恩施加强农村宅基地管理的办法

一、科学规划新农村建设用地，正确引导村民住宅建设

(一)以建设社会主义新农村为契机，加强农村住宅建设的引导和规范。建设社会主义新农村，是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策。

县(市)人民政府要按照“生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主”的要求，加快完善县(市)、乡(镇)土地利用总体规划和乡(镇)村庄建设规划。

要以科学的土地利用规划、积极的土地整治措施，增加耕地，改造旧村，盘活存量土地，改善农村的生产生活条件。努力促进依法用地和提高农村土地利用率，避免在新农村建设中违法违规用地。

农村村民建造住宅应当符合土地利用总体规划和乡(镇)村建设规划,充分利用原有宅基地、村内空闲地和荒地。各县(市)应在有利于生产、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一户一院分散建房的旧习惯，积极稳妥地引导村民住宅建设按规划、有计划地由分散建房向中心村、中心镇集聚。

对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当积极推行集中兴建农民住宅小区。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村或村民联户建设多层住宅。

(二)加强农村宅基地用地计划控制。农村宅基地占用农用地必须纳入年度农用地转用计划，按规定权限办理农用地转用手续，不得无计划或者超计划批地。

对于确需突破计划指标的,可以通过居民点整理新增农用地面积折抵置换建设用地指标的方式解决。农村宅基地占用耕地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩，确保耕地占补平衡。

县(市)国土资源管理部门每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况向州、省国土资源管理部门备案。

(三)严格核定用地标准。按照一户一基的原则,农村村民新建、改建、扩建房屋的，其宅基地(含原有住房及附属设施)总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用地(建设用地)的每户不得超过200平方米。

但生产性附属用地，如猪、牛、羊圈、沼气池、烤烟房等，凡不与农民宅基地相连接的可作为该户的生产性建设用地，不计入宅基地面积。

属城镇规划区范围内的，不得突破城镇规划区规定的建房面积限额。

二、明确界定农村宅基地使用对象

严格宅基地申请条件，明确农村宅基地使用对象。农村村民符合下列情形之一的，可以在本集体经济组织内申请使用宅基地：(一)本村村民无宅基地的;(二)因国家建设搬迁或国家重点工程建设移民的;(三)灾毁和实施村镇规划进行村镇改造需要搬迁的;(四)扶贫搬迁的;(五)确需分家立户的;(六)原宅基地户平未达省规定的标准且确实不够使用的;(七)法律、法规规定可以申请建住宅的其他情形。

农村村民有下列情形之一的,不得申请使用宅基地:(一)年龄未满十八周岁的;(二)原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的;(三)出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或将住宅改作他用的;(四)占用基本农田或占用基本农田以外的耕地未落实占补措施的;(五)申请人将户口迁入本村，未履行村民义务的“空挂户”;(六)法律及县(市)人民政府规定的其他不符合申请建住宅条件的。

三、依法流转和回收农村宅基地

农村村民因继承房产等依法取得两处以上宅基地的，可在本集体经济组织内与符合申请宅基地条件的村民进行流转。严禁城镇居民占用集体土地建住宅或以购置房屋为名变相购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

有下列情形之一的，报经县(市)人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村民委员会(居民委员会)收回宅基地使用权：(一)为实施村镇规划进行村庄改造需调整使用和进行公共设施、公益事业建设需占用的宅基地;(二)农村村民违背一户一基的规定，违法修建的宅基地经依法拆除或以其他形式取消土地使用权的;(三)农村村民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及农村五保户去世腾出的宅基地;(四)自依法批准之日起,满两年未建的宅基地(不可抗力因素等特殊情况除外);(五)按照法律规定应当收回的宅基地。

因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的，应由建设实施单位对原土地使用权人给予适当补偿。

对依法收回的空宅基地和村内空闲地，能复垦的要恢复耕种，不能复垦的由村委会作村建设用地预留，安排住宅或其他建设用地。

四、规范农村宅基地的审批程序

符合申请宅基地条件的农村村民，应向村民委员会提出书面申请，并在本村或村民小组张榜公布，公布期满无异议的，由村民委员会签署意见送乡(镇)国土资源所审查并报乡(镇)人民政府(街道办事处)审核后，报县(市)人民政府审批。

经依法批准的宅基地，村民委员会或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

村民建房涉及占用农用地的，应当由县(市)国土资源管理部门拟订农用地转用方案，依法报有批准权的人民政府办理农用地转用审批手续;对符合规划和年度计划确需占用耕地的，按照“占一补一”的原则，由所在村民委员会组织开发、整理、复垦补充数量和质量相当的耕地;经依法批准占用耕地的，应当报农村经济管理部门解除或变更土地承包合同，注销或变更承包经营权证;对占用林地的，应当依法报林业主管部门审核同意，并按规定办理审批手续;对在村庄、集镇、城市规划区内申请宅基地的，应当依法报建设、规划行政主管部门审查同意并出具选址意见后，按规定办理用地审批手续。

农村村民住宅建设利用村内空闲地、旧宅基地和未利用土地的，由村、乡(镇)逐级审核，批量报县(市)政府批准后，由乡(镇)逐宗落实到户。

县(市)要规范行政审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务，将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。

