房产继承律师:签订出售合同未办理房产证的部队经济适用房如何继承

北京房产专业王辉律师（13810953787）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。

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【裁判要点】

继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。根据中国人民解放军xxx研究所（甲方）与朱x（乙方）签订的《经济适用住房出售合同》以及xx研究院出具的《证明》，本案涉案房屋为军队经济适用住房，买方为具有特定主体身份的朱x，虽涉案房屋购房款的支付、装修均由朱x2实际支付，但其并不具备购买上述房屋的相应资格，在其未提交证据证明与朱x存在借名买房关系的情况下，涉案房屋应为朱x待处理的遗产。

就上述房产，朱x1提交的《遗嘱》经鉴定：《遗嘱》中“立遗嘱人”处的“朱x”签名与样本中的“朱x”签名是同一人书写；

《遗嘱》内容第一行中签名字迹“朱x”与样本中朱x是同一人书写；2015年9月12日《遗嘱》内容第六行“x”与样本中x字是同一人书写，因此该《遗嘱》的真实性法院予以确认，符合自书遗嘱的要件，因此涉案房屋应按照遗嘱继承的规定处理，由朱x1继承。

因涉案房屋现尚未办理产权登记，故朱x1要求继承中国人民解放军xx研究所（甲方）与朱x（乙方）于2011年1月21日签订的《中国人民解放军xx研究所经济适用住房出售合同》中的乙方朱x的权利义务法院予以支持，在办理完毕相关产权手续前，朱x1对xxx号房屋及Bxxx号地下室享有居住、使用的权利。

就朱x2实际支付涉案房屋的购房款及装修费用的相关问题，可作为朱x生前所负的债务，另行向继承人朱x1主张解决。扣除丧葬费及抢救费的各项支出后，朱x1仍持有朱x去世后所留款项127972元，该款项在遗嘱中并未涉及，应按照法定继承的原则，在各继承人处平均分配，即朱x1应分别支付朱x3、朱x2各42657．33元。

【基本案情】

朱x1向法院提出诉讼请求：

1、判决中国人民解放军xx研究所（甲方）与朱xx（乙方）于2011年1月21日签订的《中国人民解放军xx研究所经济适用住房出售合同》中的乙方朱xx的权利义务由原告继承；

2、判决北京市xx区xx号房屋（以下简称xx房屋）及Bxxx号地下室由原告居住、使用；

3、本案诉讼费用由被告朱x2承担。

事实和理由：朱xx和邓x系夫妻关系，二人共生育三个女儿，即长女朱x3、次女朱x1、三女朱x2。第三人李x与朱x2系夫妻关系。

邓x于1999年4月29日去世，朱x于2018年1月28日去世。2011年1月21日，中国人民解放军xx研究所（甲方）与朱x（乙方）签订《经济适用住房出售合同》，主要内容为：序言部分载明，根据总后勤部［2002］后营字第119号《关于加强军队经济适用住房建设管理的意见》、［1999］后营字第561号《军队经济适用住房建设管理办法》及有关规定，甲方将坐落于北京市xx区xx室经济适用住房壹套出售给乙方。

第二条约定，房屋建筑面积124．35平方米，房屋实际售价396980．2元。第三条约定，乙方付清购房款后，拥有所购住房全部产权，产权手续的办理，按建设部、总后勤部的有关规定，由甲方统一到地方房地产管理部门办理。

上述合同签订后，中国人民解放军xx研究所向朱x交付了xxx号房屋及Bxxx号地下室（建筑面积16．43平方米）。

2015年8月，朱x因与朱x2夫妇矛盾升级而被迫于白天在朱x3处就餐，晚上再回xxx号房屋住宿。2015年9月12日，朱x自书一份遗嘱，内容为：“本人朱x名下有一处住房，坐落在xx区xx路，解放军xx研究所职工家属宿舍区，xxx室，此房是经济适用住房壹套，包括地下室壹间。

我百年之后，愿将此套全部由我女儿朱x1来继承。”2015年10月，朱x曾向xx区人民法院提起诉讼，请求朱x2腾退xxx号房屋。

后朱x撤回起诉。朱x1现因与朱x2不能就xxx号房屋及Bxxx号地下室的继承问题达成一致意见，请求人民法院依法判决。

朱x2辩称，不同意朱x1诉讼请求，

1、涉案房屋没有取得产权证，双方提交的证据证实涉案房屋超出合法审批，楼房所建层数为8层，不能认定为合法建筑，按照现行法律规定，朱x1无权将未取得合法产权证明的房屋作为遗产分割的根据。

2、涉案房屋形式上由被继承人签订合同，在房款的交付等事宜中，实际权利人是本案被告及第三人，按照合同第三条，被继承人可以取得涉案房屋的必要条件是由其自己交付全部购房款，被继承人未实际出资，因为涉案房屋原始出售的途径及来源是原单位，系经济适用房，只能登记在被继承人名下，在此背景下，合同购房乙方为被继承人，涉案房屋未取得产权证，朱1在本案主张的要求基于遗嘱取得该房屋没有事实及法律依据。

3、我的证据能够证实涉案房屋在购买过程中，购房款由被告实际支付，其每月工资系2000-3000元，涉案房屋2007年出售房价是396980．2元，因为家庭内部提到谁出钱，房子归谁，我方才出钱购买了涉案房屋，朱x1没有证据证实房屋出资是赠与还是借贷，朱x1主张权益没有事实依据。朱x1起诉前曾以被继承人名义提出排除妨害，法院在审理过程中，基于涉案房屋购买，明示我方有出资及装修房屋行为，对涉案房屋有居住权，对方排除妨害诉讼撤诉。在被继承人去世前，我尽了主要的赡养义务，朱x1本案诉请应当予以驳回。

