买了“凶宅”怎么办

导语：很多中国人都很看重运气的重要性，注重风水堪舆对学业、事业以及家庭的意义。有些高等学府甚至开设风水课，探究风水命理对人们日常生活的作用。

中国风水学源远流长，除看重自然环境的形势和方向，也注重住宅等各类设施的选址、座向、建设等方法及原则。中国人普遍关注家宅安身立命的意义。

因此，房屋买卖市场有吉屋、凶宅的概念。而吉屋还是凶宅又往往决定了房屋买方的购买意愿和计划。但国内法律并没有明确规定凶宅的定义以及裁判规则。

那么，当买方购买了所谓的凶宅并且发生纠纷，法院有何裁判倾向？买方如何维权？黎宇程律师将娓娓道来。

一、何谓“凶宅”

    我国法律并没有何谓“凶宅”的定义。在法律实务界，“凶宅”的定义更多是从法院案例中延伸出来。综合多个案例，我国各地法院对凶宅有以下不同理解：（1）曾经在该房屋发生过自杀、他杀等人为因素导致非正常死亡；

（2）曾经在该房屋发生过意外死亡事件，包括火灾爆炸、一氧化碳中毒等情况等等。还有部分法院认为，经历一般生老病死的不属于凶宅，横死的才属于凶宅，如佛山市三水区人民法院在（2018）粤0607民初5087号案的裁判意见。

二、“凶宅”的地域范围和时间范围

内部发生过死亡事件的房屋，普通民众一般会当然认为属于凶宅。但除了房屋内部，房屋外部死亡或者房屋周边设有火葬场、坟场等，能否认定该房屋为凶宅？

其实，关于凶宅的房屋买卖合同纠纷的产生更多是缘于卖方或者中介方为促成交易，没有履行如实告知义务，披露房屋内部以及周边的情况。

对此，法院有以下倾向性观点：

（一）房屋外部的死亡需与房屋内部具有关联性。例如，深圳市中级人民法院在（2018）粤03民终987号案中认为，死者从涉案房屋坠下至小区一楼绿化区，虽之后立即送往医院而没有返回房屋，但仍应认定卖方没有履行如实告知该重大信息的义务，故维持一审法院关于撤销涉案房屋买卖合同以及卖方支付购房款等款项的判决。

由此可知，即使死者死亡位置位于小区下坠位而非房屋内部，但由于死者的跳楼行为具有延伸性。死者是从涉案房屋延伸坠下的，故房屋仍可能被认定为凶宅。

（二）房屋周边设有火葬场、坟场等的，较难认定周边房屋为凶宅。例如，廊坊市中级人民法院在（2018）冀10民再86号案中认为，事人并未对所购买涉案房屋周边环境作出约定，故买方这一主张没有事实和法律依据，不予支持。

房屋紧邻坟场，并非案涉房屋本身存在瑕疵或缺陷，不影响房屋的居住和使用。因此，不存在卖方、中介方隐瞒房屋重要情况的问题。

（三）死亡需在近期发生，久远发生的房屋不宜认定为凶宅，无需履行告知义务。时间范围由法院综合考虑认定。例如，广州市海珠区人民法院在（2016）粤0105民初5466号案中采纳被告关于“被告无从得知妻子十几年前的意外身故将导致涉案房屋有可能被归类为凶宅，不存在隐瞒或欺诈的行为。

签订合同前原告并没有要求被告对涉案房屋有无死亡情况进行特别说明，被告因其原来的妻子是在十几年前死亡而没有向原告披露该事实，符合常理”的答辩意见，因原告坚持不继续履行购房合同，故只判决解除涉案购房合同并返还定金。

三、法院关于“凶宅”买卖合同纠纷的裁判观点

法院对于涉及“凶宅”的房屋买卖合同纠纷，首先会对涉案房屋是否属于“凶宅”进行定性，然后再根据涉案房屋会否对买方的心理产生重大影响、买方有否履行如实告知义务等因素综合进行裁判。

有些法院甚至会把有否对房屋的市场价值和使用价值产生较大影响、卖方是否构成欺诈、买方是否构成重大误解等因素纳入考虑范畴。

笔者检索了广东省各级法院关于“凶宅”买卖合同纠纷的案例,并拿出几则和各位分享。

（一）深圳市中级人民法院在（2018）粤03民终987号案中认为，虽然并不影响涉案房屋在物理性质上的使用，但买方对此产生忌讳属于社会普遍存在的传统心理，该情况确实会对居住人的心理产生重大影响，进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响，因此属于与订立合同有关的重要事实。对此事实，房屋卖方在缔约过程中应当严格遵循诚实信用原则，如实向买方如实予以披露和告知。故判决驳回卖方上诉，维持原一审判决：

