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未经验收不认定实际占有的观点?

未经验收不认定实际占有的观点?

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（1）房屋未经竣工验收，不存在占有可能。持此种理由的观点认为，因为买受人所购买商品房尚未竣工，达不到使用条件，无法占有使用，故不存在占有可能，以此认定买受人未实际合法占有所购买房屋，不符合无过错买受人和购房消费者条件，无权排除执行。

（2）房屋未经竣工验收，不属于合法占有。该种裁判观点的内在逻辑为：一般而言，即使在买受人向法庭提交了物业公司出具的入住流转单、钥匙等证据试图证明其已合法占有涉案不动产的情况下，法院通常会进一步审查证据是否真实或者根据当事人申请对涉案不动产进行现场勘验，以调查涉案不动产是否被实际使用。

在法院查封案涉不动产前未经竣工验收的，根据《建筑法》第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；

未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，认为即使买受人主张涉案房屋已经交付使用，但是该等“交付”显然违反了法律的强制性规定，不具有合法性。

买受人对案涉房屋事实上的占有、使用，不能等同于合法占有。根据《建筑法》第六十一条第二款，以及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。

因此，出卖人应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务。否则，即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。