白送的私家花园，该如何维权？

白送的私家花园，该如何维权？

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一、案例简介

2018年初，李某夫妻二人到某开发商楼盘看房，想买一套舒适度高、适合养老的房子自住。售楼处业务员了解夫妻俩的需求后，推荐了一楼房屋前附带绿地花园的部分户型，称花园使用权归一楼业主所有。

李某夫妻二人对这个户型很满意，在签订商品房预售合同时，李某夫妇还与开发商签订了《一楼花园使用协议》，载明“该幢一楼所属阳台外草坪花园使用权归一楼业主所有（无产权），该花园不属于小区公共绿化设施。”

然而，验房时，夫妻俩却发现，他们所购的一楼房屋阳台并未开设通往花园的通道。夫妻俩提出质疑，但房地产公司对此含糊其辞。

后夫妻二人向自然资源和规划局咨询房屋外花园的使用权事宜，该局答复称该区域为公共绿地，土地使用权为全体业主。本以为签了协议，花园使用权是板上钉钉了，不曾想到头来协议竟成了一纸空文，李某夫妻二人经与开发商多次协商未果后，2020年6月，夫妻俩向人民法院提起诉讼，要求退房退款。

法院经审理认为，房地产公司存在违约行为致使原告方合同目的无法实现，判决双方解除商品房买卖合同，房地产公司退还李某夫妇购房款及相关利息并承担违约责任。

二、律师说法

根据《中华人民共和国民法典》第274条明确规定：建筑区划内的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

可见，小区绿地属建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。但也存在例外情形，即“明示属于个人”，“明示”必须符合以下二项要件：其一为绿地规划必须经过规划部门事先批准；

其二为在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。本案中，双方关于一楼花园的约定，应当视为房屋买卖合同内容。

房地产公司在未取得专属绿地审批及其他业主的同意下，向李某二人允诺公共绿地的专属使用权，致使该约定最终无法履行，应当承担违约责任。

同时，李某夫妻二人无法使用一楼花园，势必影响其对案涉房屋的整体评价和居住体验，其以合同目的不能实现为由要求解除购房合同符合法律规定。

因此，房地产公司应当退还李某夫妇购房款及利息并承担相应的违约责任。

三、律师提醒

一楼送“私家花园”，顶层送“花园露台”……这样的广告语在很多楼盘的广告中可以见到，对消费者购房形成极大的诱惑，但很多购房者并不了解开发商是否有权出售、赠送绿地，在此提醒大家在购买附属绿地的商品房时一定要全面考察，谨慎购买。

消费者在购买附绿地的商品房时，首先需了解绿地规划属性，该绿地是否经有关部门批准专属于特定房屋；其次需确认开发商是否以合同约定等方式明确该绿地专属于特定房屋附属；

最后也需明确开发商是否以销售广告、合同或其他有效方式告知其他业主该绿地属个人专有使用。