一、撤销买方与卖方于2016年8月14日签订的《二手房买卖合同》（编号：249907）；

二、卖方应于判决生效之日起十日内向买方退还购房款1650万元（托管于第三人中介公司的5万元交楼押金由其直接退还买方）；

三、买方应在卖方返还购房款1650万元后十日内注销位于深圳市南山区××与××处××花园××楼××房的抵押登记，并将上述房屋登记回卖方名下，由此产生的相关税费由卖方承担；

四、卖方应于判决生效之日起十日内向买方支付税费损失1156956.93元、担保费及短期赎楼利息等损失200802.27元、佣金损失16.5万元以及月供损失（按每月49633.83元计算，自2016年10月起计至熊代国返还购房款之日止）；

五、卖方应于判决生效之日起十日内向买方支付已付资金利息，该利息以8205928.35元为基数，按银行同期贷款利率，从2016年9月计至本院确定卖方返还之日止；

六、驳回买方的其他诉讼请求。

（二）深圳市龙岗区人民法院在（2016）粤0307民初15478号案中认为，房屋的价值受建筑成本、地理位置、居住环境、人文环境等多种因素影响，且一般人对死亡存在恐惧和忌讳心理，火灾事故和坠楼事件一定程度上加重了居住人的心理负担，一定程度上影响了房屋的使用价值和市场价值。

由于签订合同时买方不知道涉案房屋发生过火灾和坠楼死亡事件，对标的物价值产生错误判断，从买方发现该事件后及时与卖方协商，买方基于该错误认识而作出购房的行为与其意思相悖，故买方以卖方隐瞒重大事故为由请求撤销合同，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。

买、卖双方上诉后，深圳市中级人民法院在（2018）粤03民终14817号案中认为，依诚实信用原则，在房屋买卖合同订立过程中，买卖双方均应如实向对方披露与订立合同相关的、足以影响双方决定缔约与否的重要事项。

本案中，涉案房屋曾发生火灾事故并伴有坠楼死亡事件，根据日常生活经验法则，该火灾事故和坠楼死亡事件影响一般人关于是否购买涉案房屋的考量及对涉案房屋交易价格的判断，属影响合同订立的重要事项，故维持一审判决。

（三）广州市番禺区人民法院在（2012）穗番法民三初字第1296号案认为，买方在签订合同后了解证实卖方名下的房屋曾发生死亡事件，对其日后使用该房屋产生心理阴影。

但买方要求解除合同的理由与《合同法》第94条规定的合同解除情形不符，且诉讼中，买方并未述明卖方除此之外的其他违反合同约定及法律规定的违约情形。

故判决驳回买方的全部诉讼请求。

买方上诉后，广州市中级人民法院在（2014）穗中法民五终字第474号案中认为，涉案房屋属于社会公众所认知的，因凶杀、自杀等非正常死亡所指的“凶宅”。正所谓安居乐业，居住房屋的好坏（也包括居住房屋是否为“凶宅”）直接影响居住者的情绪和心理感受，进而影响居住者的生活和工作，房屋属于“凶宅”，不可避免地会对买方的居住情感产生负面影响。在本案中，买方对所购房屋曾发生有人非正常死亡的情形较为忌讳而不愿意接受，这是可以理解的，故改判：

一、撤销广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1296号民事判决；

二、卖方于本判决送达之日起十五天内将39800元定金退还买方。

（四）广州市花都区人民法院在（2017）粤0114民初7896号案中认为，房屋买卖属于生活中重大事项的交易，在合同订立阶段，出卖人有如实告知与订立合同有关重要事实的先合同义务。

涉案房屋曾经发生过命案，购买发生过命案的房屋会使一般民众产生心理不适的影响，发生过命案对房屋的价值可能有所贬损，故卖方是否向买方披露涉案房屋发生过命案的信息对合同订立与否或对合同订立条件会产生重大影响。

本案中，并无证据显示卖方曾向买方告知过涉案房屋发生过命案的信息，卖方违反了信息披露的先合同义务，使买方因此作出与真实意思不符的意思表示，卖方的上述行为构成欺诈，因此，买方有权请求撤销《房产买卖合同》。

四、购买“凶宅”后如何维权

买方购买“凶宅”后，如果要向法院起诉解除房屋买卖合同并赔偿损失的，必须调查核实所买房屋是否发生死亡事件且死亡事件的类型（自杀、他杀、意外死亡），且保留好能够证明自身损失的证据原件。

买方也可以在起诉后申请法院向公安等部门调查取证，以调取死亡事件证明等关键性证据。买方能够证明自身损失的证据包括房屋按揭贷款合同、费用支付记录（购房款、按揭贷款本息、赎楼利息、税费、中介费、担保费等）、买方/居住人精神科诊断证明和医疗费发票（证明精神损失）等。

    结语：“凶宅”买卖合同纠纷的产生，究其根源是卖方没有遵循民法的诚实守信原则，履行如实告知义务。与其花费更多精力、成本纠缠诉讼，不如一开始就贯彻诚信做人的原则。

不信不立，不诚不行！