朱x3辩称，我认可遗嘱，同意朱x1诉讼请求。

李x述称，我同意朱x2的答辩意见，不同意朱x1的诉讼请求。

【法院审理查明】

朱x和邓x系夫妻关系，二人共生育长女朱x3、次女朱x1、三女朱x2。李x与朱x2系夫妻关系。等x于1999年4月29日死亡销户，朱x于2018年1月28日去世。

2011年1月21日，中国人民解放军xx研究所（甲方）与朱x（乙方）签订《经济适用住房出售合同》，主要内容为：序言部分载明，根据总后勤部［2002］后营字第119号《关于加强军队经济适用住房建设管理的意见》、［1999］后营字第561号《军队经济适用住房建设管理办法》及有关规定，甲方将坐落于北京市xx区xxx室经济适用住房壹套出售给乙方。

第二条约定，房屋建筑面积124．35平方米，房屋实际售价396980．2元。第三条约定，乙方付清购房款后，拥有所购住房全部产权。

产权手续的办理，按建设部、总后勤部的有关规定，由甲方统一到地方房地产管理部门办理。上述合同签订后，中国人民解放军xxx研究所向忠某交付了xx号房屋及Bxxx号地下室。

朱x生前曾起诉朱x2腾房，后撤诉。在该案审理过程中，经法院开庭审理朱x认可涉案房屋的购房款及装修款均系朱x2实际支付。

朱x1提交2015年9月12日，朱x自书遗嘱一份，内容为：“本人朱x名下有一处住房，座落在xx区xxx，解放军xx研究所职工家属宿舍区，xxx室，此房是经济适用房壹套，包括地下室壹间。

我百年之后，愿将此套全部由我女儿朱x1来继承。”朱x2对该遗嘱的真实性不予认可。朱x1、朱x2向法院提出鉴定申请，本院经多次委托，最终1、xxx鉴定研究所出具司法鉴定意见书，意见为：检材“立遗嘱人”处的“朱x”签名与样本中的“朱x”签名是同一人书写。

2、xxx司法鉴定中心出具《司法鉴定文书》，意见为：2015年9月12日《遗嘱》内容第一行中签名字迹“朱x”与样本中朱x签名字迹是同一人书写；

2015年9月12日《遗嘱》内容第六行“x”与样本中x字是同一人书写。朱x2支付鉴定费1万元，朱x1支付鉴定费9800元。

经核实，涉案房屋为军产房，现尚未办理房屋权属登记。根据房屋所在单位xx研究院出具的《证明》，明确载明朱x同志购买的涉案房屋系该同志购买的军队经济适用住房。

鉴于朱x同志已经去世，该部将根据相关规定，为其办理上述房屋产权手续。朱x2主张其系涉案房屋的实际出资购买人，但未提交与忠某之间存在借名买房关系的合同。

经朱x2申请，法院查询忠某去世后工资卡流水，2018年2月4日，朱x1将朱x工资卡余额158998元全部取出。根据朱x1提交的抢救费及丧葬费清单其一共花费31026元，尚有127972元尚在朱x1处。

【法院判决结果】

一、中国人民解放军xx研究所（甲方）与朱x（乙方）于2011年1月21日签订的《中国人民解放军xx研究所经济适用住房出售合同》中的乙方朱x的权利义务由朱x1继承；

二、朱x1对北京市xx区xxx房屋及Bxxx号地下室享有居住、使用的权利；

三、朱x1于本判决生效后七日内，分别支付朱x3、李x242657．33元；

四、驳回朱x1的其他诉讼请求。

【王辉律师解析】

房产继承纠纷王辉律师认为，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。

根据中国人民解放军xxx研究所（甲方）与朱x（乙方）签订的《经济适用住房出售合同》以及xx研究院出具的《证明》，本案涉案房屋为军队经济适用住房，买方为具有特定主体身份的朱x，虽涉案房屋购房款的支付、装修均由朱x2实际支付，但其并不具备购买上述房屋的相应资格，在其未提交证据证明与朱x存在借名买房关系的情况下，涉案房屋应为朱x待处理的遗产。

就上述房产，朱x1提交的《遗嘱》经鉴定：《遗嘱》中“立遗嘱人”处的“朱x”签名与样本中的“朱x”签名是同一人书写；

《遗嘱》内容第一行中签名字迹“朱x”与样本中朱x是同一人书写；2015年9月12日《遗嘱》内容第六行“x”与样本中x字是同一人书写，因此该《遗嘱》的真实性法院予以确认，符合自书遗嘱的要件，因此涉案房屋应按照遗嘱继承的规定处理，由朱x1继承。

因涉案房屋现尚未办理产权登记，故朱x1要求继承中国人民解放军xx研究所（甲方）与朱x（乙方）于2011年1月21日签订的《中国人民解放军xx研究所经济适用住房出售合同》中的乙方朱x的权利义务法院予以支持，在办理完毕相关产权手续前，朱x1对xxx号房屋及Bxxx号地下室享有居住、使用的权利。

就朱x2实际支付涉案房屋的购房款及装修费用的相关问题，可作为朱x生前所负的债务，另行向继承人朱x1主张解决。扣除丧葬费及抢救费的各项支出后，朱x1仍持有朱x去世后所留款项127972元，该款项在遗嘱中并未涉及，应按照法定继承的原则，在各继承人处平均分配，即朱x1应分别支付朱x3、朱x2各42657．33元。