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律界问答小产权房在离婚后如何处置？

小产权房在离婚后如何处置？

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小产权房在离婚后如何处置？

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小产权房在离婚后如何处置？

一、小产权房的概念

小产权房不是法律意义上的概念，而是一种约定俗成的称谓。一般来讲，小产权房是指在中国农村和城市郊区，由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建筑在农村集体土地上的房屋，或者是由农民自行组织建造的用于销售的住房，未缴纳土地出让金等费用，小产权房子没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局没有备案。

普通商品房属于“大产权房”，这种房子有国家发的房产证，能进行买卖交易，一般分为70年产权、50年产权以及40年产权。

二、新土地管理法实施前的司法裁判尺度

根据原来土地管理法的明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，是基于保护集体所有制经济的考量。

但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，一般认定该小产权房买卖合同有效。

但是，对于向集体成员以外的人员出卖小产权房，法院一般会认定合同无效，现实中存在大量村民在村集体保留有宅基地和耕地，出于改善生活条件、手工业者或者经商的需要会向乡镇或者区域约定俗成的集市村庄迁徙并购买小产权房办理落户，随着城市化，有些人甚至在保留农村宅基地和耕地的基础上，在城市购有大量商品房和商铺。

判决书法院裁判观点（2019）京03民终6007号北京市第三中级人民法院宅基地使用权属农村集体经济组织成员享有的权益，当事人之间签订的《土地合作建房协议》约定的内容为对宅基地使用权进行转让，且转让后的房屋属非农商业用途，该协议系通过联合建房的形式变相转让宅基地使用权，且建房未取得相应的审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设之相关规定，故上述《土地合作建房协议》应属无效。

（2013）赣中民一终字第264号江西省赣州市中级人民法院原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。

1双方虽然都是农村集体户口，但不是一个村集体成员，2该房屋买卖行为也未取得新村的同意，且3所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。

（2016）粤03民终15109号深圳中级人民法院作为房屋买卖合同的标的，案涉房屋没有办理产权登记，也没有取得合法的报建审批手续，为违法建筑，属于法律禁止流通物，买卖合同无效。

（2016）粤03民终14491号深圳中级人民法院裁定“在行政主管部门对案涉房屋如何处理不明确的情况下，当事人要求确认合同无效，超出法院受理范围。”

该裁定与上述判决冲突，拒绝作出裁判，导致当事人权利救济时无所适从。2007年，判决文书未检索到，以当时的北京日报报道为准。

北京市第一中级人民法院在该案中马某作为城镇居民，其与村民陈某签订的房屋买卖合同已经过批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书并将户口迁入。

在十几年时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合该案的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。

例外情形，城镇居民在签订小产权房买卖合同后1取得了该集体组织户口并2经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。

五、离婚时对小产权房处理问题

不同于平等主体之间的小产权买卖合同纠纷，通常法院会作出合同效力的认定。但是，夫妻之间在离婚后对于小产权的处置问题，由于不涉及合同，更多的是身份关系与财产关系的混同，简单的以权属的划分来分割小产权房，缺少法律依据，目前对于小产权房的处理问题还是个盲区，法院也保持了谦抑的态度。

这一点从《〈婚姻法〉司法解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”可以看出。从上述的分析中我们可以得出，法律对小产权房的相关事宜有否定、不认可、肯定三种态度。

否定的是违建，不认可的是转让，肯定的是合法的占有、使用、收益。因此，对于离婚纠纷中小产权房的分割，分割对象是关键。

房屋性质分类处置原则司法裁判观点小产权房合法建造可以认定是夫妻关系存续期间购置的财产的情况下，该房产被法律认可的权益应当认定为夫妻共同财产，通常由法院根据实际情况，判决房产由一方当事人使用，并由使用一方给予另一方适当的补偿（通常也是市场价的一半）。

上海徐汇区人民法院（2012）徐民一（民）初字第4311号，因双方均居住在案涉房屋内，离婚后，双方的居住均无法解决，且该房根据有关规定，目前尚不能办理房屋登记手续，故对于原告要求离婚的请求，本院难以支持。

北京大兴区人民法院（2016）京0115民初15174号一审、二中院（2017）京02民终1254号二审，办有产权证的房屋进行所有权分配、没有办证的进行使用权分配给没有获得使用权一方经济补偿、对于农村的宅基地上房屋共同占有使用，相应财产价值的份额男4女6，二审法院认为，对夫妻财产的总体分割亦非以绝对均等为唯一原则，因有部分房屋无法评估其客观市场价值，故在本案中，根据房屋来源、面积、现有价值及目前双方居住现状等方面综合考虑，亦考虑便利双方离婚后的各自生活及法律规定的基本原则中适当照顾妇女儿童之规定，本院认为原审法院对上述房屋的总体分割处理应为适当，驳回上诉维持原判。

违法建造原则上不支持分割，剔除出夫妻共同财产的范围，而不予处理。2011年山东省高院的审判纪要（鲁高法〔2011〕297号）规定“违法建筑是夫妻共同财产的，离婚时，婚姻当事人请求分割违法建筑的，原则上不予支持，但对违法建筑产生的收益，应当作为夫妻共同财产进行分割。”

拆迁安置房拆迁安置房如果来自一方婚前财产，而结婚后双方没有进行翻新、扩建、改建的，基于利益转化，该房屋的拆迁补偿款和用拆迁补偿款购置的拆迁定向房，均归一方所有。

如果被拆迁房是婚后取得，或者婚后双方通过翻新等行为让拆迁房的价值明显提升的，该房屋的拆迁补偿款和用拆迁补偿款购置的拆迁定向房，应作为夫妻共同财产进行分割。

郑州金水区人民法院（2010）金民一初字第660号，就被告请求分得的80平方米房产，因该房产系小产权房，未办理房产证，该房产的权属尚不明确，本案不予处理，双方就该房产如有争议，可待房屋权属明确后另行再诉。

济南市中级人民法院民事判决书（2015）济少民终字第83号，在本案中对该房屋的所有权归属，不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用，且孩子随被告一起共同生活，在该房屋办理产权登记之前，由被告居住使用该房屋为宜。

待该房屋办理产权登记取得完全所有权后，双方如有争议，可以另行主张权利。拆迁补偿款

可以量化，一般按照夫妻财产制分配经济适用房经济适用房不仅是国家住房政策调控的产物，同时也是一项惠民政策，是国家对特定对象的福利和保障，取得房屋需要通过严格的资质审查（通常还需要摇号）。

经济适用房的分割，如果在一方婚前取得配售资格（往往经过长时间或多次的摇号），婚后双方共同还贷的金额又不大的情况下，支持房屋判归具有购房资质的一方所有，该方对对方共同还贷款项及对应的增值部分予以补偿。

北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第12581号，该房屋登记在张某名下，现由张某居住使用，且房屋系未满五年不能上市经济适用房，故房屋判归张某所有为宜，张某应给付管某财产折价款。

综上，对于小产权房的权属，原来的法律规定和司法实践中，就北京地区法院的大原则是不通过判决文书确认物权，只会处理房屋的所有权，有些区会根据实际情况有所调整。

买小产权房最后房子还不是自己的，离婚后也无法分割，留下大量的争议，随着新土地管理法的实施，从宅基地依法退出和集体经营性用地参照国有土地出让的方式的建立，配套的法规将会出台，以建立完整的产权体系，对将来小产权房在权属确认和离婚时的财产分割会有相应的影响，应该时刻关注相关政策的出台对《〈婚姻法〉司法解释（二）》第二十一条的影响。

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