在征收公告发布之前的“超规”面积有可能是合法的，但在征收公告发布之后多出来的“超建”面积则是违法建筑了，被征收人一定要尤为谨慎。

（文|黄小仙）