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大产权和小产权的区别

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大产权和小产权的区别

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下面对北京市住房市场的房地产权属形态做一个简单介绍，供读者在买房过程中参考。

商品房：指直接从开发商手中购买的房产，这种房屋的建设用地一般是通过出让的方式获得，开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金，个人在购买房产时，房价里亦包含了土地出让金，再转让时，不用再补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，这种产权即俗称的“大产权”。

以海淀区为例，此类产权房的房产证编号为“海私字第×××号”。

在二手房市场上，已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房，再转让时，等同于商品房(“大产权”房)。已经转让过的“小产权”房的房产证编号为“海私移字第×××号”。

已购公房：指在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房。此类房屋的建设用地大多是以划拨的方式取得的，原单位未支付土地出让金，个人购买时房价里也没有包括土地出让金。

再转让时，得补交土出让金。俗称“小产权”。根据购买时支付的价格不同，有以标准价购买和以成本价购买之分。以成本价购买的房屋，其房产证编号为“海私成字第×××号”。

以标准价购买的房屋，其房产证编号为“海私标字第×××号”，转让时须再补交6%的价款后方能和以成本价购买的房屋一样出售。

经济适用房：经济适用房也是直接从开发商手中购买、因此是一种特殊的商品房。与一般的商品房相比，政府免收了土地出让金(个人购买时房价也没有包含土地出让金)，减免了开发商的一些税费，限制了开发商的利润率，因此房价偏低。

同时限制了购买人群，只有符合一定条件的人才能购买。再转让时，购买人不再受限，但是得补交土地出让金。从这个角度上讲，经济适用房应属于“小产权”。

直管公房：指属于北京市直接管理的已购公房。根据目前的政策，直管公房可以上市交易，原产权单位不得阻挠，交易过户手续的办理及交易税费比较明确。

自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房。根据目前的政策，自管公房经原单位同意的可以比照直管公房上市交易，事实上，中央直属的一般都不能上市交易，带“国字头”的企事业单位自管公房，有的单位同意上市，有的则不行。

使用权房：指市民租住公有住房，因此享有使用权的房屋。使用权房的转让，目前还只是试点，相关手续及税费不是很明确。

二手房，通俗点说，二手房即个人(也可能是单位或组织)购买之后再卖出来的房屋。主要是区别于开发商直接卖出的房(即“一手房”)。

前述各种权属状态的房屋都可以成为二手房。

由于二手房市场上已购公房的交易量比较大，许多人甚至误以为二手房就是已购公房，其实，二手房中的商品房所占比例越来越大。

与已购公房相比，二手商品房一般比较新，户型结构更合理，价格相比于同类一手房优势更为明显，许多房主由于特殊原因出售，即使刚买从未住过，出售时也比市场价低出许多。

许多时候，买同一个楼盘(或同类型)的一手商品房，远不如买一套二手商品房。

因此，对于一些有关二手房的法律及条例，我们都有必要进行一定的了解，这些法律及条例是：《合同法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市公有房屋管理规定》、《城市私有房屋管理条例》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》、《关于房屋买卖手续费收费标准的通知(北京市)》等。

关于大小产权证的解析

房屋的权属证书是购房者非常关心的问题。有的楼盘长时间办不下产权证，对购房者的权益造成了严重的侵犯。示范合同第十五条就是有关产权证办理的条款，本文结合购房者的常见问题分期进行详解，此为第一部分。

■详解

房产权属证书分类

社会上关于房屋的权属证书有很多不同的名称，如大产权证、小产权证、北京市产权、乡产权、产权证、所有权证等，到底该叫什么名称?这些名称之间又有什么区别?

房地产权属证书是购房人享有房屋所有权及相应土地使用权的合法证明材料。

1.房屋所有权证与国有土地使用权证

关于房屋土地权属证书，通常分为两种：一是房屋所有权证，是购房者对所购房屋具有所有权的凭证;二是国有土地使用权证，是购房者对房屋占用范围的国有土地享有使用权的凭证。

从北京来看，上述两证的发放情况分市局和区局(根据投资主体及房屋性质的不同分别在市局或区局办理)又有所不同。在区局办理权属证书的，目前一般不发国有土地使用权证，甚至在房屋所有权证上对土地使用权面积等事项也不作记载。

作为购房人，也不必对此有顾虑，不会影响到你的土地使用权益。

2.产权证产权证是老百姓对权属证书的通俗称呼，已经约定俗成而被大多数人所接受，实际上指的就是房屋所有权证和国有土地使用权证。

至于其他几种名称，也均不是法定名称。

3.大小产权证大、小产权证分别是针对开发商的整栋楼和购房者所买的其中一套房而言，为整栋楼办理的产权证我们通常称为大产权证，而为购房者购买的某套房屋所办的产权证通常称为小产权证，实际上两个证书完全一样，并无大小之分，只是一种形象称呼而已。

4.乡产权乡产权是指在集体土地上所盖的房屋，根据我国的现行法律，在集体土地上不能进行商品房开发，因而乡产权房不是真正意义上的商品房，其销售本身是不合法的，有关乡产权房的买卖合同无效，不受法律保护，双方随时可以解除合同。

相对于乡产权而言，我们通常将在北京市国有土地上开发的合法商品房称为北京市产权房，一些远郊区县的合法楼盘往往会特意予以注明。

■释疑

有销售证能获得产权证?

问题：经常有购房者提出这样的问题：我所购买的房屋，开发商已经办理了销售许可证，是不是一定就可以办理房屋所有权证?

解答：实际上答案是否定的。一个楼盘如果没有办理商品房销售许可证，则可以断定该项目在手续上肯定存在一定的问题，问题可能很大，也可能很小。

大者如没有办理规划手续，属于违章建筑，如果又与城市总体规划相冲突，甚至有被强行拆除的风险;小者如施工进度尚未达到规定要求。

对于无销售许可证的项目，有的如事后能将相关手续补办，则也有可能办理房屋所有权证。因此并不意味着没有商品房销售许可证的房屋就一定办理不了房屋所有权证。

反过来，也不意味着具有商品房销售许可证的房屋就一定能办理房屋所有权证。

一个楼盘具备了商品房销售许可证，只能说明该楼盘的前期手续是合法的，具备销售的条件。但房屋所有权证的办理条件不完全等同于商品房销售许可证的办理条件。

如该项目在后期缺乏资金，形成烂尾，房屋都无从谈起，也无所谓办理房屋所有权证了。或者该项目在后期建设过程中违反规划，擅自加层，无法通过规划验收，则也就办理不了房屋所有权证。

北京已经有项目因为违反规划擅自加层而导致连建设工程竣工备案表都办不下来的情况。因此，作为购房者不能以为房屋具备销售许可证就万事大吉了。

房屋所有权证VS国有土地使用权证

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