各县(市)要强化乡(镇)国土资源管理职能，充分发挥乡(镇)国土资源所在宅基地管理中的作用。在宅基地审批过程中，乡(镇)国土资源所要认真履行职责，逐步推行“三公布、三到场”制度，即：公布土地利用现状图、公布村庄规划图、公布经批准的建房户名单，批前现场勘测定界、批后现场放线划界、建成后现场检查验收。

五、加强农村宅基地登记发证工作

农村村民申请使用宅基地经县(市)人民政府批准后，应当自收到批准通知之日起三十日内，向县(市)国土资源管理部门申请办理集体土地使用权登记，在房屋竣工验收合格后，由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》;农村村民原依法批准使用的宅基地未办理集体土地使用权登记手续的，应主动向县(市)国土资源管理部门申请办理登记手续，领取《集体土地使用证》;因依法买卖、继承房屋等原因造成宅基地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县(市)国土资源管理部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》;农村宅基地使用权被依法收回或被注销的，当事人应当自接到通知之日起十五日内，向县(市)国土资源管理部门申请办理集体土地使用权注销登记，由县(市)人民政府进行注销登记，收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》，逾期不办的，由县(市)人民政府公告注销。

县(市)国土资源管理部门要进一步完善农村宅基地登记发证和土地证书定期查验制度。土地登记必须做到“权属合法，界址清楚，面积准确，无争议纠纷”，实现以证管地、持证用地，切实保障“一户一宅”法律制度的落实;进一步加强村民建住宅的档案管理，建立健全档案管理制度，发挥地籍档案核查、跟踪管理、纠纷调处等基础性作用。

六、执行农村村民建房收费标准

符合规定的农村村民个人建住宅，每户应缴纳土地证书工本费(普通证书5元/证)。严禁在审批办理农村村民建房用地手续过程中发生乱收费、乱罚款、乱摊派等增加农民负担的行为。

农村村民占用耕地建住宅的，农村集体经济组织应当事先开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地，并报国土资源管理部门和农业行政主管部门检查验收，合格后才能视为耕地占补落实。

村民占用耕地建住宅补充耕地的具体办法及措施由县(市)人民政府制定，乡(镇)人民政府监管，农村集体经济组织实施。

农村村民因经营需要占用集体经济组织土地建房的，必须依法办理土地有偿使用手续，涉及占用耕地的，应依法缴纳耕地开垦费;农村村民进城使用国有土地建住房涉及土地使用权出让或转让的，应依法办理国有土地使用权出让转让手续和土地登记手续，并依法缴纳有关税费。

七、强化管理，妥善处理农村村民建房用地的历史遗留问题

(一)农村宅基地管理纳入政府年度考核目标。县(市)人民政府与各乡(镇)人民政府、县(市)国土资源管理局与各乡(镇)国土资源所要签订责任状，建立目标考核制度，强化乡(镇)人民政府严格土地管理的责任。

(二)农村宅基地管理工作经费纳入财政预算。将农村宅基地管理经费纳入各级政府财政预算，每年安排一定的资金用于农村宅基地管理，确保农村土地管理健康有序发展。

(三)严格执法，切实加强农村宅基地的监管。县(市)要进一步健全和完善土地利用动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监督检查，及时发现和制止各类土地违法行为。

特别是重点加强城乡结合部及公路沿线的农村宅基地的监督管理。要积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。

对情节严重的违法行为，既要依法严肃处理，还要公开曝光，用典型案例教育群众。

(四)妥善处理农民建房历史遗留问题。

村民原有宅基地面积超过本规定标准且已办理建房用地手续的，按照尊重历史，承认现实的原则，维护其权益，对于超标准部分，应通过实施村镇规划、调整居民点、更新改造等途径，逐步过渡收归集体。

对于未经依法办理建房用地手续建房的农村村民，只要符合土地利用总体规划及农村宅基地许可条件和限额标准，按有关规定处理后，经申请准予补办宅基地用地手续;对于符合土地利用总体规划及农村宅基地许可条件，但超过法定限额标准，因住宅结构或超占面积不大等原因不宜拆除或收回后不易重新调整使用的，可在依法处理后一并补办用地手续;对于既不符合土地利用总体规划，又不符合建房条件，占用农田建住宅，应依法责令退还超占的土地，限期拆除在超占的土地上新建的房屋。

乡(镇)、村不符合分户条件的村民一户多宅的，每户可保留一处符合标准的宅基地，其余的宅基地应依法退出。退出确有困难且符合土地利用总体规划的，多处宅基地可合并计算面积，对超标准部分土地实行有偿使用，其收费标准由县(市)人民政府参照当地基准地价标准具体制定。

对于拒不交纳的，要依法收回其超占宅基地的使用权。在处理农民建房历史遗留问题时，属城市(镇)规划内的，需符合土地利用规划和城市(镇)规划。

超占宅基地的有偿使用费和耕地开垦费由国土资源部门按县(市)人民政府制定的标准收取，财政部门负责监督管理。所收取的有偿使用费50%用于农村公共设施、公益事业建设，50%用于农村宅基地管理工作，耕地开垦费用于土地开发复垦整理。

有偿使用费、耕地开垦费的管理、使用办法，由县(市)人民政府具体制定。